Quedan tres meses para tomar una decisión. A partir del 1 de enero de 2011, todoslos españoles con una base imponible superior a 24.107,2 euros al año que compren una vivienda perderán el derecho a la desgravación. Para quienes estén por debajo de este listón, pero tributen más de 17.707 euros, la desgravación será menor de los 9.015 euros actuales, en una escala proporcional al sueldo.
Así son, grosso modo, las nuevas reglas del juego para quienes compren una vivienda a partir del año que viene. Sin embargo, hay mucha letra pequeña que obliga a hacer todos los números a los que hoy siguen con la duda de si deben comprar o no antes de que termine el año. Aquí están todas las claves para no equivocarte con la decisión.
-¿Cómo son las nuevas desgravaciones? Si tributas hasta 17.707,2 euros al año, no hay cambio alguno. Te desgravas lo mismo que antes, por lo que es indiferente que compres o no antes de que acabe el año. Pero la cosa cambia si tu base imponible supera esta cantidad. En todos los casos, te desgravarás menos que hasta el 31 de diciembre de 2010. A medida que aumenta el salario entre los 17.707 euros y los 24.107 disminuye la cantidad que te puedes desgravar. No obstante, debe tenerse en cuenta que la base imponible es inferior a los ingresos y, como tabla rasa, podría afirmarse que el límite para desgravar está en un sueldo de 30.000 euros, ya que éste tiene una base imponible aproximada de 24.107 euros.
-¿Cuánto dinero me puedo ahorrar con la nueva desgravación? Si se tiene en cuenta que la hipoteca media en España es de unos 124.000 euros que se pagan en 21 años, el ahorro medio es de unos 28.000 euros sólo por las devoluciones de Hacienda durante toda la vida de la hipoteca. Sin embargo, para tener este ahorro hace falta desgravar todos los años el máximo, los 9.015 euros actuales. Así, una persona que anualmente sólo pague de letras 4.500 euros anuales, a lo largo de toda la hipoteca habrá tenido un ahorro de 14.000 euros.
-¿Son las reglas del juego iguales para todos los españoles? No. Cuando compras una vivienda, puedes reducirte el 15% de la factura que pagas al año. De ese porcentaje, el 10% corresponde al Estado y el 5% a las comunidades autónomas. Por lo tanto, depende de donde vivas. La presidenta de la Comunidad de Madrid, Esperanza Aguirre, ha anunciado que no sólo mantendrá el 5%, sino que lo subirá al 6%. El resto de comunidades aún no han tomado una decisión definitiva.
-¿Cuánto tienen que bajar los precios para que me compense? Depende de lo que ganes y de lo que dejas de desgravar. Idealista.com ha elaborado una tabla sobre el supuesto de una hipoteca media a 25 años con un 3% de interés y un 80% de financiación. Si ganas 24.108 euros, uno más que el límite a partir del cual ya no te desgravas, es necesaria una caída de los precios de al menos el 17% desde los precios actuales. Esa misma banda es válida hasta los 36.000 euros.
Desde los 36.000 hasta los 50.000 euros, la caída de precios necesaria es sensiblemente menor y debería situarse entre el 16,4% y el 11,8%. Entre los 50.000 y los 100.000, será un acierto no comprar este año si los precios caen entre el 9,6% y el 6,5%. La conclusión es que a quien más le interesa comprar ahora es a quien gana entre 24.000 y 36.000 euros, ya que son los que más dependen de una fuerte caída del precio de las casas.
También, deben tener en cuenta los intereses que se pagan al banco por pedir una hipoteca mayor. Una persona que consiga ahorrar, por ejemplo, un 10% porque pospone su decisión de compra y se beneficia en el futuro de la caída de precios, también estará pidiendo menor crédito y, por tanto, estará pagando menos intereses. Además, durante el tiempo de espera, puede ir ahorrando una mayor entrada para su vivienda, que se traducirá en una menor hipoteca y en menores intereses.
-¿Compensa esperar porque va a bajar el precio de la vivienda? Hay opiniones para todos los gustos, aunque la más extendida es que los precios no han tocado fondo. Está subiendo el número de transacciones, pero los precios no remontan el vuelo. Los expertos creen que cuando acabe el año y hayan comprado todos los que no quieren perder las desgravaciones, sufrirán otra vuelta de tuerca.
Además, hay que tener en cuenta que los precios no evolucionarán igual en todas las provincias y en todas las zonas. La vivienda de mayor calidad soportará mejor la presión bajista que la de menor rango y la de segunda mano.
-¿Qué dicen los expertos? Bankinter asegura que el precio de la vivienda no volverá a subir hasta 2014 y que caerá hasta un máximo del 6% en los próximos tres o cuatro trimestres. El banco anuncia tres años de “travesía en el desierto”. Por su parte, el banco británico Barclays asegura que los precios de los pisos seguirán cayendo a pesar del aumento de las ventas en los últimos meses. Una mejora que, según BBVA, tiene “carácter transitorio” porque “responde previsiblemente a un adelanto de la decisión de compra como consecuencia de la desaparición de las ventajas fiscales”.
Jesús Encinar, del portal de vivienda Idealista.com, asegura que “nuestra previsión es que los precios sigan estables o con ligeras caídas hasta final de año y que a partir de 2011 comiencen a bajar más, una vez eliminada la desgravación por compra de vivienda. De todas maneras el ajuste no ha terminado y nos enfrentamos al dilema de seguir asistiendo a ajustes imperceptibles durante años o a un ajuste significativo que devuelva los precios a niveles de accesibilidad para la mayor parte de los compradores”.
