Lo bueno de las revistas en papel físico es que uno puede conservarlas después reírse de lo que decían con el paso de los años. Esto debe ser lo que opina James Bianco, que desde The Big Picture nos trae dos portadas de The Times sobre el mercado inmobiliario que ilustran a la perfección el cambio de tendencia que se ha producido en el último lustro.

De esta portada de 2005,

Hemos pasado a esta otra en 2010.

Dicho de otra forma, la que hace apenas unos años era ‘la mejor inversión’ hoy es una losa y un activo del que huír. Lo mejor de todo es que no son los únicos ejemplos. Cada vez son más los medios de comunicación que se apuntan a la nueva moda de “La inversión en vivienda ha muerto”-Jeff Matthews nos tra algunos de ellos-.

En realidad, lo que tratan de ilustrar es que la compra de vivienda ya no tiene por qué ser la opción número uno y lo que lo americanos denominan “a no brainer”, que viene a significar la alternativa obvia. Ahora que parece que la lógica se impone en el mercado inmobiliario, el alquiler va ganando enteros. En su momento ya dijimos que en vivienda no se invierte, es decir, que cuando se compra una casa para vivir en ella quizás deberíamos debjar de verlo con una inversión al uso. Y es que si nos atenemos exclusivamente a la revalorización histórica de los inmuebles -dejando de lado la locura de los últimos años- no es precisamente un gran activo. Hay muchos otros que lo superan, empezando por la bolsa.

Pero como al final hay que vivir en algún sitio, vamos a analizar las opciones que quedan:

1. Vivir con los padres
2. Alquilar piso
3. Comprar piso

La primera es la más rentable desde el punto de vista financiero pero no todo el mundo está dispuesto o es capaz de ponerla en práctica, así que pasamos directamente a comparar las dos últimas: alquiler frente a compra, el eterno dilema. En un post reciente hablamos sobre el coste de ser propietario, que ilustrábamos a través del siguiente gráfico:

Imaginemos que nos planteamos comprar o alquilar una casa ‘tipo’ en España por un valor de 200.000 euros -sí, el precio es algo superior a la media, pero las estadísticas también se equivocan-. Aunque el mercado hipotecario está más que complicado, supongamos que conseguimos una hipoteca con un tipo de interés del 3,5%. Dejando de lado comisiones y otros gastos, el coste financiero sería de 7.000 euros para el primer año. Si amortizamos 18.000 euros anuales, según nuestro simulador de hipotecas terminaremos pagando 53.270 euros en intereses.

En el caso del alquiler, el coste financiero sería el importe del alquiler, que para una casa de 200.000 euros podríamos fijar en 1.000 euros.  De esta forma, el gasto anual se eleva a 12.000 euros y a 60.000 euros en un plazo de cinco años. La diferencia anual entre alquiler y compra es de 6.000 euros. Esta cantidad podíamos invertirla en un depósito o cuenta remunerada al 3% y el primer año 6.180 y al cabo de dos años tendríamos 12.545,4 euros gracias al interés compuesto.

Después de dos años, la persona que hubiese comprado su vivienda habría pagado ya 36.000 euros de su casa, pero tendría cero euros en su cuenta, mientras que quien alquila contaría con los citados 12.545 euros. En este punto el alquiler parece una mejor opción, ya que para igualarla el valor de la vivienda comprada debería de haber subido el citado 3% anual y tal y como está el mercado parece poco probable que lo haga -Cinco Días publica un interesante artículo sobre el baile de cifras de la vivienda-.

En definitiva, como ya dijimos en un post anterior sólo debemos hacer el siguiente planteamiento:

• Calcular el precio por el que deberíamos que vender la casa a los 20 años para RECUPERAR la inversión. Considera una inflación anual constante del 2,5% y una hipoteca contratada a un tipo fijo de 4,5%.
• Calcular los beneficios de invertir esos 50.000 € en depósitos del 2,5 % TAE de 6 meses durante 20 años, en el mismo escenario de inflación anual constante del 2,5 %

Ahora mismo, la respuesta parece clara a favor del alquiler, sobre todo porque después también podremos decantarnos por la compra si es lo que realmente queremos, aunque teniendo claro que como inversión financiera no es el activo más rentable ni mucho menos.

Para quienes quieran ver las diferencias actuales entre alquiler e hipoteca, Expansión ha elaborado un interesante gráfico desplegable al respecto.

Imagen – overgraeme

En este tiempo de restricciones y ventas difíciles, los propietarios deben desarrollar estrategias de venta, que en la medida de lo posible, allanen el camino y permitan concretar la venta de su propiedad.

Estas estrategias incluyen una serie de claves bastante sencillas de seguir, y que si se tienen en consideración se puede evitar estar trabado en meses de negociaciones infructuosas.

