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Los pisos no han tocado suelo… ni por asomo

| 21/10/2013 | 0 Comentarios

En las últimas semanas varios han sido los artículos de prensa que se hacen eco de declaraciones del cabildo del sector inmobiliario. Para este grupo de presión, los precios de los pisos ya han tocado suelo y comenzarán a recuperarse en fechas próximas. Para sostener su tesis, se basan en una bajada más atenuada de los precios que los propietarios piden por sus pisos[i]. La cuestión que nos planteamos ahora es si una parada en el ritmo de bajada del precio de oferta (=el que piden los vendedores) o incluso su leve subida, justifica pensar que los precios dejarán de bajar.

vivienda-casa

Para ello usaremos los dos índices de precio de oferta más amplios que existen en España y cuya publicación vaya desde diaria  (http://www.expocasa.com/preciometro/) a mensual (http://www.fotocasa.es/indice-inmobiliario__fotocasa.aspx). Las distintas formas de confección de los dos índices se hallan en sus páginas.

Varios son los períodos en los que constatamos parones o ligeras subidas desde mediados de 2007:

 

Fotocasa 31/12/2009 31/01/2010 28/02/2010 31/03/2010
2352 euros/metro 2366 euro/metro 2362 euros/metro 2349 euros/metro

 

Fotocasa 31/12/2012 31/01/2013 28/02/2012
1891 euros/metro 1890 euro/metro 1878 euros/metro

 

Fotocasa 30/06/2013 31/07/2013 31/08/2013 30/09/2013
1761 euros/metro 1773 euro/metro 1767 euros/metro 1762 euros/metro

 

El preciómetro 01/12/2009 31/01/2010 28/02/2010
2140 euros/metro 2141 euro/metro 2134 euros/metro

 

El preciómetro 01/11/2011 01/12/2011
2054 euros/metro 2055 euro/metro

 

El preciómetro 01/08/2011 01/09/2011 01/10/2011
1908 euros/metro 1903 euro/metro 1908 euros/metro

 

El preciómetro 01/02/2012 01/03/2012
1838 euros/metro 1839 euro/metro

 

El preciómetro 01/08/2012 01/09/2012
1760 euros/metro 1776 euro/metro

 

El preciómetro 01/08/2013 01/09/2013 31/07/2013
1588 euros/metro 1585 euro/metro 1588 euros/metro

Los distintos momentos de parada en el ritmo de bajadas han obedecido a varios factores:

  • Cambios fiscales como los que tuvieron lugar en 2008 (aumento del IVA), finales de 2010 (eliminación parcial de la desgravación por adquisición de vivienda habitual) y de  2012 (aumento del IVA);
  • Períodos vacacionales como se ha visto en varios años debido a la simple razón de que muchas personas no consultan el Internet durante parte del verano;
  • Efecto Chipre o miedo a una quita de los ahorros en 2012 y 2013; la verdadera quita tiene lugar en el 10% de gastos de transacción cuando alguien se compra una casa;
  • Actualmente salida de dinero de depósitos a vivienda en búsqueda de mayores rentabilidades (serán la del alquiler, porque si se tiene en cuenta la pérdida de capital, la inversión no es tal)

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El actual estancamiento aparente de los precios de los pisos (sólo de los de oferta), puede ser engañoso. Como sabemos a través de la herramienta de idealista[ii] que permite medir la diferencial entre el precio que piden los vendedores y el que ofertan los compradores potenciales, este ha aumentado más del 10% en los últimos dos años. Así del 21,7% en octubre de 2011[iii] al 23,9% en agosto de 2013[iv]. Esto quiere decir que, el precio de venta real de las casas es de media siempre inferior al precio de oferta.

Desgraciadamente, aplicada a los representantes del sector inmobiliario (promotores, constructores, inmobiliarias), el adjetivo fraudulento pasa de ser atributo a convertirse en epíteto. Los que tienen el mayor interés en que se dé el mayor número de transacciones al más alto precio posible, siempre han tenido como fin hacer creer al potencial comprador que, cualquier momento, independiente de cual fuera este, era el adecuado para la compra de vivienda: como nos ha demostrado la experiencia, todo era falaz. La única pretensión de los vendedores ha sido encasquetar sus casitas al desgraciado de turno al mayor precio posible aunque fuera a coste de su depauperación o incluso suicidio.

En definitiva, las ligeras subidas en los precios de oferta o los distintos períodos de estancamiento que hemos experimentando desde su punto culmen en julio de 2007, no han sido más que pausas en medio de un proceso cuyo desarrollo es imparable. Los precios a los que los pisos se venden entre particulares a finales de agosto de este año y respecto de precios de pico, ya han bajado el 47-52% y se desmoronarán a lo largo de este superciclo el 75-85% antes de estabilizarse. En estos momentos lo único que se está estabilizando es el ritmo de la bajada, pero no la misma. Que en varias zonas del país ya estamos en valores como los anteriores lo dicen los estudios que al respecto se han llevado a cabo[v].

De la misma forma que la bajada constante de los tipos de interés tuvieron sobre los precio de los pisos el mismo efecto que sobre el de la deuda, es decir, su subida, es muy razonable que las subidas tendrán el efecto contrario.

Los elementos fundamentales que determinan la bajada de los precios durante los próximos años están intactos: nada ha cambiado, ni en el envejecimiento de la población (38% menos de personas en el grupo de edad de 10-24 años respecto a 25-38 años), ni en el efecto de Basilea III en las políticas de préstamo de los bancos ni en los 5,2-5,4 millones de pisos vacíos, construcción o libres para alquiler que existen en nuestra querida España.

Desde el punto de vista económico, comprarse un piso por debajo de rendimientos de alquiler del 5% para zonas de primera residencia o del 8-10% en zonas de veraneo, es una auténtica salvajada. Las tres reformas del proceso de desahucio en caso de inquilino moroso y de la Ley de Arrendamientos Urbanos, fomentan la salida masiva de pisos al mercado de alquiler, los precios de las rentas bajan con lo que también lo hacen las valoraciones de los mismos; a su vez, la subida de los tipos merma la demanda de vivienda. Por la razón anterior, ni obteniendo los rendimientos mencionados tocarían las casas como inversión.

Si algo hay embalsado en España es una brutal oferta de pisos.

Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com



[i] Así, entre otros, Carlos Smerdou, Consejero Delegado de Foro de Consultores Inmobiliarios en septiembre http://noticias.fotocasa.es/la-vivienda-ya-esta-infravalorada-en-algunas-zonas__16488.aspx  , Gonzalo Bernados, profesor de economía de la Universidad de Barcelona en Inversión, finanzas.com, semana del 20-26 de septiembre, página 14 “Bernados insiste en que la gente ya se ha concienciado de que la vivienda está barata, sobre todo en las ubicaciones de clase media, dónde está tocando fondo. De hecho, considera posible que a lo largo del año que viene los precios podrían comenzar a subir tanto en las ubicaciones medias como de clase alta después de haberse ajustado más de un 50%”, o Manuel del Pozo, director de Expansión, 12/09/2013, pagina 6 en “Ha llegado el momento de mirar pisos”

[ii] http://www.idealista.com/news/descuentos-viviendas

Categoría: Analistas

Borja Mateo

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