El debate está en la calle y no deja de ser sorprendente la pregunta que algunos se hacen. Hace apenas unos años pensabamos que “la vivienda nunca pierde valor” y ahora nos cuestionamos si dejará de perderlo en algún momento.

No hace falta ser economista para afirmar que el precio de la vivienda se estabilizará y volverá a subir en un futuro. Ahora bien, adivinar en que momento tocará fondo no deja de ser un ejercicio de adivinación, disciplina en la cual no tengo ni un triste diploma.

Cualquiera que diga que sabe el momento en que la vivienda volverá a aumentar de precio miente o acierta por pura probabilidad; la economía no es una ciencia exacta. Lo que si podemos es ver cómo se está comportando la vivienda, compararla con otras crisis anteriores y hacer estimaciones, mediante una disciplina similar a la necromancia llamada econometría.

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El mercado inmobiliario en nuestro país está basado en la propiedad y en forma casi exclusiva en la compra de la vivienda propia. De esta forma y desde el estallido de la crisis inmobiliaria, la evolución del “ladrillo” español ha sido bastante diferente de la observada en otros países.

Tanto expertos, como el gobierno, sostienen que los precios de la vivienda aún deben continuar a la baja.  Esta afirmación se fundamenta en el mínimo ajuste de precios que tuvo lugar en nuestro país en comparación a otras economías del mundo.

Mientras que en Irlanda se observó una disminución de los precios de la vivienda de un 32,6% (al igual que en EE.UU.), en España las cifras oficiales revelan un ajuste del 13,1% desde máximos marcados en el primer trimestre de 2008.  Más allá de que algunas consultoras privadas como Tinsa, estiman que la disminución de los precios ronda el 20%, tanto el gobierno como los privados coinciden en que el ajuste final debería alcanzar el 40%, por lo que nos falta recorrer la mitad del camino.

La mentalidad de la población, que no considera al alquiler como una alternativa válida a largo plazo, provoca, con su presión de compra, que la vivienda se encuentre sobre valorada, y con ello, muy lejos de las posibilidades de muchos habitantes.

En la búsqueda de nuevas alternativas y proyectos innovadores que saquen de su estancamiento al mercado inmobiliario español, encontramos un proyecto interesante y digno de comentar.

En Alemania se ha desarrollado un nuevo y creativo modelo de acceso a la vivienda.  Se trata del sindicato de casas en alquiler, o en su idioma original Mietshäuser Syndikat y de trasladarse al mercado español, podría constituir una alternativa valedera para un importante sector de la población.

Esta iniciativa que comenzó allá por 1992, le permite acceder a la vivienda a unas 1.500 personas en Alemania.

A través de esta figura, el usuario de la vivienda se encuentra libre de las presiones propias de su situación de inferioridad frente al propietario.  Justamente, esto lo logra gracias al Sindicato.

Independientemente de la connotación política que la palabra “Sindicato”, tiene en nuestro idioma, debemos entender que este modelo alemán se basa en una Asociación Social, compuesta por el sindicato y la asociación de usuarios.

La figura del sindicato se vale de sus posibilidades preferenciales para el acceso al crédito en tiempos difíciles y es el que compra el terreno o bien un edificio, que normalmente debe ser remodelado y restaurado.

Siempre basándose en préstamos a largo plazo y con tipos de interés adecuados, el Sindicato, ofrece la propiedad a los miembros de la asociación de usuarios en forma exclusiva. Los miembros de la asociación de usuarios, a cambio, pagan el alquiler, manteniendo la libertad de gestionar el edificio por su cuenta.

Esta figura no da lugar a la especulación inmobiliaria, ya que cualquier tipo de venta o reprivatización queda expresamente excluido.

El modelo resulta sostenible en el largo plazo, ya que con el paso del tiempo y a través de la percepción de los alquileres, se recupera la inversión efectuada y el superávit obtenido es reinvertido en nuevos proyectos.

Desde nuestro punto de vista, un proyecto como el alemán puede ser perfectamente aplicado en el mercado español, siempre que se salven los obstáculos ideológicos y psicológicos de la gente, la que deberá aceptar al alquiler como un medio para el acceso a la vivienda digna, ya que en el Sindicato de alquiler no se transfiere la propiedad del inmueble al individuo que la usufructúa.

Los miembros de la asociación de usuarios, en este modelo, sin duda se encuentran en una posición de negociación muy superior a un inquilino tradicional.  Su unión les permite la negociación de las condiciones así como el contar con la misma vivienda a través del tiempo, cortando con la inseguridad inherente a la renovación de los contratos.

Sin duda, debemos considerar que la convivencia en este sistema debe estar perfectamente regulada a través de estrictos manuales de convivencia, pero realmente constituye una alternativa digna de probar en nuestro país.

