12 preguntas clave del mercado inmobiliario de la mano de Borja Mateo

Uno de los mercados que más preocupa a los españoles es el mercado inmobiliario. Durante estos últimos años, los indicadores de este sector no eran buenos, y esto creaba incertidumbre en su entorno y sobre todo respecto a su futuro. Ya veíamos en el 2014, como algunos datos remontaban, ¿qué pasará este 2015?

Para conocer de primera mano cuál es la situación actual del mercado inmobiliario y cómo evolucionará, el experto inmobiliario, Borja Mateo, responde a 12 preguntas clave, sobre la estabilización del precio de la vivienda, la inversión o qué tipo de viviendas aconseja. Vamos con ellas.

1. ¿Hasta dónde puede caer el precio de la vivienda y en qué momento podemos ver las primeras subidas de precio?

El términos nominales vamos ya por bajadas del 53-58% desde 2006 lo que equivale a unas bajadas del 59-64% en términos reales para el período. Estas bajadas son enormemente positivas para la economía española ya que liberan capital que estaba preso en el ladrillo y que tenía la necesidad de circular libremente en la economía.

En estos momentos ya se están dando las primera subidas en algunas zonas de España tales que algunos distritos de Madrid y de Barcelona, en Ibiza…pero cuidado, estas subidas durarán poco porque estructuralmente no son sostenibles. En estos momentos, en el mercado inmobiliario, ante la falta de vivienda estructural que existe, la madre del cordero son los tipos de interés; en cuando los mismos suban o bien exista un batacazo en la deuda, se reactivarán las bajadas de los precios de las vivienda.

Estamos viendo mes a mes gracias a los datos de los notarios, siendo el mes de marzo muy expresivo, que la oferta de vivienda de primera mano sale a trompicones, es decir, no se saca de una tacada ya que, si no, se es consciente de que los precios bajarían. Se saca al mercado el número de vivienda justas y máximo con el fin de que los precios no se resientan. Una vez que la venta se quite sus casas no volverá a prestar viviendo a quienes compran ahora con lo que los precios tenderán a la baja. 

2. Pisos cuya compran es financiada al 100% por los bancos…¿qué le parece?

Muy buena idea para los bancos, una desgracia integral para quien compra. Cuando auno le financian una vivienda al 100%, esta puede ser vendida por 100 euros. Una vez que esa casa ha sido enajenada, como al comprador de esa casa de segunda mano el banco no le financia, hace que el precio de la casa baje a 65-70. La Organización de Consumidores y Usuarios tiene publicados dos estudios muy reveladores al respecto. Hay que decir que esto mucha gente no lo quiere entender porque muchos andan aún obsesionados con lo de que hay que compra, incluso hay gente quien me discute que alquilar no es tirar el dinero.

3. Renta fija…¿qué tiene que ver eso con los precios de la casas?

Mucho. El atractivo de una inversión vienen determinado por una serie de elementos: rentabilidad, liquidez, gastos de transacción, tasa de mora y volatilidad. Si resulta que de un día para otro, como de hecho ha sucedido a principios de mayo, la rentabilidad de la deuda, de los bonos, aumenta, se dan salida de inversiones: como la de los bonos ha subido, ya no resultan tan interesantes. Muchísima gente se está metiendo en el ladrillo de nuevo porque los tipos de interés que les ofrecen los bancos son casi de cero; cuidado con esta forma de invertir impulsiva y muy codiciosa porque no son conscientes del efecto que tiene una subida de la rentabilidad de los bonos o bien de los tipos de interés de referencia en las deudas a largo plazo.

Quien compra para vender en el futuro a un tercero, en caso de que los tipos suban, ha de rebajar sus expectativas de precio de venta porque como a su vendedor le subirá el precio de su hipoteca, merma la demanda del bien.

La rentabilidad neta, real tras todos los gastos y antes de los impuestos en España, tiene que rondar el 3,2% lo que no protege ante subidas de tipos de interés. Un ejemplo: un bono a 30 años, a sabiendas que en 2006 la media de las hipotecas estaba casi a ese nivel, ante la subida de los tipos de interés de sólo el uno por ciento, hace que el valor de ese bono baje el 20%. Bueno, pues este mismo proceso se da en el valor de la vivienda. En el período del superciclo de subidas de 1973-2006 se dio una subida del precio de la vivienda por el proceso inverso ya que, al disminuir el precio de las hipotecas, se activó la demanda de casas.

4. ¿Es cierto que se esta estabilizando el precio de la vivienda?

