I. REVISIÓN DE LA SITUACIÓN HIPOTECARIA E INMOBILIARIA EN EL 4T de 2011

En resumén podríamos calificar el último trimestre del año anterior como el de la consolidación de tendencias, simultanea y respectivamente, tanto por el fuerte incremento de los diferenciales para adquisición de vivienda (>1,5% de media para las nuevas formalizaciones), por la “tímida” bajada de las referencias euribor anual hipotecario (se mantuvo por encima del 2% pese a la rebaja de los tipos oficiales referencia del BCE a un 1,00%), cómo por el reducido volumen de ventas pese al tipo reducido del 4% de iva, a excepción del pequeño repunte de los últimos quince días del año, quizás por algún desconfiando que no se creyerá aquello de que el PP mantendría este tipo “superreducido”.

Como versión extendida, sirva la entrevista recien realizada en diciembre para el portal inmobiliario fotocasa.es,

fotocasa.es: La situación del mercado hipotecario ha ido variando este año, tal y como demuestra, que la mejor hipoteca a inicios del año tenía un diferencial del 0,35% y a finales de año el diferencial es del 0,95%. ¿Cómo valoras esta evolución en los diferenciales? ¿Cuál crees que será la tendencia de cara al 2012 de los diferenciales de las hipotecas?
Gregorio Horga: Me parece que es razonable y sano para el sistema en la coyuntura actual, por duro que resulte para los nuevos hipotecados.

Por un lado, el dinero ya no llega a España por líneas de financiación mayorista ilimitadas, por lo que es normal que se cobre un precio razonable para nuestra capacidad de financiación. No hay más que ver que un hipotecado a euribor +1 esta pagando apenas un 3%, algo que se esta pagando por la banca en casi cualquier depósito en renovación, no digamos ya por dinero nuevo, que los bancos españoles están pagando un 4% y más, tanto a nivel de depósitos como en financiación mayorista, la que se logra renovar.

Por el otro, el nuevo BCE (post Trichet) ya ha bajado dos veces el tipo oficial, del 1,50 hasta el 1,00, y este es el punto de partida para el 2012. Mientras el euribor anual seguía por encima del 2%. Principalmente implica financiar más barato a los bancos en las líneas con el BCE, pero a su vez estos no pueden permitirse dejar caer mucho el euribor pues implica una ingente pérdida de ingresos.

Esta medida por otra parte sirve para desinflar el precio de los activos inmobiliarios, hecho que si se observa en inmuebles industriales, donde las transacciones se producen por precios que rondan el 50-60% del valor de tasación, ojo, actual. De hecho desde las últimas semanas no hay crédito para empresas de buena calidad crediticia con diferenciales inferiores al 2/2,50%, y la tendencia es buscar una rentabilidad global entre tipo y comisiones de al menos el 5%. Para peores perfiles de riesgo los diferenciales se incrementan hasta superar el 4% o directamente tipos fijos que están en torno al 7%, pagando así tipos similares a los que se pagan por crédito al consumo.

Hablando de diferenciales, si el Gobierno de España para endeudarse a largo plazo tiene que pagar en las últimas semanas un 6/7%, ¿cómo puede ser que yo me endeude al 3%? Esta analogía no es en realidad perfectamente comparable, pero si que hay que verlo como diferentes opciones de inversión, y al final la liquidez se estrangula hacia un canal.

Concluyendo, al final la prima de riesgo país afecta en los diferenciales internos, y aunque ésta se estabilizara el próximo año, me da la impresión de que los diferenciales continuaran poco a poco al alza en 2012 en hipotecas a particulares. Me quedo con el escenario de diferenciales de hipotecas online cerca del 1,50% en 2012. Ojalá me equivoque.

fotocasa.es:  Una continua subida de los diferenciales, inicialmente, parece indicar una traba a hipotecarse y un incentivo a la hora de alquilar una vivienda, ¿piensas que esta crisis nos llevará a un modelo de acceso a la vivienda más cercano al resto de Europa, donde el alquiler tiene mucho mayor peso?
Gregorio Horga: Sin duda, la subida de diferenciales es un factor más del mix de variables socio-económicas que están confluyendo en España.