En primer lugar, en un contexto de precios decrecientes, es fundamental que el propietario recurra a un especialista para tasar el precio de la vivienda.  De esta forma, fijará un valor que se acerque lo más posible a los precios que se manejan en el mercado, haciendo que la propuesta sea adecuada y tentadora para el comprador.Normalmente, los inmuebles cuyos precios se encuentran adecuados a las ofertas vigentes en el mercado, encuentran comprador en un plazo de dos o tres meses.

Luego de haber fijado el precio y que el propietario tenga bien en claro cuál será su base mínima hasta la que está dispuesto a llegar en caso de ser necesario negociar, deberá efectuar una lista de aquellos puntos que considera constituyen fortalezas de su vivienda. De esta forma, al reunirse con el comprador, podrá hacer hincapié en ellos y destacarlos por sobre los pequeños defectos.

No se trata de embaucar o engañar al comprador, sino simplemente de potenciar las cualidades positivas de nuestra propiedad.

El estado de la vivienda será determinante para poder concretar la operación, ya que nadie va a comprar algo que nunca vio.

El primer punto que debemos evaluar seriamente es si realmente resulta necesario invertir en pintar la casa.  Si bien, una buena pintada le quita varios años de encima a nuestra propiedad, muchas veces la situación actual del mercado nos lleva a que cueste recuperar el dinero invertido.  En varias ocasiones, con una buena limpieza de las paredes y marcos de puerta es suficiente, otras veces, no, y aunque resulte costoso ganamos en tiempo y malos ratos si invertimos y pintamos la vivienda.

Otras claves muchos más económicas y fáciles de aplicar, son las siguientes.  Si aún vivimos en la casa que vamos a mostrar, debemos tener muy presente de retirar todos los retratos familiares y aquella decoración que haga a nuestro gusto particular.

Se debe tratar de dejar los espacios lo más despejados y libres de “gustos personales” posibles, de forma que el comprador, encuentre en el ambiente que ve lo que él está buscando, un espacio moldeable a sus propios gustos.

Además la limpieza y el orden resultan fundamentales.  Es importantísimo que no haya objetos obstaculizando el paso, ni fuera de su lugar.  La cocina y el baño deben estar impecables, sin olor a comida, con toallas limpias, preferentemente perfumados.  La primera impresión es única.

Asimismo, en caso de mostrar la propiedad durante el día, debe aprovechar al máximo toda la ventaja que pueda brindarle la luz natural.  Descorra las cortinas y deje que el sol haga su trabajo.

Por último no olvide de cuidar pequeños detalles como que grifos, interruptores, radiadores, funcionen correctamente, reemplazar las bombillas fundidas o reparar puertas que no cierran.

Imagen – Flickr

La caída de los precios de la vivienda ha reducido otro 7% hasta junio la facturación media en el negocio de ventas de viviendas de Reyal Urbis, Vallehermoso, Metrovacesa, Realia y Colonial respecto al mismo período del año pasado. Y las ventas, en el mismo plazo, están totalmente estancadas tras una mejora que no pasa de testimonial.

Aunque está lejos del durísimo descenso medio del 28% en 2009, en pleno apogeo de la crisis inmobiliaria, la repetición de los retrocesos en las ventas de los buques insignia del ladrillo español demuestra las tremendas dificultades del sector para levantar cabeza tres años después del comienzo de la crisis. Todo ello, por más que las cifras oficiales digan que lo peor está pasando ha pasado.

Paradójicamente, el porcentaje del 7% coincide con el mismo dígito que ha subido la compraventa de viviendas en junio respecto al mismo mes del año anterior, según los datos que ayer hizo públicos el Instituto Nacional de Estadística (INE). En un año, la mejora es del 10,7%. Otra cosa dicen las cifras de la tasadora Tinsa, que aseguraba también ayer que el valor de la vivienda acelera su caída tras un año de moderación en los descensos. En julio cayeron un 4,3% en tasa interanual.

Las discrepancias no pueden ser más evidentes. Por lo tanto, no hay vara de medir más fiel que la de las grandes empresas cotizadas del sector. La rebaja de precios y la dura competencia del sector bancario –que se ha convertido en la primera inmobiliaria del país a golpe de canje de deuda por inmuebles- no permite a las grandes inmobiliarias elevar una cifra de ingresos que se había desplomado en la primera mitad del año pasado.

Con el mercado hipotecario muy cerrado, las entidades financieras están dando prioridad a dar salida a su propio producto. El resultado es que hay vendedores de casas de primera división -los bancos y cajas de ahorros- y de segunda -las inmobiliarias-.

