Aunque a buen seguro muchos ya se han olvidado de ello, este domingo entra en vigor la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios que básicamente servirá para introducir importantes cambios en el mercado hipotecario. Para empezar, se sustituyen algunos de los índices de referencia habidos hasta el momento y posiciona al IRS a cinco años como índice deseado frente al actual Euribor.
La ley, aprobada en octubre, dejaba margen para que bancos y cajas adaptasen su oferta y sus mecanismos a las nuevas imposiciones. Ahora que entra en vigor, conviene en primer lugar recordar los principales cambios que propugna y más concretamente los índices hipotecarios que quedan con vida. Se trata de los siguientes:
- Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España.
- Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona euro.
- Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.
- Referencia interbancaria a un año (Euribor).
- Permuta de intereses/Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años.
- El Mibor, exclusivamente para los préstamos hipotecarios formalizados con anterioridad al 1 de enero de 2000.
A primera vista se observa la desaparición de cualquier indicador de las cajas de ahorro, así como del IRPH y la inclusión del IRS a cinco años o Interest Rate Swap a cinco años. La propia palabra suena confusa, y más si la relacionamos con las prácticas poco éticas de entidades financieras con los swap para, supuestamente, cubrir a los hipotecados de las subidas del euribor. Sin embargo, no hay que temer en este caso, ya que estamos ante un indicador como lo puede ser el euribor, el mibor o, traspasado a macroeconomía, el paro, ya que no estaríamos invirtiendo en el producto, sólo tomando su evolución como elemento que definirá si sube o baja la hipoteca.
Como es lógico, la entrada en vigor de la nueva normativa genera ciertas dudas entre los usuarios de banca e hipotecados, empezando por la posibilidad de cambiar su índice hipotecario. La ley no prevé facilidades para sumarse al nuevo IRS a cinco años y quienes deseen hacerlo deberán proceder a la novación de la hipoteca, es decir, a cambiar las condiciones de su préstamo y pagar las correspondientes comisiones. Precisamente por eso, los hipotecados con el Euribor no tienen de qué preocuparse. Mantendrán sus hipotecas sin cambio, ya que el Banco de España y el ejecutivo siguen contando con el Euribor como uno de los índices de referencia oficiales. De hecho, lo que se pretende es que el IRS a cinco años se ofrezca sobre las nuevas hipotecas como hasta ahora venía ofreciéndose el euribor.
Otro caso diferente es el de los usuarios cuyas hipotecas están ligadas a un índice que desaparece. El problema en este caso es que el Banco de España todavía no ha aclarado el procedimiento a seguir. Es decir, sabemos que habrá que sustituir esos índices pero no con cuáles (de nuevo, el IRS aparece en el horizonte).
¿Y para las nuevas hipotecas?
Para los nuevos préstamos las entidades deberían comenzar a ofrecer el IRS a cinco años por encima del Euribor, lo que nos lleva a la pregunta del millón ¿Es realmente lo mejor para el usuario? Dicho de otra forma ¿Con cuál me quedo? Lo cierto es que existen importante diferencias entre ellos. empezando por el periodo de referencia. El Euribor se establece sobre un año y el IRS sobre cinco, lo que en teoría hace que el segundo sea un índice más estable y que sufrirá menos variaciones. Es decir, estamos ante un índice menos propenso a sufrir fuertes cambios y que por lo tanto permitirá una mejor planificación financiera.
La contrapartida es que el IRS también es más caro. Fluctúa a niveles superiores al Euribor, por lo que terminaremos pagando más por la hipoteca. Para ver las diferencias nada mejor que los números y más concretamente los que nos llegan desde Expansión. Actualmente el IRS cotiza al 1,49% por el 1,33% del Euribor. La serie histórica está representada por el siguiente gráfico y muestra como, salvo excepciones, el IRS siempre ha sido más caro que el Euribor.