Con el paro actual, movilidad geográfica laboral nacional o internacional y estilo de vida y prioridades de los jóvenes españoles lo normal es que no se casen comprando vivienda salvo que tengan una posición de partida muy estable y sólida tanto por ingresos como en ahorros. En mi opinión las viviendas siguen estando muy sobrevaloradas, lo que tampoco ayuda para nada. Hoy día las viviendas de mayor éxito comercial son las de perfil bajo (perfil vpo). Y de hecho el precio de las vpo en España me parece un precio de mercado adecuado tirando a elevado, para la calidad y ubicación que ofrecen por termino medio. Para que tengan una función social debiera haber otro tipo de vpo, en propiedad y/o alquiler, con precios mucho más reducidos para ciertos segmentos sociales.

Eliminaría la deducción por adquisición de vivienda

fotocasa.es: La medida que tomó el Gobierno de reducir el IVA estaba destinada a incrementar las ventas de las vivienda y reducir el stock no ha tenido mucho éxito, ¿crees que parte de este fracaso pueda deberse a

la poca concesión de hipotecas por parte de los bancos, exceptuando las compras de uno de sus inmuebles?

Gregorio Horga: No creo que la concesión de hipotecas bancarias para compradores interesados en estos momentos sea un lastre, que también, severo o clave. Los bancos están interesados en dar hipotecas a acreedores solventes y/o con las garantías oportunas, las hipotecas a particulares forma parte de su core business. Todo se puede arreglar porque como veíamos antes lo primero que esta sucediendo es que las hipotecas ahora son más caras.

Pero sin duda es un factor “nuevo” que antes de la crisis no sucedía, porque se le concedía una hipoteca a cualquier persona y en casi cualquier condición, el 100% y más aún sin tener ingresos estables.

fotocasa.es: ¿Qué le depara al mercado inmobiliario para el 2012? ¿Será un buen año para comprar pisos? ¿Los precios seguirán bajando o ya han llegado a su suelo?
Gregorio Horga:El mercado inmobiliario seguirá estancado y el número de transacciones será reducido en línea con la coyuntura. La gente joven debe seguir ahorrando y esperando tiempos mejores en los que si se deciden por comprar hacerlo con seguridad.

Si ese momento es ahora, continuará habiendo oportunidades en precios de vivienda nueva y usada que venden los bancos (otra cosa es que te guste la ubicación) y que no les quedará otra que seguir rebajando precios, en oferta de vendedores particulares interesados o necesitados por desinvertir, así como la oferta de los promotores y constructores buenos, los de que siempre han financiando sus nuevas promociones con base en fondos propios, ventas y no en base a deuda, que saben lo que demanda el mercado en estos momentos y se esfuerza por ofrecérselo (vpo y vivienda libre alrededor de esos precios).

Sigo pensando que no se ha llegado a un suelo, en el mejor caso para el sector a un estancamiento por unos años, lo que a través de la inflación supone una depreciación real.

Por tanto, mantengo que es importante tratar de negociar una rebaja en el precio sobre diferentes inmuebles que nos gusten y escoger aquel que más rentable nos salga por utilidad y precio.

fotocasa.es: El FROB se creó con la intención de fomentar el crédito a particulares y préstamos ¿crees que los 9.000 millones de euros que el Gobierno prestó a los bancos con el dinero de los ciudadanos han servido para algo?
Gregorio Horga: Para dar algo de oxigeno a la banca, pero no para fomentar el crédito. Si se tratará de dar crédito mejor que se encargará de darlo directamente a través de un banco público, como pudieran usar al ICO.

