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A la espera del banco malo, los pisos ya han bajado, pero ¿cuánto?

| 03/10/2012 | 3 Comentarios

En el mundo de los precios de los pisos existente una maraña importante de fuentes, así que pongamos orden:

  • Precios de Tasación
    • Son las precios usados por el Ministerio de Fomento (antiguo Ministerio de Vivienda);
    • Para ciudades de más de 25.000 habitantes, y pisos de segunda mano las bajadas desde mediados de 2006 hasta ahora, habrían sido del 11,64% en términos nominales[i] y el 22,76% en términos reales[ii]. Sabemos que en el tercer trimestre de 2006 se alcanzó el pico de precios en el mercado de segunda mano[iii];
    • Los datos proceden de las tasaciones realizadas por ATASA; de los 38 miembros de esta asociación, 11 pertenecen al 100% a bancos y cajas y el resto dependen de las mismas para su supervivencia;
    • Sirven para que el sistema oculta las verdaderas pérdidas de valor de los activos y. por tanto, aminorar las necesidades de capitalización;
    • La tasa de mora oficial del sistema financiero español es del 9,99%[iv]; teniendo en cuenta el crédito substándard estamos en una tasa real del 12-15%[v] o muy posiblemente mucho mayor[vi]

 

  • Precios de oferta
    • Se trata de los precios que pretenden los vendedores y vienen recogidos en los índices tales que El Preciómetro y Fotocasa;
    • No recogen los precios a los que los pisos se acaban vendiendo;
    • Dependiendo de cual usemos llegaremos a la conclusión de que, desde finales del tercer trimestre de 2006 hasta finales de agosto de 2012, los precios de los pisos han bajando en España entre el 31,3-28%

 

  • Precios de compra-efectiva
    • Son los precios a los que se acaban vendiendo los pisos realmente, es decir, recogen transacciones realizadas
    • El único existente es el índice Tecnocasa;
    • Recoge el desarrollo de los precios de los pisos de segunda mano en grandes ciudades españolas y no en el conjunto del país

 

Tecnocasa publicó sus resultados para el segundo semestre de 2011 hace varios meses. La media de la transacción observada es del 30 de septiembre de 2011. Para poder saber cuál ha sido la bajada desde el 30 de septiembre de 2011 hasta el 31 de agosto de 2012 podemos tomar cualquiera de los índices de los precios de salida y extrapolar los datos[vii]; esto querría decir que pensamos que la bajada de los precios de oferta (los que quieren los vendedores) para el período 30 de septiembre de 2011 hasta 31 de agosto de 2012 es la misma que para los precios a los que realmente se venden los mismos finalmente.

 

Este extremo es falso ya que bajan aún más los precios de compra-venta efectiva de los pisos que su precio de oferta o lo que es lo mismo, que las ofertas que los vendedores han de aplicar respecto a los precios de oferta para poder venderlos, son cada día mayores. Aún así nos ayudará a comprender lo que está sucediendo.

 

Partiendo del índice Tecnocasa, los precios de los pisos ya comenzaron a bajar en España en el tercer trimestre de 2006. Según ello, y teniendo en cuenta los últimos datos, llegamos a las siguientes conclusiones para las grandes ciudades de España:

 

Bajada en términos nominales Baja de los precios reales (tienen en cuenta la inflación)[viii]
Barcelona 50,15% 57,57%
Bilbao[ix] 33,51% 43,60%
Hospitallet de Llobregat 58,28% 64,50%
Madrid 51,35% 58,60%
Málaga 42,69% 51,23%
Sevilla 38,21% 47,42%
Valencia 52,17% 59,29%
Zaragoza 57,19% 63,57%

 

Estas son las bajadas que ya han tenido lugar para el período descrito. Hemos de recordar que estas son las bajadas mínimas por los argumentos arriba expuestos. Así mismo se refieren a viviendas vendidas entre particulares en las zonas económica de muy bajas a medias en los distintos núcleos urbanos[x].

 

Esa es la realidad sobre la bajada de los precios de los pisos. Estas bajadas se refieren a las grandes zonas urbanas, pero: ¿qué ha sucedido en aquellas ciudades más pequeñas? Es lógico pensar que los precios de los pisos han bajado aún más. Muy posiblemente, para el conjunto de la geografía patria, los precios de los pisos nominales, estén ya, de media, a niveles del segundo semestre de 1999 o principios de 2000 lo que significa bajadas del 45% en términos nominales en el conjunto del país[xi].

