El INE y Tinsa coinciden en la publicación de sus datos sobre el mercado inmobiliario español y de nuevo vemos una tendencia que se ha repetido en los últimos mes: baja el precio de la vivienda y sube el número de operaciones. La primera estadística corresponde a la sociedad de tasación y la segunda al Instituto Nacional de Estadítisca.

En concreto, los datos del Imei de Tinsa correspondiente a julio hablan de una caída del 4,3% en el precio de la vivienda conrespecto al mismo periodo del año anterior.  Además, el descenso es tres décimas superior al de junio (4%), lo que rompe la tendencia a la moderación de los últimos meses. El índice ya acumula una caída del 16,9% desde máximos. Por zonas, capitales y grandes ciudades lideran el recorte con descensos del 5%, apenas una décima por encima del sfuro en la costa mediterránea y muy por encima del subíndice de áreas metropolitanas, que cede un 4,4%.

Por su parte, el INE ‘habla’ de un aumento del 7% en la compraventa de vivienda en junio hasta las 37.297 de las cuales 48,1% correspondieron a viviendas nuevas y 51,9% a viviendas de segunda mano. Se trata de la sexta subida en los últimos seis meses, aunque en esta ocasión el repunte es bastante menor que en los meses precedentes. En los últimos seis mes la compraventa de vivienda sube ubn 10,7% respecto al mismo periodo de 2009.

A estos datos se unen las palabras de la ministra de Vivienda, Beatríz Corredor, que considera que el sector tiende hacia una estabilización de precios, algo parecido a lo que opina el socio director de Estrategia Corporativa de Knight Frank, José Luis Miró, quien va más allá y considera que “en general” no se producirán más caídas en el precio de la vivienda.  Sin embargo, estas previsiones pueden ser un tanto optimista. En el otro lado de la balanza se encuentran las que atisban una corrección del 75% hasta 2050.

¿Quienes tienen razón? Al final, como casi siempre, la respuesta se encuentra en un punto intermedio. A priori parece lógico pensar que el precio de la vivienda seguirá corrigiendo a medio plazo, sobre todo teniendo en cuenta que su recuperación también pasa porque mejore la situación general de la economía española, algo muy inicerto en estos momentos. Lo que también parece factible es que en el caso de la vivienda de nueva construcción se registre un pequeño repunte por el efecto del IVA pero una caída en las ventas, justo lo contrario que podría ocurrir en la vivienda de segunda mano.

En este último caso, lo que marcará la evolución del precio a corto plazo es el final de las deducciones la compra de vivienda  a partir de 2011. Y es que conforme se acerce el final del año es posible que el precio de la vivienda modere su caída ya se supone que habrá más compradores interesados.

En la Teoría de cartera, ocupa un lugar destacado Harry Markowitz. Markowitz plantea un modelo de conducta racional del inversor para la selección de carteras.

El modelo se basa en las hipótesis de que el inversor es racional, desea rentabilidad y rechaza el riesgo. Para el inversor una cartera será eficiente si para un riesgo dado maximiza la rentabilidad respecto otras carteras, o si presenta el menor riesgo posible para un nivel determinado de rentabilidad.
El conjunto de pares de rentabilidad y riesgo es denominado Frontera Eficiente. La cartera que representa la combinación perfecta de riesgo y rentabilidad de un inversor según sus preferencias se denomina cartera óptima.

Los pasos para la determinación de la cartera óptima son dos:

1) Determinar la frontera eficiente de todos los activos de la economía.
2) Determinar la cartera óptima en función de sus preferencias teniendo en cuenta su función de utilidad.

Para la construcción de la frontera eficiente se tendrán en cuenta:

- Las varianzas y covarianzas de los activos.
- Distintos pesos incluidos en la cartera.
- Todos los pesos suman 1. Es decir toda la riqueza disponible debe estar incluida en la cartera.
- Los pesos de la cartera deben ser positivos (no se puede estar vendido de ningún valor).
- Calculo de rentabilidad y volatilidad de las diferentes carteras.

Después de crear la frontera eficiente se determinará que cartera querrá un inversor en función a su aversión al riesgo, los inversores elegirán una u otra en función de ello.

La diversificación es un factor clave en el Modelo de Markowitz para disminuir el riesgo. La combinación de valores que tengan una correlación menos que perfecta, reducen el riesgo de la cartera sin sacrificar rentabilidad.

Este Modelo sin embargo, tiene una serie de limitaciones:

-Complicado cálculo matemático.

-Supone que los inversores siempre son racionales, y todos conocen su  función de utilidad.

-Supone que los inversores invierten la totalidad de su renta en la cartera y que no toman prestado ni invierten en el activo libre de riesgo.