El valor del crédito es concedérselo a quién ofrezca garantías de devolución, y eso el Gobierno reconoce no estar preparado para hacerlo, quizás por malas experiencias anteriores. La solución a una crisis de deuda no debe basarse en dar más droga al enfermo.

fotocasa.es: El Gobierno de Zapatero modificó la normativa de la deducción por la vivienda habitual. El nuevo Gobierno, en principio, quiere volver a la normativa anterior para volver a permitir que todos los ciudadanos puedan beneficiarse de la deducción. ¿Piensas que sería una buena medida para alentar el mercado inmobiliario?
Gregorio Horga: Creo que sería bueno relativamente, a corto plazo, ya que sería volver a lo de antes, una ruina para el fisco y un negocio subvencionado a favor de los promotores. Pienso que es muy negativo a largo plazo.

Me parece más adecuado fomentar la compra de vivienda desde la iniciativa pública con tipos de IVA reducidos e impuestos de transmisiones patrimoniales menores, por ejemplo el 4% actual, hecho que si facilita las transacciones, el 8% que tenemos de fondo me parece excesivo y sí que lo veo como un lastre por los volúmenes que implica la compra de una vivienda en España.

La deducción por adquisición de vivienda la eliminaría porque siempre existen argucias para que mucha gente se cuele por ahí y si trabajaría en ofrecer soluciones ad-hoc en alquiler y propiedad a la gente con rentas más bajas. Lo que no puede ser es que te compres un chalet de 1 millón de euros y que te dedujeras antes como todo hijo de vecino, cosa que pudiera suceder igualmente hoy si el adquiriente de vivienda sólo declara rendimientos mínimos a Hacienda mientras paga por otra parte una hipoteca millonaria.

Para los que nos lean desde el exterior, advertir que una de las debilidades de las administraciones públicas, entre ellas la española, es la relativa a la carencia de expedientes “únicos” de cada ciudadano/contribuyente, por lo que por ejemplo, aquí es posible que una persona mate a su marido/mujer y a su vez cobre una pensión de viudedad (este es un caso de actualidad de esta misma semana). Las administraciones no cruzan información, por lo que es posible que alguien no tribute como procediera a su situación económica, pague muy pocos impuestos y viva como un millonario.

Para +antecedentes, os recomiendo leer este extracto en el que os comentamos en la portada de financialred (agosto 2011) sobre mi opinión al respecto de la Situación del Mercado Inmobiliario Español independientemente del tipo IVA para 2011 y ejercicios sucesivos.

II. PERSPECTIVAS PARA EL 2012

Por no extenderme más, con el escenario origen y proyectado que podéis interpretar de las informaciones previas, y teniendo en cuenta a mayores las medidas urgentes en materia de vivienda adoptadas el 30 de diciembre por el Consejo de Ministros son,

• El nuevo gobierno ha renovado por 1 año, al menos, el tipo superreducido (4%), para adquisición de “vivienda nueva”.
• Se recupera con vocación de permanencia (con caracter retroactivo inclusive) la deducción por adquisición de “vivienda habitual”.

Considero:

1. El precio de la vivienda continuará cayendo en términos generales en la gran mayoría (99%) de comunidades, provincias y municipios, en mayor medida el de las viviendas usadas (se acuerdan de aquello de que el valor de las inversiones en inmuebles nunca dejarían de incrementar su valor???) por aquello de que el gasto impositivo para el comprador es mayor pagando Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que IVA.

2. Los diferenciales continuarán al alza, hasta acercarse al 2% de media, durante el 1er semestre de 2012, periodo durante el cuál nos encontraremos inmersos, nuevamente, en medio de una importante reestructuración de deuda pública y del sistema financiero-bancario español.

Seguiremos informandoles puntualmente de la actualidad y de nuestros previsiones para estos mercados internos a lo largo del 2012. Disfruten de este nuevo año y pasen unos felices reyes.. cómo en el sector inmobiliario, recomendamos no comprar antes de tiempo, esperarando a las rebajas en lugar de comprar “caro”

Artículo elaborado por Management y Finanzas internacional (MyFinanzas) para FinancialRed. Autor: ghm

Existen muchas diferencias entre los países del primer mundo y los menos favorecidos; una es, sin duda, la de poder adquirir una casa con dinero prestado: la hipoteca. Pensad en que si hubierais nacido en otro sitio del mundo la única forma de tener vuestra casa propia sería construirla ladrillo a ladrillo.