 

Ahora se plantea las siguientes preguntas:

 

¿Continuarán bajando los precios de los pisos? Sí, los precios de los pisos continuarán bajando durante los próximos años como consecuencia de la enorme oferta acumulada y de una demanda en proceso de contracción.

 

¿Cuánto más bajarán los precios de los pisos? Desde mediados de 2006 hasta que los precios lleguen a sus valoraciones objetivas, y en términos reales, los precios de los pisos bajarán el 75-80% en las grandes zonas urbanas del país y el 80-85% en zonas de segunda residencia.

 

¿Es un buen momento para comprarse un piso? No, el año 2013 es uno de los peores momentos para adquirir vivienda ya que el precio de las mismas continuará bajando durante los próximos años. Pisos, hasta 2016-2018, ni tocar. Lo que a precio de hoy parezca un “chollo” será considerada muy caro en los próximos meses.

 

Datos sobre la oferta y demanda en España:

 

  • 1,2 pisos de primera mano a la venta o que lo pueden estar en muy poco tiempo[xii];
  • 720 mil pisos de segunda mano a la venta[xiii];
  • 1,3 millones de pisos cuya construcción ha sido iniciada[xiv];
  • 2,4 millones de pisos de segunda mano en grandes zonas urbanas que no están a la venta y se hallan desocupados[xv];
  • Demanda anual de pisos máxima en España de 220 mil unidades[xvi];
  • 38% menos de población nacida en los años 1985-2000 que en los 15 años anteriores[xvii]

 

Como consecuencia de los anteriores datos:

 

  • Los pisos a la venta de primera y de segunda mano son suficientes para saciar la demanda de los próximos 8,7 años;
  • Si a ellos sumamos los pisos con construcción iniciada nos vamos a los próximos 14,6 años

 

Todas estas consecuencias siempre que partamos que, de los 2,4 millones de segunda mano vacíos ninguno saldrá al mercado del alquiler algo incorrecto y que hará que la absorción de la oferta existente se demore aún más.

 

El Gobierno ha de poner encima de la mesa un proyecto serio y dinámico de desmantelamiento del 85-90% de la capacidad de producción existente en 2006 del sector de la construcción residencial en España. Cualquier jugarreta[xviii] para prolongar su agonía retrasará la recuperación económica de España y la bajada de la tasa de desempelo.



[i]Tales precios para el tercer trimestre de 2006 y el segundo de 2011 se encuentran en http://www.fomento.gob.es/BE2/?nivel=2&orden=35000000 Hay que obtener la media de los precios de tasación para ambos períodos; para el tercer trimestre de 2006 es de 1968,7 Euros/metros cuadrado, para el segundo de 2012 de 1593,3 euros/ metros cuadrado. Para obtener tal información hay que ir a “Estadísticas y publicaciones”, “Precio de la vivienda” y “Vivienda con más de dos años de antigüedad”. Escogemos el tercer trimestre de 2006 porque es cuando se da el pico de los precios.

[ii] Inflación septiembre 2006- julio 2012 del 14,4%; dato de la página del Instituto Nacional de Estadística

[iii] Con el fin de constatar que eso fue así hace falta ir a http://www.grupotecnocasa.es/group/es/grupotecnocasa/prensa/GrupoTecnocasaUPF.html y comparar las estadísticas para el Segundo semestre de 2006 y el primero de 2007

[iv] Para ello se ha de dividir la posición 12 entre la 1 en http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/a0453.pdf

[v] Cálculos propios así como en uso del informe “Reverse Reconquista” de Mediobanca del 8 de julio de 2010 de gran actualidad incluso hoy

[vi] Si hacemos una regla de tres para calcular el conjunto de créditos impagadosdel sistema, llegaríamos la conclusión de que la tasa de mora es mucho más alta. A la hora de escribir su informe, Mediobanca usó datos de moradel primer semestre de 2010 que eran mucho más bajos que los que tenemos en estos momentos

[vii] Con el fin de mantener una constancia metódica me he decidido a usar sólo el índice Fotocasa a la hora de extrapolar los datos; habría podido tomar cualquiera de los otros existentes

[viii] El aumento de la misma en el período 30 de septiembre 2006 hasta 31 de agosto de 2012 fue de 14,9% según los datos publicados en la página de internet del Instituto Nacional de Estadística

