No todos tienen en claro que es subrogar la hipoteca por lo que no pueden si antes no saben de que se trata considerar hacerlo. La subrogación de la hipoteca se trata de un trámite que les posibilita poder traspasar la hipoteca de un banco o caja de ahorro a otro banco o caja, esto se hace para lograr mejorar las diferentes condiciones del préstamo hipotecario.

Así se puede ver últimamente que los bancos ofrecen hipotecas pensadas que permiten acoger sugrogaciones y que al ingresar a sus portales o leer sobre ellas se las llama “hipotecas subrogación”.

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El nuevo proyecto de Directiva Europea para Hipotecas aprobado por el Parlamento Europeo trae interesantes cambios en el ámbito de los préstamos hipotecarios y de la creación de una ley europea de hipotecas. El primero de ellos pasa por establecer una mayor rigidez en los requisitos para conseguir una hipoteca o, dicho de otra forma, endurecer la solvencia que deberán exigir los bancos para prestar capital.

El proyecto de directiva (ver documento) que prepara la Unión Europea y que ha superado su primer escollo supone un cambio global en como deben concederse las hipotecas, tanto para la entidad prestamista como como el prestatario o quien solicita el dinero. En este sentido, la directiva europea de hipotecas para uso residencial que estudia el Parlamento Europeo (PE) y a la que se puede acceder pinchando aquíy aquí si queremos leer el documento de trabajo, establece una serie de requisitos con los que deberán cumplir bancos y cajas a la hora de presentar su oferta al cliente. El objetivo, como es lógico, es el de que la publicidad de hipoteas y la información que recibe el usuario antes de firmar el préstamo sean más  transparentes y estén mejor adaptados a los conocimientos financieros reales de la ciudadanía.

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Vivir de alquiler o hipotecarse, un dilema del que mucha gente no se salva y de los que otros quisieran tener la oportunidad de elegir ya que al encontrarse hipotecados, hoy por hoy es muy difícil dar un  paso atrás.

Veamos los pros y los contras de vivir de alquiler o hipotecarse durante décadas:

Ventajas de vivir en alquiler

Menor coste. Normalmente se paga menos mensualidad que una hipoteca, aunque hoy se sabe de gente que sigue pagando 1.000 € por su alquiler cuando ya existen pisos de tres habitaciones por 400€ (de todas maneras con el tiempo los costes se van ajustando). Pero no debemos de pensar en seguros de hogar, de protección de pagos y otros tantos seguros hoy muy de moda como en el caso de las hipotecas.

Menos impuestos. Se sabe que el impuesto por ser propietario de una vivienda (IBI o Impuesto a los bienes inmuebles) va a nombre del propietario de la vivienda, aunque la verdad que no hay una ley que lo obligue, con lo que hay que tener cuidado con lo que firmamos en los contratos de alquiler; nos pueden endosar la obligación de pagar este impuesto. En cuanto a las tasas municipales de recogida de basuras, puede ser discutible, pero puede que también lo tengamos que pagar si así consta en el contrato de alquiler.

Menor exigencia de puntualidad. Normalmente en los contratos de alquiler se estipula que los pagos se deberán hacer del 1 al 10 de cada mes y de que en caso de retraso en el cumplimiento de la obligación se nos cobrará una penalización por el retraso pero, en la realidad, si somos bueno pagadores lo que se puede hacer es hablar con el propietario y retrasarnos un par de días sin que se nos cobre ese extra o penalización.

Contras de ser arrendatario

No somos propietarios. Con lo que si queremos hacer una obra de mejora, por ejemplo, lo primero es pedir permiso al propietario, quien puede negarse y en el mejor de los casos hará suya la mejora cuando nos hayamos ido de la vivienda.

Los alquileres no son vitalicios. La duración de un alquiler es de 5 años renovables cada año, esto quiere decir que se firman los contratos de alquiler con una duración máxima de 5 años y que si no decidimos dejar la vivienda en ese plazo se renueva tácitamente cada año (no es necesario comunicárselo al propietario). Pero transcurridos los 5 años el propietario es quien tiene la opción de pedirnos que desocupemos la propiedad, normalmente debido a ajustes en el precio a la alza, con el trauma que implican los traslados.

Pros de hipotecarse

Somos propietarios. Más allá de las evidentes ventajas de que si invertimos en reformas, en muchos casos muy cuantiosas, serán de nuestra propiedad en el futuro así como la vivienda en sí misma. El análisis debe ir más allá en el futuro, cuando seamos adultos y no tengamos la posibilidad de alquilar, se nos puede plantear un gran problema si no tenemos techo propio.

Amortización. La cuota o letra de nuestra hipoteca, en base a las características de los préstamos hipotecarios a tipo variable, contiene intereses y amortización, ésta última es una forma de devolver el capital que nos han prestado mediante un sistema de cuota constante denominado sistema francés). Esta cuota es constante durante un año o seis meses dependiendo de las condiciones de la hipoteca pero como adeudamos más capital al principio es normal que los primeros años paguemos mucho más intereses que capital (que amorticemos menos al principio). Esta amortización es lo que nos debiera interesar a nosotros los hipotecados porque a medida que transcurran los años iremos viendo como disminuye más rápidamente el capital adeudado (a medida que transcurren los años de nuestras hipotecas podemos observar que la proporción de cada cuota o letra de hipoteca es mayor de amortización que de intereses).

Contras de estar hipotecados

Mayor coste. En principio se supone que quien tiene la expectativa de ser propietario debiera de pagar más, sin embargo hoy por hoy, al rozar la euribor (referencial hipotecario) niveles cercanos a cero nos encontramos con cuotas muy por debajo de muchos alquileres. Sin embargo de lo que no podemos prescindir es de un seguro anual de hogar y en determinados casos un seguro de vida y hasta uno de protección de pagos. Además está la incertidumbre de la cuota variable en cada revisión, que depende de cómo evolucione el Euribor cada año.