Veamos en que tramos podemos dividir nuestra vida laboral:

1. El primero en el que somos jóvenes e ingenuos (entre los 16 y los 25 años).
2. El segundo tramo en el que comenzamos a trabajar en empleos medianamente cualificados y adquirimos responsabilidades (entre los 26 y los 50).
3. Y el tercer tramo (50 en adelante) en que hoy en día o tenemos una especialización que nos destaque del resto o nos resulta muy duro conseguir trabajo.

Si nos paramos a pensar un momento, son muy pocos los años (uno 25 años) que tenemos para pedir una hipoteca. Algunos diréis: “yo no me preocupo y viviré de alquiler toda mi vida” pensamiento que en parte justifico pero no comparto.

¿Qué pasará cuando no tengamos la posibilidad de reunir los requisitos para ser un inquilino?

Para que nos concedan una hipoteca para comprar nuestra vivienda basta con cumplir con los criterios de riesgo en el momento de solicitar el préstamo hipotecario. En cambio, para ser arrendatario pasamos un examen, al menos, cada 5 años (al decidirse si se nos renueva o no el contrato de alquiler).

Si  tomamos la crucial decisión de solicitar una hipoteca para adquirir nuestro hogar, debemos de tener en cuenta los siguientes puntos:

La búsqueda de la propiedad: a todos nos gustaría lo mejor de lo mejor, un chalet cerca del centro o un piso de 200 metros en el casco antiguo de la ciudad. Pero hay que ser realista, no siempre lo que nos gusta es lo que nos conviene, en este sentido se debe valorar precio, localización, situación y todo al alcance de nuestras posibilidades.

Analizar la documentación de la propiedad: lo primero pedir al dueño una fotocopia de la escritura, pero aún más importante, pedir una nota registral en el Registro de la propiedad, en esta sabremos si el dueño es quien dice ser y si la propiedad esta libre de cargas. No olvidar, y más en estos tiempos de averiguar si esta pagada la comunidad, el agua, la luz, el gas y los correspondientes impuestos (el IBI- impuesto a los bienes inmuebles y el de RSU- residuos sólidos urbanos).

Solicitar nuestra hipoteca en varios bancos: recurrir a un comparador de hipotecas es una herramienta muy útil para evitar caminar y esperar en muchas sucursales. Las cuestiones fundamentales para pedir el dinero a través de la hipoteca son:

1. La cantidad de dinero que pretendemos solicitar.
2. El tipo de interés de la hipoteca que nos interesa.
3. El plazo en el que lo podemos y queremos devolver.

En cuanto al tipo de interés tenéis que saber que no es una tasa fija para toda la vida, en realidad se fija por un año o por seis meses, y cada año se revisa en función de un referencial llamado Euribor.

El Euribor es el precio que le cuesta al banco comprar el dinero que nos prestará a nosotros (a otros bancos en el mercado interbancario), con lo cuál le sumará un poco más para que le sea rentable y la tasa a la que nosotros realmente pagaremos el crédito (nuestra hipoteca), se obtendrá sumando al Euribor un diferencial que actualmente oscila entre 0,75 y hasta un 3, actualmente.

El tipo de interés suele ser siempre negociable, en función de nuestra situación económica y personal y de los ahorros o garantías adicionales que aportemos y es donde debemos tal vez luchar más con el director de turno.

Finalmente si tenemos la suerte de ser agraciados (o condenados) con una hipoteca se producirá la firma. Hay 2 escrituras que nos leerá el notario y que a continuación firmaremos. Una escritura de compra venta, la que nos relaciona con el vendedor y que básicamente dice que yo le compro a otra persona una propiedad, las características de la propiedad y los datos registrales. La segunda es la escritura de la hipoteca propiamente dicha la que nos relaciona con el banco y en la que dice que el banco nos deja una cierta cantidad de dinero, a un cierto plazo, con una cierta tasa de interés y la forma de devolverlo.

