No todos tienen en claro que es subrogar la hipoteca por lo que no pueden si antes no saben de que se trata considerar hacerlo. La subrogación de la hipoteca se trata de un trámite que les posibilita poder traspasar la hipoteca de un banco o caja de ahorro a otro banco o caja, esto se hace para lograr mejorar las diferentes condiciones del préstamo hipotecario.

Así se puede ver últimamente que los bancos ofrecen hipotecas pensadas que permiten acoger sugrogaciones y que al ingresar a sus portales o leer sobre ellas se las llama “hipotecas subrogación”.

Seguir leyendo…

El nuevo proyecto de Directiva Europea para Hipotecas aprobado por el Parlamento Europeo trae interesantes cambios en el ámbito de los préstamos hipotecarios y de la creación de una ley europea de hipotecas. El primero de ellos pasa por establecer una mayor rigidez en los requisitos para conseguir una hipoteca o, dicho de otra forma, endurecer la solvencia que deberán exigir los bancos para prestar capital.

El proyecto de directiva (ver documento) que prepara la Unión Europea y que ha superado su primer escollo supone un cambio global en como deben concederse las hipotecas, tanto para la entidad prestamista como como el prestatario o quien solicita el dinero. En este sentido, la directiva europea de hipotecas para uso residencial que estudia el Parlamento Europeo (PE) y a la que se puede acceder pinchando aquíy aquí si queremos leer el documento de trabajo, establece una serie de requisitos con los que deberán cumplir bancos y cajas a la hora de presentar su oferta al cliente. El objetivo, como es lógico, es el de que la publicidad de hipoteas y la información que recibe el usuario antes de firmar el préstamo sean más  transparentes y estén mejor adaptados a los conocimientos financieros reales de la ciudadanía.

Seguir leyendo…

Vivir de alquiler o hipotecarse, un dilema del que mucha gente no se salva y de los que otros quisieran tener la oportunidad de elegir ya que al encontrarse hipotecados, hoy por hoy es muy difícil dar un  paso atrás.

Veamos los pros y los contras de vivir de alquiler o hipotecarse durante décadas:

Ventajas de vivir en alquiler

Menor coste. Normalmente se paga menos mensualidad que una hipoteca, aunque hoy se sabe de gente que sigue pagando 1.000 € por su alquiler cuando ya existen pisos de tres habitaciones por 400€ (de todas maneras con el tiempo los costes se van ajustando). Pero no debemos de pensar en seguros de hogar, de protección de pagos y otros tantos seguros hoy muy de moda como en el caso de las hipotecas.

Menos impuestos. Se sabe que el impuesto por ser propietario de una vivienda (IBI o Impuesto a los bienes inmuebles) va a nombre del propietario de la vivienda, aunque la verdad que no hay una ley que lo obligue, con lo que hay que tener cuidado con lo que firmamos en los contratos de alquiler; nos pueden endosar la obligación de pagar este impuesto. En cuanto a las tasas municipales de recogida de basuras, puede ser discutible, pero puede que también lo tengamos que pagar si así consta en el contrato de alquiler.

Menor exigencia de puntualidad. Normalmente en los contratos de alquiler se estipula que los pagos se deberán hacer del 1 al 10 de cada mes y de que en caso de retraso en el cumplimiento de la obligación se nos cobrará una penalización por el retraso pero, en la realidad, si somos bueno pagadores lo que se puede hacer es hablar con el propietario y retrasarnos un par de días sin que se nos cobre ese extra o penalización.

Contras de ser arrendatario

No somos propietarios. Con lo que si queremos hacer una obra de mejora, por ejemplo, lo primero es pedir permiso al propietario, quien puede negarse y en el mejor de los casos hará suya la mejora cuando nos hayamos ido de la vivienda.

Los alquileres no son vitalicios. La duración de un alquiler es de 5 años renovables cada año, esto quiere decir que se firman los contratos de alquiler con una duración máxima de 5 años y que si no decidimos dejar la vivienda en ese plazo se renueva tácitamente cada año (no es necesario comunicárselo al propietario). Pero transcurridos los 5 años el propietario es quien tiene la opción de pedirnos que desocupemos la propiedad, normalmente debido a ajustes en el precio a la alza, con el trauma que implican los traslados.

Pros de hipotecarse

Somos propietarios. Más allá de las evidentes ventajas de que si invertimos en reformas, en muchos casos muy cuantiosas, serán de nuestra propiedad en el futuro así como la vivienda en sí misma. El análisis debe ir más allá en el futuro, cuando seamos adultos y no tengamos la posibilidad de alquilar, se nos puede plantear un gran problema si no tenemos techo propio.

Amortización. La cuota o letra de nuestra hipoteca, en base a las características de los préstamos hipotecarios a tipo variable, contiene intereses y amortización, ésta última es una forma de devolver el capital que nos han prestado mediante un sistema de cuota constante denominado sistema francés). Esta cuota es constante durante un año o seis meses dependiendo de las condiciones de la hipoteca pero como adeudamos más capital al principio es normal que los primeros años paguemos mucho más intereses que capital (que amorticemos menos al principio). Esta amortización es lo que nos debiera interesar a nosotros los hipotecados porque a medida que transcurran los años iremos viendo como disminuye más rápidamente el capital adeudado (a medida que transcurren los años de nuestras hipotecas podemos observar que la proporción de cada cuota o letra de hipoteca es mayor de amortización que de intereses).

