En el día de hoy ya contamos con los datos adelantados respecto de la evolución de los precios de la vivienda usada en enero de 2011, de acuerdo a lo informado por facilísimo.com

De esta forma, queda de manifiesto que los precios de la vivida usada en nuestro país han mostrado una nueva rebaja en el mes de enero y respecto del mes anterior que fue estimada en un 0,49%. Esta cifra prácticamente duplica los valores mensuales registrados en enero de 2010, cuando los precios de los inmuebles usados, tan sólo descendió un 0,28%.

En forma acumulativa e interanual los precios de la vivienda usada acumulan una caída del 4,87%.

Tras estos resultados, se ha estimado que el precio del suelo en nuestro país es de aproximadamente unos 2.031 euros por metro cuadrado de media. Esto implica que un departamento de unos 70 metros cuadrados podrá conseguirse por un precio promedio de 142.170 euros.

De más está decir, que en los tiempos que corren, con el alza no sólo del Euribor, sino también de los diferenciales aplicados a los préstamos hipotecarios a tipo variable, conseguir la financiación necesaria para comprar el “piso promedio”, está fuera del alcance de muchos españoles, alejando a muchos ciudadanos de la posibilidad de acceder a la vivienda propia, e impulsándolos a buscar otras alternativas como puede ser el alquiler.

Desagregando a nuestro país en sus respectivas comunidades, vemos que en el primer mes de 2011, fue el País Vasco, la comunidad más cara para adquirir una vivienda, ya que en esta región el precio medio del metro cuadrado es de 3.324 euros. Estos valores representan un coste que dista bastante del exhibido en otras comunidades tradicionalmente caras como Madrid, con 2.736 euros por metro cuadrado y Cataluña, donde cuestan unos 2.649 euros de promedio.

En el extremo opuesto encontramos a Extremadura, donde los precios de las viviendas usadas son los más baratos del país, al tener un coste por metro cuadrado de tan solo 1.092 euros.

Dos factores que afectan directamente al bolsillo de los compradores de vivienda se han unido en 2010 para dar un respiro a las promotoras de viviendas. Por un lado, la subida del 7% al 8% del IVA el 1 de julio que hizo a muchas personas adelantar su decisión de comprar una casa.

Y, por otro, la desaparición a partir del próximo uno de enero de las desgravación fiscal por adquisición de vivienda para quienes ganen más de 24.000 euros al año. Como en el caso del IVA, muchas compras se ha adelantado en el tiempo. Aunque ambos factores no son suficientes para reactivar a un sector inmobiliario agonizante, sí permiten un respiro temporal a las promotoras de viviendas.

Un caso muy significativo es el de Quabit, la antigua Astroc que con su quiebra se convirtió en el icono número del pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España. Según la última presentación a analistas realizada el pasado 1 de septiembre, el producto entregado en el primer semestre de 2010 es una vivienda tipo de 95 metros cuadrados con un precio medio de 230.000 euros.

Sin embargo, en la presentación anterior correspondiente a los tres primeros meses del año, el precio para una vivienda de las mismas características era 17.000 euros inferior, exactamente de 213.000 euros. Es decir, que ha subido un 8% para una compañía que acaba de lanzar una gran campaña comercial por la que cualquier ciudadano que incite a cualquier amigo o conocido a comprar una casa de esta inmobiliaria recibe un premio de 2.000 euros.

Este medio ha intentado sin éxito ponerse en contacto con la compañía para pedir su versión sobre esta subida, ya que en su última presentación a inversores asegura que su política de ventas es “bajar precios pero siempre por encima de la deuda asociada al inmueble”.

Por lo tanto, la subida de los precios medios de venta de Quabit puede deberse o a que el producto vendido es de mayor calidad en el segundo que en el primer trimestre, o a que los descuentos que ofrece la compañía se han reducido por el aumento de la demanda.

Este último es el caso de Realia. La inmobiliaria participada por Caja Madrid y FCC ha recuperado este año una parte de los ingresos por venta de casas a los que ha tenido que renunciar por la crisis. “Aplicamos un descuento medio del 25%, pero en los últimos meses hay una presión a la baja de esos descuentos. Nuestro margen se ha recuperado casi un 0,5%”, aseguran desde la compañía.

La gran duda es si este período de gracia que las medidas fiscales han concedido a las promotoras inmobiliarias puede mantenerse en el tiempo. Desde una de las grandes cotizadas del sector se asegura que “los precios no han subido nada este año, como mucho se mantienen”.

Cifras oficiales

Mientras, las cifras oficiales confirman que al margen de la evolución de los precios, se han vendido más viviendas en momentos puntuales, lo que se traduciría en una menor presión para el sector para bajar precios. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en julio la compraventa de viviendas creció un 16% respecto al mismo mes del año pasado y más que dobla el ritmo de subida del mes de junio anterior. ¿Podrán las cifras mantener la velocidad de crucero en 2011 sin el empuje de la nueva fiscalidad?

