Revisión situación hipotecaria e inmobiliaria en 2011 y perspectivas para 2012
I. REVISIÓN DE LA SITUACIÓN HIPOTECARIA E INMOBILIARIA EN EL 4T de 2011
En resumén podríamos calificar el último trimestre del año anterior como el de la consolidación de tendencias, simultanea y respectivamente, tanto por el fuerte incremento de los diferenciales para adquisición de vivienda (>1,5% de media para las nuevas formalizaciones), por la “tímida” bajada de las referencias euribor anual hipotecario (se mantuvo por encima del 2% pese a la rebaja de los tipos oficiales referencia del BCE a un 1,00%), cómo por el reducido volumen de ventas pese al tipo reducido del 4% de iva, a excepción del pequeño repunte de los últimos quince días del año, quizás por algún desconfiando que no se creyerá aquello de que el PP mantendría este tipo “superreducido”.
Como versión extendida, sirva la entrevista recien realizada en diciembre para el portal inmobiliario fotocasa.es,
fotocasa.es: La situación del mercado hipotecario ha ido variando este año, tal y como demuestra, que la mejor hipoteca a inicios del año tenía un diferencial del 0,35% y a finales de año el diferencial es del 0,95%. ¿Cómo valoras esta evolución en los diferenciales? ¿Cuál crees que será la tendencia de cara al 2012 de los diferenciales de las hipotecas?
Gregorio Horga: Me parece que es razonable y sano para el sistema en la coyuntura actual, por duro que resulte para los nuevos hipotecados.
Por un lado, el dinero ya no llega a España por líneas de financiación mayorista ilimitadas, por lo que es normal que se cobre un precio razonable para nuestra capacidad de financiación. No hay más que ver que un hipotecado a euribor +1 esta pagando apenas un 3%, algo que se esta pagando por la banca en casi cualquier depósito en renovación, no digamos ya por dinero nuevo, que los bancos españoles están pagando un 4% y más, tanto a nivel de depósitos como en financiación mayorista, la que se logra renovar.
Por el otro, el nuevo BCE (post Trichet) ya ha bajado dos veces el tipo oficial, del 1,50 hasta el 1,00, y este es el punto de partida para el 2012. Mientras el euribor anual seguía por encima del 2%. Principalmente implica financiar más barato a los bancos en las líneas con el BCE, pero a su vez estos no pueden permitirse dejar caer mucho el euribor pues implica una ingente pérdida de ingresos.
Esta medida por otra parte sirve para desinflar el precio de los activos inmobiliarios, hecho que si se observa en inmuebles industriales, donde las transacciones se producen por precios que rondan el 50-60% del valor de tasación, ojo, actual. De hecho desde las últimas semanas no hay crédito para empresas de buena calidad crediticia con diferenciales inferiores al 2/2,50%, y la tendencia es buscar una rentabilidad global entre tipo y comisiones de al menos el 5%. Para peores perfiles de riesgo los diferenciales se incrementan hasta superar el 4% o directamente tipos fijos que están en torno al 7%, pagando así tipos similares a los que se pagan por crédito al consumo.
Hablando de diferenciales, si el Gobierno de España para endeudarse a largo plazo tiene que pagar en las últimas semanas un 6/7%, ¿cómo puede ser que yo me endeude al 3%? Esta analogía no es en realidad perfectamente comparable, pero si que hay que verlo como diferentes opciones de inversión, y al final la liquidez se estrangula hacia un canal.
Concluyendo, al final la prima de riesgo país afecta en los diferenciales internos, y aunque ésta se estabilizara el próximo año, me da la impresión de que los diferenciales continuaran poco a poco al alza en 2012 en hipotecas a particulares. Me quedo con el escenario de diferenciales de hipotecas online cerca del 1,50% en 2012. Ojalá me equivoque.
fotocasa.es: Una continua subida de los diferenciales, inicialmente, parece indicar una traba a hipotecarse y un incentivo a la hora de alquilar una vivienda, ¿piensas que esta crisis nos llevará a un modelo de acceso a la vivienda más cercano al resto de Europa, donde el alquiler tiene mucho mayor peso?
