Aunque a buen seguro muchos ya se han olvidado de ello, este domingo entra en vigor la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios que básicamente servirá para introducir importantes cambios en el mercado hipotecario. Para empezar, se sustituyen algunos de los índices de referencia habidos hasta el momento y posiciona al IRS a cinco años como índice deseado frente al actual Euribor.

La ley, aprobada en octubre, dejaba margen para que bancos y cajas adaptasen su oferta y sus mecanismos a las nuevas imposiciones. Ahora que entra en vigor, conviene en primer lugar recordar los principales cambios que propugna y más concretamente los índices hipotecarios que quedan con vida. Se trata de los siguientes:

• Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España.
• Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona euro.
• Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.
• Referencia interbancaria a un año (Euribor).
• Permuta de intereses/Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años.
• El Mibor, exclusivamente para los préstamos hipotecarios formalizados con anterioridad al 1 de enero de 2000.

A primera vista se observa la desaparición de cualquier indicador de las cajas de ahorro, así como del IRPH y la inclusión del IRS a cinco años o Interest Rate Swap a cinco años. La propia palabra suena confusa, y más si la relacionamos con las prácticas poco éticas de entidades financieras con los swap para, supuestamente, cubrir a los hipotecados de las subidas del euribor. Sin embargo, no hay que temer en este caso, ya que estamos ante un indicador como lo puede ser el euribor, el mibor o, traspasado a macroeconomía, el paro, ya que no estaríamos invirtiendo en el producto, sólo tomando su evolución como elemento que definirá si sube o baja la hipoteca.

Como es lógico, la entrada en vigor de la nueva normativa genera ciertas dudas entre los usuarios de banca e hipotecados, empezando por la posibilidad de cambiar su índice hipotecario. La ley no prevé facilidades para sumarse al nuevo IRS a cinco años y quienes deseen hacerlo deberán proceder a la novación de la hipoteca, es decir, a cambiar las condiciones de su préstamo y pagar las correspondientes comisiones. Precisamente por eso, los hipotecados con el Euribor no tienen de qué preocuparse. Mantendrán sus hipotecas sin cambio, ya que el Banco de España y el ejecutivo siguen contando con el Euribor como uno de los índices de referencia oficiales. De hecho, lo que se pretende es que el IRS a cinco años se ofrezca sobre las nuevas hipotecas como hasta ahora venía ofreciéndose el euribor.

Otro caso diferente es el de los usuarios cuyas hipotecas están ligadas a un índice que desaparece. El problema en este caso es que el Banco de España todavía no ha aclarado el procedimiento a seguir. Es decir, sabemos que habrá que sustituir esos índices pero no con cuáles (de nuevo, el IRS aparece en el horizonte).

¿Y para las nuevas hipotecas?

Para los nuevos préstamos las entidades deberían comenzar a ofrecer el IRS a cinco años por encima del Euribor, lo que nos lleva a la pregunta del millón ¿Es realmente lo mejor para el usuario? Dicho de otra forma ¿Con cuál me quedo? Lo cierto es que existen importante diferencias entre ellos. empezando por el periodo de referencia. El Euribor se establece sobre un año y el IRS sobre cinco, lo que en teoría hace que el segundo sea un índice más estable y que sufrirá menos variaciones. Es decir, estamos ante un índice menos propenso a sufrir fuertes cambios y que por lo tanto permitirá una mejor planificación financiera.

La contrapartida es que el IRS también es más caro. Fluctúa a niveles superiores al Euribor, por lo que terminaremos pagando más por la hipoteca. Para ver las diferencias nada mejor que los números y más concretamente los que nos llegan desde Expansión. Actualmente el IRS cotiza al 1,49% por el 1,33% del Euribor. La serie histórica está representada por el siguiente gráfico y muestra como, salvo excepciones, el IRS siempre ha sido más caro que el Euribor.

Aunque suene a chiste el título intenta reflejar que las millones de goteras de las viviendas españolas son la pérdida para las aseguradoras, solo hay que ver que en 2010 las compañías aseguradoras debieron abonar más de 600 millones de euros solo por goteras en las viviendas españolas.

Durante el 2010 se han registrado en toda España unas 3 millones de goteras en las diferentes tipos de viviendas, de elllas unas 2 millones tenían un seguro de hogar, y el otro millón es por que sus viviendas no tenía en correspondiente seguro de hogar en España son millones las viviendas que faltan asegurar.

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Aunque el sector de la vivienda no pase por su mejor momento, existen propuestas como la de lanzar Vivienda pública de alquiler para jóvenes emancipados, así lo propone la CEOE propone que se disponga de un parque de vivienda pública de alquiler con participación del capital privado el Gobierno impulse contratos de concesión o contratos de colaboración público-privada (CPP), lo que permitirá disponer de un parque de viviendas protegidas en alquiler para aquellos jóvenes que desean emanciparse y tener su piso algo mejor que estar pidiendo un préstamo hipotecario.

Este tipo de pisos se deberían dirigir especialmente a los que buscan población emanciparse que incluye a los jóvenes de entre 20 y 35 años, y también a los jubilados que actualmente no posean una vivienda en propiedad, además de favorecer a otros grupos de desfavorecidos en el que se incluyen las familias monoparentales o inmigrantes los que podrían resultar favorecidos.