La decisión de hipotecarse no debe tomarse a la ligera ni elegir el primer préstamo hipotecario que nos recomienda un amigo o el director de nuestro banco habitual. Hay que tomarse el tiempo y las molestias necesarias para aprender a elegir la mejor hipoteca al alcance de nuestras posibilidades.

Artículo de Luis Cabezas  de iAhorro.com

Os dejamos el contenido principal de esta entrevista realizada para Bankimia (comparador independiente) en julio, antes de que el Gobierno de  España se sacará de la manga esta última rebaja del tipo IVA para compra de vivienda nueva. En ella tratabamos de cerca la realidad de los cambios normativos relativos a la banca (por ahora relativos a depósitos) y la situación del mercado hipotecario e inmobiliario español.

Aquí va…

¿Considera que las medidas tomadas por el Gobierno de restricción de depósitos son correctas?

Puede ser tan injusto como por otra parte necesario para capitalizar el Fondo de Garantía de Depósitos. Sin embargo, no se han puesto límites tan cercanos al euríbor para limitar el techo de coste de los créditos… y parece que nadie se ha quejado por ello. El Gobierno ordena y el pueblo obedece.

Es una forma de limitar la distribución de riqueza de la banca hacia el ciudadano y agentes generadores de ahorradores en general (particulares y empresas). El que quisiera más rentabilidad tendría que arriesgar y no es el mejor momento para la alta volatilidad.

Aunque de momento hay entidades nacionales que siguen pagando el 4% por depósitos, y a su vez las beneficiadas son las entidades extranjeras no sometidas al FGD español, por lo que podrán captar capital minorista en nuestro país con ventaja competitiva.

Me parece que hubiera sido más oportuna la regulación de la concesión de crédito al sector inmobiliario cuando los tipos de interés estaban por los suelos y los diferenciales eran ridículos para los riesgos tomados. Esto sí hubiera protegido el interés general.

¿Cree que el mercado hipotecario seguirá la tendencia de encarecer las hipotecas? ¿Hasta cuando?

En cuanto al euríbor parece que va a seguir subiendo un poco más en 2011 (pendientes de otra subida). En 2012 habría que reflexionar si sostener el crecimiento de Alemania y países nórdicos o apoyar al resto de economías euro -periféricas con tasas de crecimiento casi nulas (entre 0 y 1%). Ya se empieza a hablar de la posibilidad de crear dos zonas euro, con un euro de primer nivel y otro que sería el actual y que se depreciará respecto al otro en torno a un 30%, no sería descabellado. Lo normal es que el euríbor cotice en torno al 3-3,5%, pero la grave crisis europea puede parar las subidas de tipos (EE.UU. por su parte sigue con tipos oficiales 0-0,25% y aún no ha fijado fecha para subirlos).

En cuanto a diferenciales, en España inevitablemente sí, todas las primas de riesgo asociadas llevan tendencia alcista, por lo que a día de hoy no se puede esperar otra cosa.

Casualmente, esta semana una entidad española anunciaba que va a ofrecer hipotecas con la única garantia del inmueble (admisión de daciones en pago), una forma de innovar en la variable “riesgo”, pasando a utilizar una amenaza como una oportunidad.

Al final el mundo del crédito se mueve, ahora que es más eficiente después de quitar de su vista la burbuja que impedía ver hacia donde se iba, por márgenes de rentabilidad ajustadas al riesgo, y aquí influye el coste medio de obtención de recursos.

Por tanto, si todo se normaliza a largo plazo, pudiéramos tener un mercado hipotecario que se estabilice -en precios- en el trienio 2012-2014, para después volver a retomar el lanzamiento de ofertas más competitivas y encontrar un equilibrio entre ambas etapas.