Parece que burbuja se ha convertido en el término de moda en el ámbito financiero. En los últimos meses cada vez que un activo o un sector sube falta tiempo para que algún gurú o medio de comunicación empiece a hablar de burbuja. El mejor ejemplo es la supuesta burbuja sobre el oro, que Greg Soros denomina la Burbuja Definitiva.

Que cualquier subida no sea una burbuja no quiere no quiere decir que no existan sectores o activos sobrevalorados y con un precio totalmente inflamado. Simplemente debemos ser más cautelosos a la hora de hablar de burbujas especulativas -no todos los mercados son como el inmobiliario, donde había una clara divergencia entre precio de mercado y valor real de las vivienda, es decir, una burbuja en toda regla-.

Pero para quienes les siga atrayendo la idea de mercados continuamente sobrevalorados y busquen la próxima burbuja, desde Daily Finance han identificado diez candidatos a medio plazo:

• El precio del oro. La cotización del oro ha pasado de 294 dólares la onza en 1998 a los actuales 1.404 dólares, lo que supone un incremento del 377%. Sus detractores aseguran que hoy por hoy el oro no tiene ningún valor intrínseco y mencionan como principal exponente de su burbuja la proliferación de negocios de ‘compro oro’ y el aumento de anuncios en televisión que también se ofrecen a comprar oro. Como dato, el SPDR Gold Trust ETF (GLD) acumula una subida del 28% desde principios de año.
• Sector inmobiliario en China. Desde finales del año pasado se habla de una burbuja inmobiliaria en China. En lo que va de año los precios de la vivienda en el gigante asiático han crecido un 9,1%, lo que por si sólo puede hacer pensar que no existe tal burbuja. Sin embargo, este incremento está motivando a su vez un aumento de la demanda, unc laro síntoma de burbuja. Si a esto unimos que históricamente la vivienda no ha sido nunca una buena inversión financiera, tenemos los condimentos perfectos para un mercado inflado.
• Energía alternativa y solar. El sector ya ha dado los primeros síntomas de cansancio. Por el momento la energía solar sigue siendo deficitaria y en el caso de España ya se han registrado varios casos de ‘picaresca’ al respecto que han llegado al Gobierno a replantearse parte de las ayudas que concedió en su momento. El caso en Estados Unidos no es diferente y el artículo se plantea si realmente son necesarias hasta 250 compañías de paneles solares. A lo largo del año el Market Sectors Solar Energy ETF ha subido más de un 100% antes de sufrir severas correcciones.
• Commodities. Unas de las grandes protagonistas del año junto con las divisas. Las materias primas han vivido varios rallies durante 2010. El trigo acumula una subida del 60% y otros como el algodón no le van a la zada.
• Apple. Este ha sido su año con el lanzamiento de su iPad y la nueva generación de iPhones. Sus acciones han subido un 1.200% desde 2011, lo que según Charles Wallace, debe ser algo parecido a lo que definiríamos como una burbuja. Sin embargo, el principal motivo para que la compañía ‘burbujee’ es que el autor la considera ‘una moda’ demasiado volátil y ligada al devenir de su CEO, Steve Jobs.
• Redes Sociales.La pregunta clave para el sector parece ser ¿Cuánto vale Facebook? Desde la compañía han anunciado su intención de salir a bolsa en 2012 en 2012, una pregunta que puede aplicarse a LinkedIn e incluso Twitter. El problema radica en que por el momento muchas de estas iniciativas parecen tener dificultades en cuadrar sus cuentas. Tampoco ayuda la opacidad que rodea todo el sector en términos financieros.
• Mercados emergentes. Como tipo de activo, las acciones de mercados emergentes han experimentado una subida del 146% en los últimos dos años. En este sentido, sólo estaríamos a medio camino de esta gigantesca burbuja. Países como Australia, Indonesia, Rusia o Brasil están creciendo a ritmos elevados pese a que la economía mundial está estancada y en muchos casos esta subida se debe a los precios de los commodities, que como hemos visto también son una burbuja.
• Pequeñas compañías tecnológicas. Apenas ha pasado una década desde el pinchazo de la burbuja tecnológica y ya parece que tenemos otra en ciernes. En este caso la culpa vuelve a ser de las grandes compañías, que vuelven a adquirir pequeñas empresas del sector sin apenas fijarse en el precio.
• El dólar. Resulta curioso que se mencione el dólar ahora que en su cambio con el euro ha perdido un 10% en lo que va año. Sin embargo, Robert Wiedemer, autor de Aftershock: Protect Yourself and Profit in the Next Global Financial Meltdown, cree que subirá, y rápido, cuando los inversores extranjeros deben de comprar bonos y acciones estadounidenses, algo que ocurrirá cuando se dispare la inflación.
• La deuda estadounidense. Esta sí puede ser la burbuja definitiva. La burbuja de la deuda estadounidense crece rápidamente y ahora mismo parece complicado que el Gobierno sea capaz de devolver los 13,7 billones de dólares que debe. Cuando mayor sea el riesgo de impago, más factible será que los inversores dejen de comprar bonos y más complicado será colocar la deuda. En el fondo, es precisamente lo que les ha ocurrido a Irlanda y Grecia y que empieza a padecer España. La pregunta es ¿Imprimir más dinero -lease, el QE 2-, es la solución?