Los primeros datos dicen que será difícil. El G-14, grupo de las grandes inmobiliarias, aseguró que el dato sobre constitución de hipotecas del pasado mes de julio constata que las ventas de pisos se han frenado a partir del pasado mes de junio, una vez finalizado el efecto de la subida del IVA. Según datos del INE, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas cayó un 6,8% respecto al mismo mes de 2009.

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En este momento es difícil de predecir. Nos encontramos en un punto crítico, en donde el rumbo que tomará el sector inmobiliario no parece fácil de predecir, dada la gran cantidad de variables que influyen en la formación de precios inmobiliarios.

Uno de los principales factores que torna nebuloso el panorama es el impositivo. Los cambios impositivos que se anunciaron para el próximo año, así como los que ya tuvieron lugar, están enturbiando los resultados reales y hacen difícil emitir pronósticos para el futuro.

En primer lugar, el fin de las deducciones por vivienda habitual en el IRPF, en el caso de personas con rentas superiores a 24.000 euros anuales, entrará en vigencia para las compras efectuadas a partir del 01 de enero de 2011. Es dable esperar que esta situación provoque un incremento de las operaciones concretadas este año y un estancamiento del sector durante el año próximo.

Sin embargo, la caída del precio de la vivienda libre volvió a acelerarse en julio con un -4,3 por ciento interanual.

Esta situación no sustentaría la teoría de que ante una mayor demanda, una menor caída de los precios, por lo tanto, ¿que puede esperarse para el futuro? ¿Qué el mercado crezca de la mano de la demanda, o de la mano de la rebaja de los precios?.

Una aparente explicación a esta incongruencia dada por la caída de los precios en un contexto de mayor demanda, estaría dada por el efecto anticipación que generó el anuncio de la subida del IVA para el mes de julio y que provocó que las ventas aumentasen en el primer semestre del año y se paralicen en julio.

Es evidente para los expertos, que los precios cumplirán un rol fundamental para sustentar la demanda en los meses venideros y principalmente en el año próximo.

Sin embargo, su evolución final también se verá fuertemente influenciada por el progreso de la oferta. Por el momento, la construcción de pisos está frenando su caída. Sin embargo, los expertos no están convencidos de que la inversión en vivienda vuelva a niveles positivos en los próximos meses.

En caso de que el crecimiento de la construcción de vivienda nueva continúe siendo negativo, una posible falta de stock podría empujar los precios al alza. Todo lo contrario, pasaría si la construcción reanuda su actividad, lo cual generaría que los precios volvieran a caer.

Como vemos, la evolución de los precios de viviendas en el mercado se encuentra en una situación de difícil predicción, ya que las posibles restricciones del crédito, evolución del Euribor o las presiones que reciban las entidades bancarias por colocar el stock de viviendas pendientes en sus balances, pueden afectar fuertemente al sector en los próximos meses.

El mercado inmobiliario español continua con su ajuste y todo parece indicar que ”va para largo’. El precio de la vivienda en enero de 2010 registró una caída del 5,5% según el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE) elaborado por la tasadora Tinsa. Por su parte, los datos de Instituto Nacional de Estadística (INE) sobre la compraventa de viviendas apunta a una reducción del 24,9% en 2009,  hasta un total de 414.811 operaciones, de las que el 53,2% se realizaron sobre viviendas nuevas y el 46,8% sobre inmuebles de segunda mano, según informa hoy el Instituto Nacional de Estadística (INE). La mayor caída se produjo en los pisos de segunda mano.

En comparación con Diciembre de 2009, cuando el descenso alcanzó el 6.6%, la caída en los valores de los inmuebles fue un 17% menor en el primer mes de año, dado que la cifra representó un abaratamiento de 5.5%.  Si bien se espera que los montos continúen con la baja, aún en este comienzo de temporada el mercado sigue sufriendo los efectos del sobre stock de pisos y casas, además no se debe olvidar las dificultades que hoy en día existen en la concesión de préstamos para la adquisición de un hogar.

En cuanto a resultados acumulados, se puede observar que esta tendencia a la baja de los precios lleva hacinado un 15.4% respecto al último mes del año 2007, momento en que el boom inmobiliario provocó la existencia de los mayores encarecimientos.

Ahora la pregunta clave es si ha llegado el momento de comprar. Lo cierto es que todo a punta a que las caídas persistirán durante 2010 y los más pesimistas hablan de tasas en torno al 50%, aunque quizás es más lógico pensar en bajadas cercanas al 20% como en años anteriores. Los bancos necesitan quitarse los pisos de encima, lo que puede ayudar a acelerar el proceso, pero por el contrario, las deducciones por adquisición de vivienda desaparerán a partir de 2011 para las rentas más altas superiores a los 24.000 euros, lo que jugaría en contra de la caída.

En cual caso, quienes estén intersados en adquirir un piso no deben descuidar el apartado de la financiación y una buena idea al respecto es acudir a los comparadores de hipotecas que ofrecen una visión general del mercado y, como en el caso de HipoListo, también permiten intercambiar impresiones e información con otros miembros de la comunidad y los expertos que colaboran en el mismo.

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