Tras años de olvido, el alquiler de viviendas vuelve a preocupar a los políticos. El Consejo de Ministros ha aprobado un paquete de medidas para activar esta modalidad de acceso a la vivienda que, como recoció el pasado viernes la ministra de Fomento, Ana Pastor, “en estos momentos no es una alternativa a la adquisición de viviendas en España”.

Entre las novedades que recogerá la nueva ley para estimular el sector de la vivienda se reducen los plazos de los contratos, se mejora la seguridad jurídica con una nueva inscripción registral de los arrendamientos y se da una mayor rapidez en los desahucios. Todo esto ayudará a los bancos y cajas a bajar fuertemente el stock y a los usuarios a acceder de mejor manera a una. Continuar leyendo.

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El debate está en la calle y no deja de ser sorprendente la pregunta que algunos se hacen. Hace apenas unos años pensabamos que “la vivienda nunca pierde valor” y ahora nos cuestionamos si dejará de perderlo en algún momento.

No hace falta ser economista para afirmar que el precio de la vivienda se estabilizará y volverá a subir en un futuro. Ahora bien, adivinar en que momento tocará fondo no deja de ser un ejercicio de adivinación, disciplina en la cual no tengo ni un triste diploma.

Cualquiera que diga que sabe el momento en que la vivienda volverá a aumentar de precio miente o acierta por pura probabilidad; la economía no es una ciencia exacta. Lo que si podemos es ver cómo se está comportando la vivienda, compararla con otras crisis anteriores y hacer estimaciones, mediante una disciplina similar a la necromancia llamada econometría.

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Los créditos hipotecarios son un arma de doble filo. Por un lado, nos dan la excelente oportunidad de lograr adquirir nuestro hogar abonando una suma fija mensual, similar a un alquiler, pero sabiendo que estamos pagando por algo que, a fin de cuentas, será nuestro. Sin embargo, ¿qué sucede si no podemos pagar todo o a tiempo? Adiós a nuestro piso o casa…

Por esta razón, aparece un método que soluciona la falta de liquidez para afrontar los pagos cuando las casas quedan deshabitadas: la dación en pago. Es una solución relativamente común que las entidades utilizan para saldar las hipotecasde los inmigrantes que regresan a su país de origen. Lo que sucede es que, se dificulta en grandes cantidades y aumenta los costos de cobro para poder encontrar al inmigrante que se va. A esto, añadámosle la terrible necesidad de la banca de contener la morosidad.

No obstante ello, la entrega del inmueble no es suficiente en España para cancelar una hipoteca.

Al parecer, este tipo de métodos resolutivos son comunes en otros países como EE UU, y han salido a la luz cientos de ellos dada la crisis subprime de la década pasada. Por ejemplo, solo en 2010 ascendieron a 118.000.

¿Mora o Dación?

Ahora la dación en pago es un tema que flota en el aire de las distintas comunidades. Tanto, por ejemplo, como la sentencia favorable a la dación en pago de un Tribunal de Navarra, o las promesas electorales de algunos candidatos ponen en vigencia este tema que era tapado y negado por la banca cuando se lo intenta generalizar. Y claro, es porque no les conviene llenarse el patrimonio de activos fijos que no pueden ser comercializados y exprimirles mayor rédito. Pese a ello, no podrán hacer mucho contra la ley dado que las entidades lo están aceptando en el caso de miles de inmigrantes que retornan a su país de origen, para evitar que su tasa de mora se dispare.

Cobrarle a un ex inmigrante lo que debe de su hipoteca es mucho más costoso que mantener el activo fijo dentro del patrimonio de la entidad financiera que otorgó el préstamo. Es un proceso costoso en dinero y en tiempo.

Al día de hoy se han logrado acuerdos de dación en pago para unas 6.000 familias desde que comenzó la crisis. Pero cuidado, no debemos pensar que a todos los extranjeros se les aceptará, es decir: ser inmigrante no es una garantía de aceptación del pago en dación. La decisión corresponde a la entidad, y dependerá de sus intereses.