El mundo financiero e hipotecario ha cambiado radicalmente en los últimos años y no tanto por la expansión y posterior contracción del crédito sino por la mayor capacidad de elección de los usuarios. Contratar una hipoteca sigue siendo como casarse con el banco, pero hoy en día los divorcios ya están a la orden del día. Cada vez más ahorradores optan por cambiar de banco y llevar su hipoteca a otra entidad que les ofrezca mejores condiciones.

El proceso de subrogación hipotecaria es en realidad bastante sencillo: primero se consigue unaoferta vinculante de otra entidad que mejore las condiciones del préstamo, después se presenta esta propuesta al banco donde se tiene la hipoteca y este dispone quince días para igualar la oferta y retener al cliente -lo que se conoce como el derecho a enervar- o por el contrario dejarlo ir y que cambie de banco su hipoteca.

El mayor problema se encuentra en el paso inicial. Conseguir una oferta vinculante por parte de otra entidad no es sencillo y sobre todo requiere mucho esfuerzo. No es que los bancos hayan cerrado el grifo hipotecario. De hecho, están interesados en prestar -en el fondo este es su principal negocio-, pero sólo quieren las hipotecas de mayor calidad, de clientes que han demostrado ser buenos pagador y esto sólo se consigue robándolos de otro banco. Es decir, promoviendo la subrogación hipotecaria. Pero si esto es así ¿Por qué resulta tan costoso lograr esa oferta vinculante? La respuesta se encuentra en el propio sistema bancario español.

España es uno de los países con mayor índice de sucursales por habitante y todos los beneficios que tiene esto a la hora de encontrar un cajero automático se convierten en perjuicios en otros ámbitos. El motivo es que como ya hemos explicado en varias ocasiones, cada sucursal suele tener sus propios objetivos comerciales y esto puede hacer que quiera o no arriesgarse con una hipoteca. Así, diferentes sucursales de una misma entidad pueden ver de forma muy distinta una propuesta de subrrogación, ya que pese a existir unos criterios básicos estos varían enormemente. Si a esto añadimos el componente humano -y en ocasiones demasiado comercial- que impera en las oficinas de la banca española, la combinación puede ser letal para el usuario. En el peor de los casos se verá abocado a recorrer oficina tras oficina con todo lo que esto implica en cuanto a inversión de tiempo -además muchas oficinas sólo abren en horario laboral y durante jornadas laborales-.

En principio pudiera parecer que no existen fórmulas para salir de este círculo, pero recientemente ha desembarcado en España una alternativa que puede agilizar el proceso. Se trata de Weemba, donde se autodefinen como una red social financiera. Su propuesta es bastante simple y aunque en principio puede recordar a la de los préstamos entre particulares, no tiene nada que ver con ese modelo. En realidad, Weemba pone en contacto a usuarios con necesidades de financiación con entidades financieras a través de la red.

Para entender el concepto lo mejor es poner un ejemplo básico sobre su funcionamiento. Una persona interesada en conseguir un préstamo entraría en Weemba y rellenaría su perfil de usuario, donde incluiría toda la información que considere oportuna para pedir financiación: datos personales, nómina, balance financiero, declaración de la renta… y, por supuesto, para qué quiere el dinero. Ese perfil lo pueden ver las entidades financieras registradas y ponerse en contacto con él para solicitarle más información o para concretar las condiciones del préstamo. Al final, como explica Andrés Bello, su director de operaciones, “el usuario sólo tiene que ir a la sucursal para firmar el contrato”. El ahorro de tiempo y esfuerzo es espectacular.

En el caso de un subrogación, bastaría con dedicar una tarde a cargar el perfil en Weemba para estar visible para las entidades que participan en esta red. En el fondo, se trata de un sistema muy parecido al de una subasta. El usuario explica su situación, pone los datos que considere oportuno y espera a que le lleguen ofertas de las entidades. Si no recibe ninguna propuesta de subrogación siempre puede cambiar su mensaje, mejorar su perfil o ‘anunciarse’ de forma diferente.

Por el momento Weemba sólo cuenta con cinco entidades inscritas, pero ya está negociando con varias más. Puede parecer un número pequeño, pero si comparamos el tiempo que se tardaría en visitar cinco bancos o cajas y exponer al asesor de turno nuestra situación con una sola tarde dedicada a rellenar el perfil en Weemba, puede que merezca la pena probar suerte.

Para quienes pese a todo prefieran las alternativas tradicionales, aquí os dejamos una serie de enlaces a la oferta más destaca del mercado ahora mismo:

• Las mejores hipotecas para subrogar
• Hipotecas cambio de banco
• Las mejores hipotecas a interés variable
• Las mejores hipotecas a interés fijo