Gregorio Horga: Sin duda, la subida de diferenciales es un factor más del mix de variables socio-económicas que están confluyendo en España.
Con el paro actual, movilidad geográfica laboral nacional o internacional y estilo de vida y prioridades de los jóvenes españoles lo normal es que no se casen comprando vivienda salvo que tengan una posición de partida muy estable y sólida tanto por ingresos como en ahorros. En mi opinión las viviendas siguen estando muy sobrevaloradas, lo que tampoco ayuda para nada. Hoy día las viviendas de mayor éxito comercial son las de perfil bajo (perfil vpo). Y de hecho el precio de las vpo en España me parece un precio de mercado adecuado tirando a elevado, para la calidad y ubicación que ofrecen por termino medio. Para que tengan una función social debiera haber otro tipo de vpo, en propiedad y/o alquiler, con precios mucho más reducidos para ciertos segmentos sociales.
 Eliminaría la deducción por adquisición de vivienda |
fotocasa.es: La medida que tomó el Gobierno de reducir el IVA estaba destinada a incrementar las ventas de las vivienda y reducir el stock no ha tenido mucho éxito, ¿crees que parte de este fracaso pueda deberse a
la poca concesión de hipotecas por parte de los bancos, exceptuando las compras de uno de sus inmuebles?
Gregorio Horga: No creo que la concesión de hipotecas bancarias para compradores interesados en estos momentos sea un lastre, que también, severo o clave. Los bancos están interesados en dar hipotecas a acreedores solventes y/o con las garantías oportunas, las hipotecas a particulares forma parte de su core business. Todo se puede arreglar porque como veíamos antes lo primero que esta sucediendo es que las hipotecas ahora son más caras.
Pero sin duda es un factor “nuevo” que antes de la crisis no sucedía, porque se le concedía una hipoteca a cualquier persona y en casi cualquier condición, el 100% y más aún sin tener ingresos estables.
fotocasa.es: ¿Qué le depara al mercado inmobiliario para el 2012? ¿Será un buen año para comprar pisos? ¿Los precios seguirán bajando o ya han llegado a su suelo?
Gregorio Horga:El mercado inmobiliario seguirá estancado y el número de transacciones será reducido en línea con la coyuntura. La gente joven debe seguir ahorrando y esperando tiempos mejores en los que si se deciden por comprar hacerlo con seguridad.
Si ese momento es ahora, continuará habiendo oportunidades en precios de vivienda nueva y usada que venden los bancos (otra cosa es que te guste la ubicación) y que no les quedará otra que seguir rebajando precios, en oferta de vendedores particulares interesados o necesitados por desinvertir, así como la oferta de los promotores y constructores buenos, los de que siempre han financiando sus nuevas promociones con base en fondos propios, ventas y no en base a deuda, que saben lo que demanda el mercado en estos momentos y se esfuerza por ofrecérselo (vpo y vivienda libre alrededor de esos precios).
Sigo pensando que no se ha llegado a un suelo, en el mejor caso para el sector a un estancamiento por unos años, lo que a través de la inflación supone una depreciación real.
Por tanto, mantengo que es importante tratar de negociar una rebaja en el precio sobre diferentes inmuebles que nos gusten y escoger aquel que más rentable nos salga por utilidad y precio.
fotocasa.es: El FROB se creó con la intención de fomentar el crédito a particulares y préstamos ¿crees que los 9.000 millones de euros que el Gobierno prestó a los bancos con el dinero de los ciudadanos han servido para algo?
Gregorio Horga: Para dar algo de oxigeno a la banca, pero no para fomentar el crédito. Si se tratará de dar crédito mejor que se encargará de darlo directamente a través de un banco público, como pudieran usar al ICO.