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Vivir de alquiler o hipotecarse, un dilema del que mucha gente no se salva y de los que otros quisieran tener la oportunidad de elegir ya que al encontrarse hipotecados, hoy por hoy es muy difícil dar un  paso atrás.

Veamos los pros y los contras de vivir de alquiler o hipotecarse durante décadas:

Ventajas de vivir en alquiler

Menor coste. Normalmente se paga menos mensualidad que una hipoteca, aunque hoy se sabe de gente que sigue pagando 1.000 € por su alquiler cuando ya existen pisos de tres habitaciones por 400€ (de todas maneras con el tiempo los costes se van ajustando). Pero no debemos de pensar en seguros de hogar, de protección de pagos y otros tantos seguros hoy muy de moda como en el caso de las hipotecas.

Menos impuestos. Se sabe que el impuesto por ser propietario de una vivienda (IBI o Impuesto a los bienes inmuebles) va a nombre del propietario de la vivienda, aunque la verdad que no hay una ley que lo obligue, con lo que hay que tener cuidado con lo que firmamos en los contratos de alquiler; nos pueden endosar la obligación de pagar este impuesto. En cuanto a las tasas municipales de recogida de basuras, puede ser discutible, pero puede que también lo tengamos que pagar si así consta en el contrato de alquiler.

Menor exigencia de puntualidad. Normalmente en los contratos de alquiler se estipula que los pagos se deberán hacer del 1 al 10 de cada mes y de que en caso de retraso en el cumplimiento de la obligación se nos cobrará una penalización por el retraso pero, en la realidad, si somos bueno pagadores lo que se puede hacer es hablar con el propietario y retrasarnos un par de días sin que se nos cobre ese extra o penalización.

Contras de ser arrendatario

No somos propietarios. Con lo que si queremos hacer una obra de mejora, por ejemplo, lo primero es pedir permiso al propietario, quien puede negarse y en el mejor de los casos hará suya la mejora cuando nos hayamos ido de la vivienda.

Los alquileres no son vitalicios. La duración de un alquiler es de 5 años renovables cada año, esto quiere decir que se firman los contratos de alquiler con una duración máxima de 5 años y que si no decidimos dejar la vivienda en ese plazo se renueva tácitamente cada año (no es necesario comunicárselo al propietario). Pero transcurridos los 5 años el propietario es quien tiene la opción de pedirnos que desocupemos la propiedad, normalmente debido a ajustes en el precio a la alza, con el trauma que implican los traslados.

Pros de hipotecarse

Somos propietarios. Más allá de las evidentes ventajas de que si invertimos en reformas, en muchos casos muy cuantiosas, serán de nuestra propiedad en el futuro así como la vivienda en sí misma. El análisis debe ir más allá en el futuro, cuando seamos adultos y no tengamos la posibilidad de alquilar, se nos puede plantear un gran problema si no tenemos techo propio.

Amortización. La cuota o letra de nuestra hipoteca, en base a las características de los préstamos hipotecarios a tipo variable, contiene intereses y amortización, ésta última es una forma de devolver el capital que nos han prestado mediante un sistema de cuota constante denominado sistema francés). Esta cuota es constante durante un año o seis meses dependiendo de las condiciones de la hipoteca pero como adeudamos más capital al principio es normal que los primeros años paguemos mucho más intereses que capital (que amorticemos menos al principio). Esta amortización es lo que nos debiera interesar a nosotros los hipotecados porque a medida que transcurran los años iremos viendo como disminuye más rápidamente el capital adeudado (a medida que transcurren los años de nuestras hipotecas podemos observar que la proporción de cada cuota o letra de hipoteca es mayor de amortización que de intereses).

Contras de estar hipotecados

Mayor coste. En principio se supone que quien tiene la expectativa de ser propietario debiera de pagar más, sin embargo hoy por hoy, al rozar la euribor (referencial hipotecario) niveles cercanos a cero nos encontramos con cuotas muy por debajo de muchos alquileres. Sin embargo de lo que no podemos prescindir es de un seguro anual de hogar y en determinados casos un seguro de vida y hasta uno de protección de pagos. Además está la incertidumbre de la cuota variable en cada revisión, que depende de cómo evolucione el Euribor cada año.

Más impuestos y gastos. Lo que sí debemos sopesar es que al hipotecarnos pasamos a ser propietarios y con ello la obligación de pagar impuestos que, en algunos casos, siendo inquilinos no pagaremos (IBI, RSU, gastos de comunidad, etc).

Exigencia en la puntualidad. Debemos de ser conscientes que desde el momento en que firmamos un hipoteca nos responsabilizamos durante un largo período de tiempo (20, 25, 30 o más años) a tener todos los fines de mes, todo el dinero necesario para hacer  frente a las obligaciones hipotecarias y una vez cada semestre o cada año los gasto del o los seguros, caso contrario, la comisión que normalmente aplican los bancos por descubierto en cuenta es de 30 euros aproximadamente.

Sin ser exhaustivo en la enumeración pero con la intención de acercaros al enigmático mundo de los hipotecados, espero que os sirva de referencia o de ayuda al tomar una decisión de tanta responsabilidad y que nos obligará durante media vida.

Luis Cabezas, editor de iAhorro.com