-El modelo no tiene en cuenta las comisiones y gastos derivados de la inversión en activos.

Los swap, pueden definirse como un instrumento derivado que formaliza el acuerdo mediante el cual dos partes deciden intercambiar flujos monetarios en el tiempo. Más precisamente, donde se comprometen a intercambiar una serie de flujos de dinero en una fecha futura.

Dado que las variables que pueden utilizarse para formalizar dicho intercambio son varias, podremos encontrar swaps sobre divisas, sobre índices bursátiles, sobre materias primas o sobre tipos de interés.

Son éstos últimos los que nos ocupan en la entrega del día de hoy. Para entender el funcionamiento de un Swap sobre tipos de interés, tal vez, al lector se le simplifique si lo definimos como una permuta. En esta ocasión estaríamos hablando de una permuta financiera.

En un swap de tipos de interés los que las partes acuerdan es un intercambio mutuo de pagos periódicos de intereses nominados en la misma moneda y calculados sobre un mismo principal pero con tipos de referencia distintos. En general, una parte acordará el pago en base a un tipo de interés fijo y la otra lo hará a tipo de interés variable en función de algún indicador, como la Libor o Euribor.

Otra de las posibilidades es que en lugar de utilizarse un Swap fijo contra variable o coupon swap como el recién descrito, las partes acuerden intercambiar Swap variable contra variable, lo que se denomina basis swaps. En este caso se intercambian dos flujos de intereses calculados a tipo variable, sobre bases distintas como por ejemplo el EURIBOR 3 meses contra el EURIBOR 6 meses, o EURIBOR 3 meses contra el LIBOR a 3 meses, etc.

La utilización de estos instrumentos no para de crecer, tanto a nivel mundial como de España. A nivel de los particulares, los swaps resultan una herramienta muy útil para cubrir riesgos en los movimientos de los tipos de interés, ya que se toma una posición de riesgo para compensar otra de igual cuantía, pero opuesta.

En una perspectiva de tipos de interés variables al alza, los swaps pueden utilizarse como un instrumento de protección, aunque también puede ser utilizado para tomar posiciones de riesgo basadas en nuestras suposiciones sobre la evolución futura de dichos tipos.

¿Es el precio de la madera un indicador adelantado? ¿realmente podremos predecir la evolución de la bolsa sólo mirando este precio? Naturalmente no, pero es uno de los indicadores que deben vigilarse ya que una caída rápida en este precio suele anticipar una caída de la actividad y de la construcción de casas nuevas, especialmente en EEUU donde el materia estrella de las viviendas es precisamente la madera o lumber en inglés.

Es muy parecida a la relación que existe entre el cobre y la bolsa. Cuando el precio del cobre cae, suele ser debida a la caída en la demanda industrial motivada por la falta de demanda o producción en sus líneas de producción. A la inversa ocurre lo mismo, cuando la bolsa sigue haciendo mínimos pero las materias primas no los hacen, puede deberse a un aumento de la demanda por el retorno de la demanda y la producción que satisfagan un consumo en aumento. Realmente son indicadores adelantados a los datos precalentados que salen a las 14:30-16:30 hora española.

En estos dos gráficos se exponen los precios de la madera y del cobre con respecto al gráfico del SP500. Vemos claramente una caída del precio de la madera que puede deberse a una debilidad clara en el sector construcción USA. Sin duda esto es preocupante ya que la economía está como está y un descenso de actividad en este sector puede tumbar la recuperación.

Sin embargo en el precio del cobre y otras materias industriales no se observa reducción o caída de precios clara, lo que nos indica que la demanda es estable y la producción sigue en marcha. El problema de las materias industriales es que suelen ser algo tardías en dar la señal ya que los ajustes de producción se hacen una vez el consumo cae claramente, lo que suele llevar a una caída simultánea de la bolsa y estas materias o incluso suele ser algo más tardía.

Así, la manera de obtener señales interesantes es: ponerse cortos en bolsa una vez la madera lleva cayendo meses atrás. Pasados unos meses, ponerse cortos en materias primas industriales una vez la fase bajista en bolsa está confirmada. Este preiodo suele durar entre 3 y 6 meses una vez se inicia la caída de la bolsa y de la economía.

A la inversa también funciona, es decir, las materias industriales suelen hacer suelo antes que la bolsa, de tal manera que nuevos mínimos en bolsa no son seguidos por estas materias primas. Así, una vez vemos recuperación en estas materias, se puede comprar bolsa tranquilamente. La madera suele ir retrasada ya que este sector depende mucho de la recuperación de la confianza del consumidor y ello ayuda una primera subida de la bolsa.

Imagen -  Rob Unreall