Si se autoriza la dación en pago, los requisitos de acceso hipotecario serán más duros y la guerra de precios sería más suave. Esto bien gestionado, no como en EE.UU. que promovía públicamente el desarrollo de un mercado hipotecario subprime, podría ser positivo para la economía.

En conclusión, lo prudente es que un hipotecado (actual o potencial) piense si puede asumir la carga financiera y repago del principal en un plazo de años razonable con un tipo de “estrés” del 5%. Si podría asumir este escenario puede avanzar más tranquilo en sus decisiones.

¿Qué recomendaciones daría a alguien que quiera adquirir una vivienda? ¿Es un buen momento ahora para comprar o es mejor esperar?

Les recomendaría que compren única y exclusivamente lo que necesiten a 10-15 años vista. Mi opinión es que el mercado de vivienda en España va a quedar estancado (crecimiento inferior a la inflación) a largo plazo, por lo que en un futuro no tendría que ser problemático el afrontar la inversión en vivienda de mayores dimensiones si ahora no se requieren más de dos habitaciones para vivir.

Opino que no es buen momento para comprar en términos puros de inversión, salvo ofertas o tipologías de producto puntuales. Los precios deberían seguir bajando (tipos al alza, paro, ‘stock’ de viviendas elevado… previsiones micro desfavorables). Es tan fácil como pensar la rentabilidad que sacarías en caso de alquilar la vivienda frente al principal de la inversión (precio + impuestos y gastos). Aún está pendiente de que salgan a la venta públicamente pisos embargados por los bancos, así como que se de fin y desarrollo respectivamente a las promociones y suelos que se han adjudicado.

Según estudios internacionales, aunque haya que cogerlos con pinzas, la sobrevaloración actual en España es de un 40% (The Economist), mientras que en Japón o Alemania que tienen mercados inmobiliarios estancados tras sufrir su burbuja inmobiliaria hace décadas ofrecen datos comparativos de infravaloración de un -35 y -13%. Ni espero ni deseo esta parálisis inmobiliaria en España, pero estos son algunos antecedentes de economías más desarrolladas que la española.

Si es por necesidad, lo importante es que la inversión sea asumible para la capacidad económico financiera de los compradores, negociar una rebaja del precio o mejoras en el producto (antes los pisos se entregaban llenos de polvo y mal acabados) y comprar algo que te guste (por ubicación o por modelo de vivienda). Si no encaja todo no merece la pena meterse en una carga de la dimensión de un hipotecado en España. Mejor probar de alquiler. También hay que tener en cuenta la opción de alquiler con opción de compra si tu posición de partida no es solvente o tienes otras dudas personales o profesionales.

Imagen de archivo del entrevistado

Puedes leer distintas versiones de la entrevista completa en estos enlaces de distintos medios que se hicieron eco de ella,

• Yaencontre.com

• Bankimia.com

• Parasaber.com

Saber cómo y cuándo debe actualizarse el alquiler de un piso es imprescindible para evitar problemas con el casero o el inquilino. En España, salvo acuerdos diferentes entre arrendador y arrendatario, es el IPC el que marca la cuantía que subirá o bajará el alquiler.

Al igual que la mayoría de rentas, es necesario actualizar los alquileres para que se ajusten a la evolución del coste de la vida. Esta actualización se hace de forma anual, pero a diferencia de la actualización del resto de rentas no se lleva a cabo en el cambio de año.

Los alquileres se actualizan cuando se cumple un año desde su firma. Es decir, que si se firmó el contrato de alquiler en junio, junio será el mes en el que debamos renovar el precio del alquiler y no a principio de año como tienden a hacer muchos arrendadores.

El IPC será el índice utilizado para actualizar el alquiler por lo menos durante los cinco primeros años de contrato, según se especifica en la Ley de Arrendamiento Urbano o LAU (ver texto). Una vez superado ese periodo y previo acuerdo entre arrendador y arrendatario, se podrán utilizar otros índices como el famoso Índice de Vivienda Rúbrica, pero en ningún caso podrá hacerse durante el primer lustro de alquiler.

Seguir leyendo en IPCblog.es…