Tras años de olvido, el alquiler de viviendas vuelve a preocupar a los políticos. El Consejo de Ministros ha aprobado un paquete de medidas para activar esta modalidad de acceso a la vivienda que, como recoció el pasado viernes la ministra de Fomento, Ana Pastor, “en estos momentos no es una alternativa a la adquisición de viviendas en España”.

Entre las novedades que recogerá la nueva ley para estimular el sector de la vivienda se reducen los plazos de los contratos, se mejora la seguridad jurídica con una nueva inscripción registral de los arrendamientos y se da una mayor rapidez en los desahucios. Todo esto ayudará a los bancos y cajas a bajar fuertemente el stock y a los usuarios a acceder de mejor manera a una. Continuar leyendo.

Además. Ayudas fiscales para comprar una vivienda

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Aunque a buen seguro muchos ya se han olvidado de ello, este domingo entra en vigor la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios que básicamente servirá para introducir importantes cambios en el mercado hipotecario. Para empezar, se sustituyen algunos de los índices de referencia habidos hasta el momento y posiciona al IRS a cinco años como índice deseado frente al actual Euribor.

La ley, aprobada en octubre, dejaba margen para que bancos y cajas adaptasen su oferta y sus mecanismos a las nuevas imposiciones. Ahora que entra en vigor, conviene en primer lugar recordar los principales cambios que propugna y más concretamente los índices hipotecarios que quedan con vida. Se trata de los siguientes:

• Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España.
• Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona euro.
• Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.
• Referencia interbancaria a un año (Euribor).
• Permuta de intereses/Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años.
• El Mibor, exclusivamente para los préstamos hipotecarios formalizados con anterioridad al 1 de enero de 2000.

A primera vista se observa la desaparición de cualquier indicador de las cajas de ahorro, así como del IRPH y la inclusión del IRS a cinco años o Interest Rate Swap a cinco años. La propia palabra suena confusa, y más si la relacionamos con las prácticas poco éticas de entidades financieras con los swap para, supuestamente, cubrir a los hipotecados de las subidas del euribor. Sin embargo, no hay que temer en este caso, ya que estamos ante un indicador como lo puede ser el euribor, el mibor o, traspasado a macroeconomía, el paro, ya que no estaríamos invirtiendo en el producto, sólo tomando su evolución como elemento que definirá si sube o baja la hipoteca.

Como es lógico, la entrada en vigor de la nueva normativa genera ciertas dudas entre los usuarios de banca e hipotecados, empezando por la posibilidad de cambiar su índice hipotecario. La ley no prevé facilidades para sumarse al nuevo IRS a cinco años y quienes deseen hacerlo deberán proceder a la novación de la hipoteca, es decir, a cambiar las condiciones de su préstamo y pagar las correspondientes comisiones. Precisamente por eso, los hipotecados con el Euribor no tienen de qué preocuparse. Mantendrán sus hipotecas sin cambio, ya que el Banco de España y el ejecutivo siguen contando con el Euribor como uno de los índices de referencia oficiales. De hecho, lo que se pretende es que el IRS a cinco años se ofrezca sobre las nuevas hipotecas como hasta ahora venía ofreciéndose el euribor.

Otro caso diferente es el de los usuarios cuyas hipotecas están ligadas a un índice que desaparece. El problema en este caso es que el Banco de España todavía no ha aclarado el procedimiento a seguir. Es decir, sabemos que habrá que sustituir esos índices pero no con cuáles (de nuevo, el IRS aparece en el horizonte).

¿Y para las nuevas hipotecas?

Para los nuevos préstamos las entidades deberían comenzar a ofrecer el IRS a cinco años por encima del Euribor, lo que nos lleva a la pregunta del millón ¿Es realmente lo mejor para el usuario? Dicho de otra forma ¿Con cuál me quedo? Lo cierto es que existen importante diferencias entre ellos. empezando por el periodo de referencia. El Euribor se establece sobre un año y el IRS sobre cinco, lo que en teoría hace que el segundo sea un índice más estable y que sufrirá menos variaciones. Es decir, estamos ante un índice menos propenso a sufrir fuertes cambios y que por lo tanto permitirá una mejor planificación financiera.

La contrapartida es que el IRS también es más caro. Fluctúa a niveles superiores al Euribor, por lo que terminaremos pagando más por la hipoteca. Para ver las diferencias nada mejor que los números y más concretamente los que nos llegan desde Expansión. Actualmente el IRS cotiza al 1,49% por el 1,33% del Euribor. La serie histórica está representada por el siguiente gráfico y muestra como, salvo excepciones, el IRS siempre ha sido más caro que el Euribor.