Más impuestos y gastos. Lo que sí debemos sopesar es que al hipotecarnos pasamos a ser propietarios y con ello la obligación de pagar impuestos que, en algunos casos, siendo inquilinos no pagaremos (IBI, RSU, gastos de comunidad, etc).

Exigencia en la puntualidad. Debemos de ser conscientes que desde el momento en que firmamos un hipoteca nos responsabilizamos durante un largo período de tiempo (20, 25, 30 o más años) a tener todos los fines de mes, todo el dinero necesario para hacer  frente a las obligaciones hipotecarias y una vez cada semestre o cada año los gasto del o los seguros, caso contrario, la comisión que normalmente aplican los bancos por descubierto en cuenta es de 30 euros aproximadamente.

Sin ser exhaustivo en la enumeración pero con la intención de acercaros al enigmático mundo de los hipotecados, espero que os sirva de referencia o de ayuda al tomar una decisión de tanta responsabilidad y que nos obligará durante media vida.

Luis Cabezas, editor de iAhorro.com

Existen muchas diferencias entre los países del primer mundo y los menos favorecidos; una es, sin duda, la de poder adquirir una casa con dinero prestado: la hipoteca. Pensad en que si hubierais nacido en otro sitio del mundo la única forma de tener vuestra casa propia sería construirla ladrillo a ladrillo.

Veamos en que tramos podemos dividir nuestra vida laboral:

1. El primero en el que somos jóvenes e ingenuos (entre los 16 y los 25 años).
2. El segundo tramo en el que comenzamos a trabajar en empleos medianamente cualificados y adquirimos responsabilidades (entre los 26 y los 50).
3. Y el tercer tramo (50 en adelante) en que hoy en día o tenemos una especialización que nos destaque del resto o nos resulta muy duro conseguir trabajo.

Si nos paramos a pensar un momento, son muy pocos los años (uno 25 años) que tenemos para pedir una hipoteca. Algunos diréis: “yo no me preocupo y viviré de alquiler toda mi vida” pensamiento que en parte justifico pero no comparto.

¿Qué pasará cuando no tengamos la posibilidad de reunir los requisitos para ser un inquilino?

Para que nos concedan una hipoteca para comprar nuestra vivienda basta con cumplir con los criterios de riesgo en el momento de solicitar el préstamo hipotecario. En cambio, para ser arrendatario pasamos un examen, al menos, cada 5 años (al decidirse si se nos renueva o no el contrato de alquiler).

Si  tomamos la crucial decisión de solicitar una hipoteca para adquirir nuestro hogar, debemos de tener en cuenta los siguientes puntos:

La búsqueda de la propiedad: a todos nos gustaría lo mejor de lo mejor, un chalet cerca del centro o un piso de 200 metros en el casco antiguo de la ciudad. Pero hay que ser realista, no siempre lo que nos gusta es lo que nos conviene, en este sentido se debe valorar precio, localización, situación y todo al alcance de nuestras posibilidades.

Analizar la documentación de la propiedad: lo primero pedir al dueño una fotocopia de la escritura, pero aún más importante, pedir una nota registral en el Registro de la propiedad, en esta sabremos si el dueño es quien dice ser y si la propiedad esta libre de cargas. No olvidar, y más en estos tiempos de averiguar si esta pagada la comunidad, el agua, la luz, el gas y los correspondientes impuestos (el IBI- impuesto a los bienes inmuebles y el de RSU- residuos sólidos urbanos).

Solicitar nuestra hipoteca en varios bancos: recurrir a un comparador de hipotecas es una herramienta muy útil para evitar caminar y esperar en muchas sucursales. Las cuestiones fundamentales para pedir el dinero a través de la hipoteca son:

1. La cantidad de dinero que pretendemos solicitar.
2. El tipo de interés de la hipoteca que nos interesa.
3. El plazo en el que lo podemos y queremos devolver.

En cuanto al tipo de interés tenéis que saber que no es una tasa fija para toda la vida, en realidad se fija por un año o por seis meses, y cada año se revisa en función de un referencial llamado Euribor.

El Euribor es el precio que le cuesta al banco comprar el dinero que nos prestará a nosotros (a otros bancos en el mercado interbancario), con lo cuál le sumará un poco más para que le sea rentable y la tasa a la que nosotros realmente pagaremos el crédito (nuestra hipoteca), se obtendrá sumando al Euribor un diferencial que actualmente oscila entre 0,75 y hasta un 3, actualmente.

El tipo de interés suele ser siempre negociable, en función de nuestra situación económica y personal y de los ahorros o garantías adicionales que aportemos y es donde debemos tal vez luchar más con el director de turno.

Finalmente si tenemos la suerte de ser agraciados (o condenados) con una hipoteca se producirá la firma. Hay 2 escrituras que nos leerá el notario y que a continuación firmaremos. Una escritura de compra venta, la que nos relaciona con el vendedor y que básicamente dice que yo le compro a otra persona una propiedad, las características de la propiedad y los datos registrales. La segunda es la escritura de la hipoteca propiamente dicha la que nos relaciona con el banco y en la que dice que el banco nos deja una cierta cantidad de dinero, a un cierto plazo, con una cierta tasa de interés y la forma de devolverlo.

La decisión de hipotecarse no debe tomarse a la ligera ni elegir el primer préstamo hipotecario que nos recomienda un amigo o el director de nuestro banco habitual. Hay que tomarse el tiempo y las molestias necesarias para aprender a elegir la mejor hipoteca al alcance de nuestras posibilidades.

Artículo de Luis Cabezas  de iAhorro.com