El valor del crédito es concedérselo a quién ofrezca garantías de devolución, y eso el Gobierno reconoce no estar preparado para hacerlo, quizás por malas experiencias anteriores. La solución a una crisis de deuda no debe basarse en dar más droga al enfermo.
fotocasa.es: El Gobierno de Zapatero modificó la normativa de la deducción por la vivienda habitual. El nuevo Gobierno, en principio, quiere volver a la normativa anterior para volver a permitir que todos los ciudadanos puedan beneficiarse de la deducción. ¿Piensas que sería una buena medida para alentar el mercado inmobiliario?
Gregorio Horga: Creo que sería bueno relativamente, a corto plazo, ya que sería volver a lo de antes, una ruina para el fisco y un negocio subvencionado a favor de los promotores. Pienso que es muy negativo a largo plazo.
Me parece más adecuado fomentar la compra de vivienda desde la iniciativa pública con tipos de IVA reducidos e impuestos de transmisiones patrimoniales menores, por ejemplo el 4% actual, hecho que si facilita las transacciones, el 8% que tenemos de fondo me parece excesivo y sí que lo veo como un lastre por los volúmenes que implica la compra de una vivienda en España.
La deducción por adquisición de vivienda la eliminaría porque siempre existen argucias para que mucha gente se cuele por ahí y si trabajaría en ofrecer soluciones ad-hoc en alquiler y propiedad a la gente con rentas más bajas. Lo que no puede ser es que te compres un chalet de 1 millón de euros y que te dedujeras antes como todo hijo de vecino, cosa que pudiera suceder igualmente hoy si el adquiriente de vivienda sólo declara rendimientos mínimos a Hacienda mientras paga por otra parte una hipoteca millonaria.
Para los que nos lean desde el exterior, advertir que una de las debilidades de las administraciones públicas, entre ellas la española, es la relativa a la carencia de expedientes “únicos” de cada ciudadano/contribuyente, por lo que por ejemplo, aquí es posible que una persona mate a su marido/mujer y a su vez cobre una pensión de viudedad (este es un caso de actualidad de esta misma semana). Las administraciones no cruzan información, por lo que es posible que alguien no tribute como procediera a su situación económica, pague muy pocos impuestos y viva como un millonario.
Para +antecedentes, os recomiendo leer este extracto en el que os comentamos en la portada de financialred (agosto 2011) sobre mi opinión al respecto de la Situación del Mercado Inmobiliario Español independientemente del tipo IVA para 2011 y ejercicios sucesivos.
II. PERSPECTIVAS PARA EL 2012
Por no extenderme más, con el escenario origen y proyectado que podéis interpretar de las informaciones previas, y teniendo en cuenta a mayores las medidas urgentes en materia de vivienda adoptadas el 30 de diciembre por el Consejo de Ministros son,
- El nuevo gobierno ha renovado por 1 año, al menos, el tipo superreducido (4%), para adquisición de “vivienda nueva”.
- Se recupera con vocación de permanencia (con caracter retroactivo inclusive) la deducción por adquisición de “vivienda habitual”.
Considero:
1. El precio de la vivienda continuará cayendo en términos generales en la gran mayoría (99%) de comunidades, provincias y municipios, en mayor medida el de las viviendas usadas (se acuerdan de aquello de que el valor de las inversiones en inmuebles nunca dejarían de incrementar su valor???) por aquello de que el gasto impositivo para el comprador es mayor pagando Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que IVA.
2. Los diferenciales continuarán al alza, hasta acercarse al 2% de media, durante el 1er semestre de 2012, periodo durante el cuál nos encontraremos inmersos, nuevamente, en medio de una importante reestructuración de deuda pública y del sistema financiero-bancario español.
Seguiremos informandoles puntualmente de la actualidad y de nuestros previsiones para estos mercados internos a lo largo del 2012. Disfruten de este nuevo año y pasen unos felices reyes.. cómo en el sector inmobiliario, recomendamos no comprar antes de tiempo, esperarando a las rebajas en lugar de comprar “caro”
Artículo elaborado por Management y Finanzas internacional (MyFinanzas) para FinancialRed. Autor: ghm