¿Tienes entre 20 y 40 años? Entonces puedes ser considerado como miembro de la Generación Y o “generación del milenio” . Un grupo muy numeroso de ciudadanos mundiales a quienes la crisis de las hipotecas subprime de 2007 y la gran recesión que llegó a partir de 2008 les ha destrozado por completo los principios de su educación económica. Por Pilar Blázquez

La mayoría de los que nacieron entre 1970 y 1990 se han pasado su infancia escuchando consejos que ya no funcionan.

Tener un título universitario ya no debe ser el objetivo

En todo el mundo, pero en España especialmente, el gran anhelo de los padres era que sus hijos llegaran a la Universidad y trajeran un título a casa. Muchos miembros de la Generación Y han sido los primeros universitarios de su familia. Un logro que, en muchos más casos de los deseados, apenas ha servido para conseguir un souvenir más ( la famosa orla), que colgar en la pared del salón familiar. La escasa eficiencia de las carreras universitarias para proveer de un seguro de vida laboral a sus propietarios es un mal generalizado. El diario estadounidense Washington Post aseguraba hace unos días que la tasa de desempleo entre los arquitectos es del 13,9%, frente al 11% de las personas con grado en artes.

Está claro, las carreras ya no son lo que eran. Estudiar por estudiar ya no vale. La nueva regla para triunfar es: hacer algo que guste, pero siempre después de haber estudiado las perspectivas de empleo de esa actividad. En definitiva, ser más prácticos.

Se acabó el idilio con las tarjetas de crédito

Antes de la crisis, las tarjetas de crédito eran el compañero inseparable en las carteras de cualquier representante de la generación Y. Conviene recordar que esas tarjetas de crédito basaban su “generosidad” en la obtención de beneficios futuros por parte del propietario y su consiguiente confianza, por parte del banco, en que pagaría lo gastado. Pero esa confianza se ha roto. Muchas familias endeudadas hasta las cejas han perdido el trabajo y su capacidad de pago ha caído por los suelos. ¿El resultado? En España, la morosidad está en los niveles más altos de los últimos 18 años. En EEUU, el 3% de los hogares tiene una morosidad superior a los 30 días.

Regla 2: Se acabó pensar que el trabajo actual es seguro. Hay que ajustar los niveles de deuda al riesgo de perder el trabajo en cualquier momento.

Comprar casa no siempre es una buena inversión

Comprar casas. Esta ha sido la inversión estrella durante años. “Los pisos nunca bajan de precio. Siempre se gana”, repetían como un mantra los padres y abuelos de la Generación Y. Pero la burbuja explotó y los pisos bajaron de precio. Y mucho. Tanto que tendrán que pasar muchos años hasta que los que compraron en la cresta de la burbuja inmobiliaria recuperen su dinero. Eso siendo optimistas, porque habrá muchos que morirán sin esa satisfacción.

Regla 3. Comprar casa ya no es una buena inversión. Quienes se decanten por esta opción frente al alquiler, lo harán por otros motivos como, por ejemplo, pagar menos cada mes que en situación de alquiler. Se acabó aquello de comprar tres o cuatro pisos con un crédito para venderlos a los pocos años y recuperar la inversión con intereses.

Invertir lo antes posible y con frecuencia

La crisis ha conllevado un gran disgusto para los mentores de la Generación Y. Es decir, aquellos que tenían planificada su estrategia de jubilación en base a unos ahorros o inversiones que ahora valen mucho menos. Eso, y los cambios legislativos, les obligan trabajar mucho más allá de aquellos planificados sesenta y pocos años. La lección que han aprendido es que las inversiones a largo plazo no eran tan seguras como les habían contado. Si te toca rescatar el plan de pensiones en plena crisis, toda tu planificación se puede ir a garete. La lección es que la mejor manera de protegerse contra las pérdidas de este tipo es planificar el ahorro de la jubilación de una forma más diversificada y activa. Es decir invertir lo antes posible y en plazos más manejables, recogiendo beneficios y volviendo a reinvertir en lugar de poner todo en un mismo saco y esperar a ver qué ocurre. Es lo que los expertos llaman inversión activa.

Al menos la crisis ha servido para algo, cambiar la forma de manejar el dinero. Haciéndola mucho más humana y manejable.

Esta información fue originalmente publicada en  Mint.com

Una vez más el precio de los pisos parece estar detrás de la caída, si bien también es verdad que las dificultades de financiación hace que cada vez sea más difícil encontrar una hipoteca.

En Hipotecashipotecas puedes consultar los mejores préstamos hipotecsa y en este enlace del INE puedes acceder a todos los datos estadísticos sobre la compraventa de vivienda.