El número de viviendas entregadas este año por el sector está estancado. Las cinco inmobiliarias entregaron hasta junio del año pasado 3.517 viviendas, frente a las 3.577 en el ecuador de este año. La combinación de esta ligera subida con el descenso de los ingresos demuestra que los precios siguen bajando y los márgenes del sector reduciéndose de forma más que significativa.
Las cifras son elocuentes. Las dos compañías en las que el negocio de promoción es el más importante del sector no dan señales claras de reactivación. A Reyal Urbis los ingresos se le caen un 10,12% en el semestre, ya por debajo del listón de los 300 millones de euros que si superó en junio del año pasado. Más amplio es el descenso de Vallehermoso, del 25%, un porcentaje mayor aún que el de caída del número de viviendas vendidas en el período, el más importante del sector en el período.

Ambas compañías han cerrado este año sendas refinanciaciones de su deuda para ganar tiempo a la crisis. La semana pasada, Sacyr consiguió cerrar la de su filial inmobiliaria, de 1.340 millones de euros. El acuerdo retrasa a un plazo de tres años el vencimiento de la deuda relacionada con el producto terminado y el resto, a cinco años ampliables a ocho.

También Colonial ve como sus ingresos caen, un 35,6%. El es el descenso más abrupto, pero con el matiz de que la inmobiliaria catalana es la menos promotora de las cinco grandes. En doce meses ha reducido de 567 a 313 su stock anual de viviendas acabadas y hasta junio ha facturado apenas 19,9 millones.

Metrovacesa y Realia, las excepciones

Metrovacesa es la excepción a la regla. Gracias a una agresiva política de descuentos por la que, por ejemplo, en diciembre del año pasado puso en el mercado 1.500 viviendas conrebajas entre el 25% y el 42%, los ingresos del área de promoción del grupo han crecido un 32% hasta los 127,3 millones. Hasta junio, el grupo que lidera Eduardo Paraja entregó 560 inmuebles con unas preventas de 390 unidades.

También Realia escapa de la quema, con una mejora mucho más modesta del 3,5%. Ha entregado 298 viviendas en el primer semestre con unos ingresos de 69 millones. La inmobiliaria participada por FCC y Caja Madrid, que el año pasado practicó descuentos medios del 20% en los precios, ha rebajado ligeramente estos recortes en 2010. Incluso, va a iniciar cinco nuevas promociones.

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El INE y Tinsa coinciden en la publicación de sus datos sobre el mercado inmobiliario español y de nuevo vemos una tendencia que se ha repetido en los últimos mes: baja el precio de la vivienda y sube el número de operaciones. La primera estadística corresponde a la sociedad de tasación y la segunda al Instituto Nacional de Estadítisca.

En concreto, los datos del Imei de Tinsa correspondiente a julio hablan de una caída del 4,3% en el precio de la vivienda conrespecto al mismo periodo del año anterior.  Además, el descenso es tres décimas superior al de junio (4%), lo que rompe la tendencia a la moderación de los últimos meses. El índice ya acumula una caída del 16,9% desde máximos. Por zonas, capitales y grandes ciudades lideran el recorte con descensos del 5%, apenas una décima por encima del sfuro en la costa mediterránea y muy por encima del subíndice de áreas metropolitanas, que cede un 4,4%.

Por su parte, el INE ‘habla’ de un aumento del 7% en la compraventa de vivienda en junio hasta las 37.297 de las cuales 48,1% correspondieron a viviendas nuevas y 51,9% a viviendas de segunda mano. Se trata de la sexta subida en los últimos seis meses, aunque en esta ocasión el repunte es bastante menor que en los meses precedentes. En los últimos seis mes la compraventa de vivienda sube ubn 10,7% respecto al mismo periodo de 2009.

A estos datos se unen las palabras de la ministra de Vivienda, Beatríz Corredor, que considera que el sector tiende hacia una estabilización de precios, algo parecido a lo que opina el socio director de Estrategia Corporativa de Knight Frank, José Luis Miró, quien va más allá y considera que “en general” no se producirán más caídas en el precio de la vivienda.  Sin embargo, estas previsiones pueden ser un tanto optimista. En el otro lado de la balanza se encuentran las que atisban una corrección del 75% hasta 2050.

¿Quienes tienen razón? Al final, como casi siempre, la respuesta se encuentra en un punto intermedio. A priori parece lógico pensar que el precio de la vivienda seguirá corrigiendo a medio plazo, sobre todo teniendo en cuenta que su recuperación también pasa porque mejore la situación general de la economía española, algo muy inicerto en estos momentos. Lo que también parece factible es que en el caso de la vivienda de nueva construcción se registre un pequeño repunte por el efecto del IVA pero una caída en las ventas, justo lo contrario que podría ocurrir en la vivienda de segunda mano.

En este último caso, lo que marcará la evolución del precio a corto plazo es el final de las deducciones la compra de vivienda  a partir de 2011. Y es que conforme se acerce el final del año es posible que el precio de la vivienda modere su caída ya se supone que habrá más compradores interesados.