Contras de estar hipotecados

Mayor coste. En principio se supone que quien tiene la expectativa de ser propietario debiera de pagar más, sin embargo hoy por hoy, al rozar la euribor (referencial hipotecario) niveles cercanos a cero nos encontramos con cuotas muy por debajo de muchos alquileres. Sin embargo de lo que no podemos prescindir es de un seguro anual de hogar y en determinados casos un seguro de vida y hasta uno de protección de pagos. Además está la incertidumbre de la cuota variable en cada revisión, que depende de cómo evolucione el Euribor cada año.

Más impuestos y gastos. Lo que sí debemos sopesar es que al hipotecarnos pasamos a ser propietarios y con ello la obligación de pagar impuestos que, en algunos casos, siendo inquilinos no pagaremos (IBI, RSU, gastos de comunidad, etc).

Exigencia en la puntualidad. Debemos de ser conscientes que desde el momento en que firmamos un hipoteca nos responsabilizamos durante un largo período de tiempo (20, 25, 30 o más años) a tener todos los fines de mes, todo el dinero necesario para hacer  frente a las obligaciones hipotecarias y una vez cada semestre o cada año los gasto del o los seguros, caso contrario, la comisión que normalmente aplican los bancos por descubierto en cuenta es de 30 euros aproximadamente.

Sin ser exhaustivo en la enumeración pero con la intención de acercaros al enigmático mundo de los hipotecados, espero que os sirva de referencia o de ayuda al tomar una decisión de tanta responsabilidad y que nos obligará durante media vida.

Luis Cabezas, editor de iAhorro.com

Muchas maneras tienen los bancos de decir “no”, pero sin dudas la más común es aumentando los tipos de interés, que es el precio por el que ellos venden el dinero. Otra es la rigurosidad impuesta a las condiciones para ceder una hipoteca, los famosos análisis de riesgo.

Hoy por hoy, y más aún en el último semestre del año que dejamos atrás, los diferenciales, es decir el tanto por ciento que los bancos agregan al referencial (Euribor y otros), se han visto encarecidos. Cuando al principio de año encontrábamos 0,7% de media en los diferenciales, en este segundo semestre esta media está rozando ya el 2. Podemos encontrarnos así con que las mejores hipotecas ya casi tocan el Euribor + 1, como la Hipoteca Uno-e con un diferencial de 0,95 puntos  o con la Hipoteca Premium de Bancopopular-e con 0,99 puntos sobre el euribor. En el otro extremo encontramos tuhipoteca ligera de bancaja con un diferencial de 2,5 puntos, y algunas entidades financieras llegan a Euribor + 3, pero no lo publicitan en sus webs.

Evidentemente, en la mayoría de los casos,  conseguir el diferencial mínimo no es gratis, debemos vincularnos profundamente con el banco. Vinculación es sinónimo de comisiones. Los bancos  pretenden vincularnos con nuestras nóminas; domiciliación de recibos como teléfonos, electricidad, gas y agua, seguro de hogar que es obligatorio, seguros de vida, seguro de protección de pago, tarjetas de crédito, planes de pensiones, saldos medios mínimos en cuenta corriente; etc.

Lo aconsejable en este contexto es:

1. Buscar la mejor oferta hipotecaria en la forma clásica recorriendo sucursales de bancos o aprovechando las nuevas tecnologías de los comparadores de hipotecas.
2. Negociar el precio de la vivienda ya que tal y como están las cosas, es el comprador el que tiene la palabra hoy en día
3. Tener dinero ahorrado, sabiendo que sólo se presta al 80% de la compra-venta o de la tasación (según la entidad financiera), necesariamente debemos tener unos ahorros del 20% además de los gastos que la firma de las escrituras de compra-venta e hipoteca conllevan (el impuesto, el notario, la gestoría y la anotación de las escrituras en el Registro de la Propiedad)
4. Tener en cuenta las comisiones, como la comisión de apertura del crédito que normalmente oscila entre el 0% y el 1% y la comisión de cancelación anticipada del préstamo, total y parcial (llamada compensación por desistimiento).
5. Valorar el coste de ser propietarios, al compra una propiedad, seremos responsables del pago de IBI (Impuesto a los bienes inmuebles), de una tasa municipal de recogida de basura que tienen una periodicidad anual y otros gastos.
6. Si el tipo de interés es variable, en verdad lo que varía es el referencial, el euribor, pero nuestro diferencial una vez contratado será el mismo para toda la vida de la hipoteca. El euribor como toda tasa de interés varía todos los días, pero el banco a nosotros no nos reajustará la tasa más que una vez al año o una vez cada seis meses, con lo que con esa periodicidad es que el banco revisará nuestra hipoteca, según si el euribor subió o bajó, en consecuencia pagaremos más o menos ese próximo periodo.
7. Tener muy en cuenta los costes extras de contratar una hipoteca; se debe saber de antemano que el banco nos pasará una vez al mes la cuota de la hipoteca, normalmente el último día del mes y que si ese día o en los cinco días siguientes no tenemos el dinero suficiente en la cuenta se nos cargará una comisión que normalmente es de 30 euros por el atraso, aparte de los intereses que a partir de esa fecha correrán por el importe pendiente y cuya tasa es mucho más elevada que el de la hipoteca (intereses moratorios).

Con todo el escollo que significa y que nos puede costar ser propietarios hoy en día, siempre es recomendable comprar cuando el precio de la propiedad es bajo que es normalmente cuando las condiciones de las hipotecas están rigurosas y no cuando se conceden hipotecas sin muchos requisitos pero son los precios de las propiedades los que están por las nubes. Además hay que valorar que siempre será mejor nuestra propia casa a tener que depender de terceros en el futuro para gozar del privilegio (o derecho)  de tener un techo.

Luis Cabezas, editor de iAhorro.com