Subrogación y novación hipotecarias: alternativas para ahorrar en nuestra hipoteca
Desde hace algunos meses, los que tienen su hipoteca referenciada al Euribor disfrutan del tipo de interés más bajo en muchos años, pero algunos de estos clientes no pueden decir lo mismo. La famosa y polémica cláusula de suelo ha sido práctica habitual entre las entidades, aunque ahora esté condenada a desaparecer gracias a la movilización de muchos usuarios y de las asociaciones de afectados por las hipotecas, todavía quedan muchos usuarios que se encuentran con esta cláusula en sus contratos.
Muchos son los que buscan en la subrogación hipotecaria o en la novación, una alternativa para ahorrar en su préstamo hipotecario, buscando un tipo de interés más bajo sin cancelar ni constituir una nueva hipoteca.
La cláusula de suelo, antesala de los cambios de hipoteca
Durante muchos años, estas cláusulas se incluían en los contratos hipotecarios. La mala costumbre de no leer la letra pequeña, la desinformación de las propias entidades a sus usuarios y el desconocimiento de cómo funciona esta cláusula ha llevado a muchos hipotecados a encontrarse que, en los tiempos en los que los tipos de interés bajas, como ahora nos encontramos, las rebajas nunca se aplicarán a sus hipotecas.
La cláusula de suelo es el límite que algunas entidades establecen a las bajadas de tipos de interés, aunque nos proteja de las subidas de los mismos, no podemos disfrutar de su descenso, ya que la entidad establece con esta cláusula un mínimo en los intereses.
Esto ha llevado a que, aquellos que no pueden acogerse a las bajadas del Euribor en las correspondientes revisiones de los tipos de interés, decidan optar por la subrogación hipotecaria para así beneficiarse de un tipo de interés más bajo de lo que actualmente le cobra su banco o caja.
Ventajas de la subrogación hipotecaria
La operación de subrogación es muy beneficiosa y preferible antes de la cancelación o la constitución de una nueva hipoteca, ya que el cambio de hipoteca suele suponer mayores gastos. La subrogación es el cambio de acreedor de nuestra hipoteca, por la cual, transferimos todos los derechos y obligaciones de nuestro banco actual a una nueva entidad.
Con la subrogación conseguiremos un nuevo tipo de interés (más bajo, reduciendo así la cuota mensual), así como un nuevo plazo de amortización (podremos aumentar la duración del préstamo). Sin embargo, el resto de condiciones de la hipoteca seguirán siendo iguales.
Alternativa económica a la subrogación: la novación hipotecaria
La novación es la negociación de mejores condiciones con nuestra entidad bancaria actual. Esta debe situarse siempre como una primera alternativa a la hora de buscar formas para ahorrar en el pago de nuestra hipoteca, el problema está en que no todas las entidades bancarias aceptan una negociación de condiciones. Aunque resulta la solución más rápida y sencilla para el cliente, no siempre es la más fácil ya que el banco suele poner difícil una recomposición de las condiciones del préstamo hipotecario actual.
En este caso podemos optar por cambiar una o varias cláusulas del contrato original de nuestra hipoteca, ahorrándonos así las comisiones de la subrogación: los gastos de cancelación con la entidad actual (aunque ya hay muchas entidades que no los contemplan o que rondan el 1 ó el 2 por ciento), y la comisión de subrogación de la nueva entidad, que incluyen los gastos notariales, de registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Será necesario estudiar las ofertas en un comparador de hipotecas para conocer qué entidad ofrece las mejores condiciones para la subrogación.
Eva LLorca
iAhorro.com, comparador bancos.
