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Lo que los bancos han de hacer para que no se repita la burbuja inmobiliaria (1ª parte)

| 04/10/2013 | 0 Comentarios

La historia de la burbuja inmobiliaria que se produjo en España entre 1973 y 2006 ha dejado para la posteridad muchas enseñanzas. De los errores que cometimos en nuestro país muchos otros países podrán aprender a como no se hacen las cosas. Entre otras podemos destacar las siguientes:

Dación en pago

Es razonable pensar que quien usa un servicio y se aproveche de sus ventajas tenga que hacer frente a los problemas que su uso acarree. Si el banco tiene un negocio y se lleva sus frutos (los intereses del préstamo realizado) cuando concede hipotecas, no es razonable que, cuando el negocie falle, se pueda escaquear como si el problema lo hubiera generado otro (el hipotecado).

La dación en pago es una medida que fomenta la prudencia en la concesión de créditos; esto a su vez repercute en un aumento de la seguridad de los ahorros que el ciudadano tiene depositado en su banco y sirve de mecanismo de control de los precios de la vivienda.

Eliminación de los objetivos de ventas en las prácticas bancarias

De sobra es conocida la mala praxis bancaria en la concesión de hipotecas o bien en la venta de productos financieros que ayudaron a ocultar los enormes agujeros existentes en el sistema financiero. Por dolo o imprudencia cientos de miles de ciudadanos se han empobrecido y el origen es bien claro: el afán de enriquecimiento del Estado quien permitió al sistema bancario hacer lo que quiso. Conversaciones que tendrían que haber sido de asesoramiento, lo fueron de venta porque los trabajadores de bancos y cajas trabajaban con objetivos de venta, se veían sometidos a enormes presiones para ¨colocar¨ lo que venía bien al vendedor. Para evitar que estas situaciones se produzcan tenemos que eliminar taxativamente todos los objetivos de venta de productos de cualquier tipo a clientes privados (no a empresas u otras entidades bancarias) de los planes de negocios de los bancos y de las metas que los empleados de banca han de lograr en su actividad profesional.

Con el fin de eliminar toda presión sobre los banqueros en sus labores de asesoramiento o venta, cualquier tipo de prima en relación al negocio generado por clientes particulares, sólo puede responder a los criterios del número de encuentros que han tenido lugar y la calidad de los mismos, pero nunca a la de los resultados en términos de ventas logradas.

Necesidad de publicidad de todos los materiales de venta usados

Con el fin de garantizar la total transparencia, solo podrán usados en la venta de cualquier producto financiero aquellos materiales que gocen de publicidad en la página de internet de la entidad financiera. Los mismos han de recoger los principios de sencillez en la explicación, accesibilidad fácil, y relevancia.  Uno de los documentos ha de ser dedicado exclusivamente a indicar las consecuencias potencialmente negativas de un negocio en concreto en toda su extensión conocida hasta el momento. Sobre los efectos negativos de un producto que se puedan producir cuya existencia es desconocida en el momento de la venta, no responde la entidad financiera.

Las cláusulas escritas son las válida; las orales sólo si benefician al cliente.

Imposibilidad de venta de productos financieros el día de su presentación

Con el propósito de eliminar cualquier presión, la firma de cualquier negocio jurídico derivado de la conversación de venta o asesoramiento, tienen existir cinco días laborales tras la misma. No puede darse, en ningún caso, inmediatez en la firma del contrato.

Es obligación del banco poner los medios que garanticen lo anterior y la del cliente leer los documentos presentados.

Creación de la figura de asesoramiento financiero y de venta de productos ambas diferenciadas

Como los bancos también tienen que vivir de algo, hemos de crear dos figuras bien diferenciadas: la de asesoramiento y la de venta.

En la primera el cliente paga al banco por un asesoramiento en productos financieros para lo que el banco ha de escoger el mejor producto dentro de todos los existentes en el mercado y no sólo de entre los suyos. La retribución del banco sale del montante sobre el que se asesore o bien de un fijo pactado entre el banco y el cliente. Los bancos tendrán la obligación de crear los procedimientos para demostrar que, en todo momento, se procuró salvaguardar el mejor interés del cliente. Demostrar que el procedimiento existe, que es eficaz y que se le asignan los recursos que requiere, es obligación de la entidad.

En la figura de la venta, el banco puede vender sólo sus productos al cliente siempre que se respeten a rajatabla dos principios: explicación compresible del mecanismo del producto y la estructura de compensación que recibe el banco. Ha de crearse un protocolo taxativo, público y comprensible que establezca la división de los clientes en cualquiera de las dos categorías.

Fortalecimiento del papel de chivato en denuncias internas por prácticas fraudulentas

Con el fin de tener la certeza de la total participación de las entidades financieras con los principios de rectitud deontológica, se ha de fomentar que sean los propios empleados quienes denuncien malas prácticas ante las autoridades correspondientes. Con el fin de garantizar que esto tiene lugar libre de toda coacción, el regulador bancario ha de velar por la protección laboral de estas personas en la integridad de la relación laboral en la que se hallan en el momento de la denuncia; esto incluye salario, posibilidades de promoción y destino y cualquier otra circunstancia que pudiere cercenar la interposición de denuncias por mala praxis (sea esta por dolo, imprudencia o falta de pericia).

Con el fin de evitar denuncias malévolas y gratuitamente intimidatorias, las autoridades han de regular una serie de sanciones en caso de observarse dolo en la interposición de la denuncia.

Las tasadoras son responsables de sus valoraciones durante dos años como mínimo

Las tasadoras cobran por ofrecer el servicio de valoración de un bien inmueble. Esto quiere decir que el precio que ese estime ha de corresponder con el precio de transacción medio en ese momento para esa casa en concreto. Con el fin de fomentar la prudencia en las valoraciones y su total independencia, es bueno establecer la responsabilidad monetaria del tasador durante dos años: si la medida de venta de ese piso o similar en los dos años siguientes a su tasación es inferior a la que se realizó en su día, el tasador deberá poner la diferencia.

Tenemos que establecer mecanismos eficaces y seguros que garanticen que las tasadoras podrán hacer frente a sus responsabilidades pecuniarias en caso de ser requeridos entre otras la creación de seguros a tal fin.

Los bancos no pueden propietarios de tasadoras ni directa ni indirectamente

Los bancos tenían gran interés en prestar cuando más dinero mejor para comprarse piso porque saben que los que mejor pagan es el propietario de una casa. Más créditos prestados a gente que se creía que podía devolverlos, significaba engordar hasta el infinito los beneficios de la banca. Cuanto más altas fueran las tasaciones de los pisos (la garantía que el Banco de España requería sobre el préstamo y sobre las que se realizaban los cálculos), más se prestaba y más se ganaba.

Era el banco en cuestión quien escogía qué tasadora valoraría un bien inmueble. Está claro que al banco caja le venía de perlas una tasadora que valorara la vivienda por encima del valor de mercado porque así más estaba autorizada a prestar.

Hemos de acabar con estas prácticas lo que significa que no puede existir ningún tipo de relación de dependencia entre el banco y la tasadora ya sea esta directa o indirecta.

La tasación de un bien inmueble la tiene que definir un sistema informático aleatorio

De lo anterior, y con el fin de evitar que un  banco escoja una tasadora concreta, ha de ser un sistema informático el que asigne de forma aleatoria todas y cada una de las operaciones de tasación a cualquiera de la tasadoras existentes.

Pasen a la segunda parte haciendo clic aquí.

Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” y “Como sobrevivir al crack inmobiliario” (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com

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Categoría: Analistas

Borja Mateo

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