Para refrescar los datos del país y su sistema financiero, veamos que la mora se encuentra ya en el 6,19%, cuando en 2006 no llegaba al 1%. Asimismo, expertos coinciden con que no se quedará ahí estable o decaerá, sino todo lo contrario, se espera que crezca, al menos, hasta el tercer trimestre de 2011. Si bien la mora hipotecaria es menor (se encuentra en un 2,4%) incluir como morosos a los inmigrantes que vuelven a su país sin haber saldado la hipoteca, eleva la tasa a largo plazo, pues la ejecución se alarga.

Pues bien, parece que al menos la banca empieza a dar el brazo a torcer cuando admite que la práctica es común, pese a que las entidades eluden dar cifras. Pero pensémoslo de otra manera: pido un crédito hipotecario y no lo pago. Acto seguido, la banca “remata” mi hogar, o se lo apropia. ¿No podrían hacer lo mismo sin tener que entrar en un proceso confiscatorio y remate posterior, afectando el historial crediticio del deudor?

Uno de los nuevos problemas para el español promedio es ahora la posibilidad de la pérdida de su hogar. Pues sí, cuando creemos que todo está dicho, nuestro derecho a la vivienda puede verse afectado por embargos, tal como lo prevé la Asociación de Afectados por Embargos y Subastas (Afes) que realizó un cálculo en base a los datos brindados por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ).

En su informe, la Afes indica que un número superior a las 350.000 familias estarán perdiendo su vivienda en los próximos 5 años. Todas ellas, quedarán sin piso por problemas de pago.

Los juzgados se encuentran colapsados actualmente con un aumento exponencial de los casos de impagos generados por una bolsa de vivienda en ejecución hipotecaria sin finalizar, que se acerca a los 160.000 expedientes.

Destacamos que, estos procesos de embargos tienen una demora de 1 año. En este sentido, podemos conocer que los juzgados de toda España sufren un colapso acumulado desde principios de 2009.

En consecuencia, tal como mencionó el estudio de Afes se posee ahora mismo una cartera de viviendas adjudicadas, en conjunto con las que se adjudicarán, bancos y cajas pondrán a la venta casi medio millón de casas, y así, se sumarán a la bolsa de total de créditos hipotecarios fallidos otorgados de 2004 a 2007.

Gracias a que muchos perderán su casa, la cuestión surge acerca de si se debe o no cambiar la ley para permitir de manera generalizada la dación en pago. Esto es, saldar la deuda hipotecaria con la entrega del piso al banco, sin tener que pasar por el embargo y subasta tediosos.

Bajo este regímen, se genera la extinción de la responsabilidad hipotecaria, y así se permitiría la eliminación total de la garantía personal pero esto traería aparejado la dificultad de acceso a la vivienda, ya que las entidades exigirían una solvencia mucho mayor al comprador.

Por otra parte, claro está que, la relación entre el importe del préstamo y el valor de tasación del inmueble será menor, porque es solo el inmueble el que responde de la deuda.

Adicional a todo esto, el riesgo de impago seguirá vigente y como los bancos sólo se quedarán con un inmueble, que de mucho no les sirve financieramente, si se da lugar a realizarse esta forma de pago salvadora de los problemas de potenciales propietarios, acarreará un aumento de los tipos de interés reales por encima del doble.

Pese a los pro y contras que genere esta medida, la UGT y CC OO de Cataluña en conjunto con la asociación de consumidores Adicae elevaron al Congreso una iniciativa popular para que sea posible cancelar una deuda hipotecaria con la entrega de la vivienda.

El tema es, puntualmente que, una vez que el banco nos embarga el piso, y tras la subasta, las familias siguen debiendo hasta el 50% de su valor a la entidad financiera. Esto es completamente injusto, dado que el bien es considerado una necesidad básica para los habitantes españoles, y este derecho no puede ser usado para obtener rentabilidades inigualables por estas entidades.

Si quieren hacer negocios, que lo hagan con las finanzas, no poniendo en juego el techo de nuestros hijos…