[ix] Bilbao es especial. Dado el bajo número de pisos vendidos, solo existe estadística Tecnocasa hasta el Segundo semetre de 2010. Eso quiere decir, que la media última de transacciones constatadas es del 30 de septiembre o del 1 de octubre de ese año. Teniendo en cuenta que la bajada de los precios de oferta es menor que la que realmente tiene lugar, la bajada de los precios en esta ciudad ha de ser mayor que la que hemos calculado en este artíulo. Para muestra sirvan las bajadas en la provincial de Vizcaya que es en la que menos pisos existen a la venta/vacíos en construcción en toda España http://www.libremercado.com/2011-12-18/los-precios-bajan-incluso-donde-no-hay-oferta-de-pisos-1276444463/

[x] Con el fin de ver que las bajadas calculadas mediante este sistema se hallan muy cercanas de las que ya se han producido, por favor, lea “El precio de la vivienda usada en L’Hospitalet de

Llobregat desciende un 29,74% en el primer semestre“ del 13/09/2012 http://www.grupotecnocasa.es/mediaObject/sala-de-prensa/notas-de-prensa/2012/HOSPITALET-2012-I—El-precio-de-la-vivienda-usada-en-L-Hospitalet-de-Llobregat-desciende-un-29-74-por-ciento/original/HOSPITALET%202012-I%20-%20El%20precio%20de%20la%20vivienda%20usada%20en%20L%E2%80%99Hospitalet%20de%20Llobregat%20desciende%20un%2029,74%20por%20ciento.pdf  En este artículo se analizan las bajadas de precios ya constatadas y están muy en consonancia para los descritos en este artículo.

[xi] De esa misma opinión es Carlos Ferrer-Bonsoms, y hasta la fecha de ssu declaraciones, director del área residencial de la consultora inmobiliaria Jones Lang Lasalle http://www.idealista.com/news/archivo/2010/10/28/0267791-mejor-que-los-bancos-pierdan-hoy-un-5-en-sus-pisos-porque-en-2011-perderan-un-15 Con el fin de ver el detalle de la bajada de los precios de los pisos para el conjunto de provincias y sus capitales, vaya a http://www.libremercado.com/2012-01-23/la-caida-del-precio-de-la-vivienda-provincia-a-provincia-1276447730/

[xii] “La información asimétrica en el sector inmobiliario español (20)” de don Ricardo Vergés Escuín, Observatorio Inmobiliario, página 52, número 48/2011

[xiii] Informe de mayo de 2011 de  “Acuña y asociados”, página 24. En el informe publicado en 2012 no se mencionan los pisos de segunda mano a la venta; en conversación con su autor este me indicó que la cifra ha de haber subido considerablemente algo que casa con la oferta de pisos constatada a través de los distintos portales inmobiliarios

[xiv] Anterior documento de Ricardo Vergés Escuín

[xv] Estos datos resultan de restar los 3,2 millones de pisos vacíos existentes en España en zonas de primera residencia según el Instituto Nacional de Estadística los 720 mil a los que se refiere Acuña y Asociados de segunda mano que se encuentran a la venta

[xvi] “Informe sobre el sector inmobiliario residencial en España”, Noviembre de 2010, Caixa Catalunya. En informes posteriores se rebaja el número de pisos necesarios.

[xvii] Datos obtenidos de la páginas de Internet del Instituto Nacional de Estadística en el momento de constatación de abril de 2011. 11-26 años 6,98 millones/ 27-41 años 11,269 millones de personas

[xviii] Me refiero muy en concreto al banco malo. Las mayores caídas posibles de los precios de la vivienda según las tasadoras Oliver Wyman y Roland Berger hasta finales de 2013 y sobre las que se calculan los agujeros financieros son del 25% cuando sabemos que a finales de 2013 llegaremos al 58-60%. Para más información, lea http://www.estrategiasdeinversion.com/noticias/20120627/precios-pisos-parches-alemanes-estadounidenses

 

Foto:CCmerche

 

Categoría: Finanzas, Portada, vivienda

Borja Mateo

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Comentarioss (3)

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Enlaces recibidos

  1. #Banco Malo #en construcciónFinancialRed | FinancialRed | 03/10/2012
  1. Gonzalo Ruiz Gonzalo Ruiz dice:

    Impresionante Análisis! Enhorabuena por tus libros y tus análisis tan documentados Borja

  2. Amparo Molina dice:

    Por fin un artículo bien argumentado, honesto y objetivo sobre el tema, que no infravalora la capacidad del lector de analizar la coyuntura.

    Enhorabuena y gracias

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