Sí, es correcto. Desde mediados de 2014 se está dando un proceso de bajadas mucho más reducidas de los precios de la vivienda de segunda mano lo que no quiere decir que los precios hayan dejado de bajar aun en el conjunto del país. Me refiero siempre a los precios de casas en el mercado entre particulares ya que este es el mercado sobre el que existen más datos, además de una estadística sobre precios de compraventa real, final, es decir, no de tasación, ni de oferta, sino a aquellos a los que se vende realmente los mismos. La situación de crédito existente en el mercado de segunda mano es el que persistirá durante los próximos años: la reforma de Basilea III endurece mucho los requisitos de préstamo con lo que se reduce el flujo de crédito al mercado.

Desde pico de la burbuja allá por 2006, hasta ahora, los precios de transacción efectiva entre particulares ya han bajado una media que está en un rango de 53-58%. En 2014 los precios de la vivienda han debido bajar alrededor del 4-5%; yo creo que este año estaremos en bajadas del 1-3% en el conjunto del país respecto de precios de 31122014. Estamos aún en precios de burbuja: los precios de la vivienda no han bajado lo que tenía que bajar.

5. ¿Cree que la mejor posición disposición y la guerra para captar hipotecas puede permitir una mayor demanda?

Sí, sin lugar a dudas. En el mercado inmobiliario existen dos elementos clave que son los tipos de interés, así como los rendimientos por alquiler. La bajada de los tipos lleva a la subida de los precios ya que, al bajar los gastos de los intereses hipotecarios, hace que aumente la demanda del bien. En España, y yendo contra la gravedad económica, la bajada de los precios de los pisos desde 2006, ha coincidido con una fuerte bajada de los tipos de interés: actualmente, quienes compren vivienda, están en una situación muy complicada ya que la subida de los tipos les pillará haciendo que el valor objetivo de la vivienda baje. Por otro lado, la salida masiva de vivienda de alquiler al mercado, hace que los precios de los arriendos se desplomen que es algo que llevamos constatando desde principios de 2007: hasta ahora, y desde ese momento, los precios de los alquileres han bajado ya alrededor del 40% en el conjunto del país.

Que nadie se engañe: existe unos 1,7-1,8 millones de vivienda tanto de primera como de segunda mano a la venta que están esperando a los compradores; a ellas hay que añadir muy posiblemente unas 700 mil que están en alguno de los momentos en el proceso de construcción.

6. Si fueses ministro de Vivienda y tuvieses que pedir una sola medida a los Reyes Magos…¿por cuál te decantarías?

Déjame que opte por dos ya que son las que tienen la clave del enorme problema que tenemos en España. Por una lado, una reestructuración de la deuda de aquellos que no pueden pagar sus hipotecas. Una sociedad no puede funcionar cuando tantísima gente en España no puede vivir dignamente porque la hipoteca le ahoga. Tenemos que sentarnos a la mesa con nuestra acreedores, y caso por caso, debatir la casuística que permita que mucha gente pueda liberarse de deudas que nunca podrá pagar.

Por otro lado, y aunque pueda parecer muy contrario a lo que acabo de decir, un proceso de desahucio por impago de alquiler que sea todo lo célere posible. En España, el mayor problema que ha existido, ha sido la imposibilidad de los propietarios de sacar sus viviendas al mercado de alquiler por la enorme inseguridad a la que estaban sometidos por culpa de una legislación que protegía demasiado al inquilino moroso. Gracias las modificaciones legales, hemos pasado de 18-24 meses de proceso de desahucio en 2007 a solo diez en la actualidad que es un gran paso en la dirección positiva. Este hecho ha posibilitado una mucha mejor protección de la propiedad privada lo que ha llevado al aumento de la oferta de vivienda en alquiler; de esta suerte, los precios de los alquileres se han desmoronado. Mucha de la gente que está comprando ahora lo hace con la mentalidad de rendimiento por alquiler con lo que las vivienda vacías que están adquiriendo ahora, saldrán al mercado de alquiler presionando aun más a la baja los precios de los arriendos.

7.  ¿Cómo puede afectar la share economy al precio de la vivienda? ¿Airbnb puede permitir mayor rentabilidad al alquiler de una casa?

Tiene un efecto muy positivo. Cuantas más fuentes de rentabilidad tenga el viene en sí, mayor será su valor de mercado. Intentar limitar el derecho de la gente del bien que ha adquirido gracias al esfuerzo de su sudor con el fin de proteger a una serie de cabildos y sus intereses, es enormemente negativo para el conjunto de la economía ya que produce enormes desequilibrios. Todo lo que sea fomentar que salga oferta al mercado, bienvenido sea.

8. En un entorno de precios al alza,  ¿puede la vivienda ser un refugio de valor?

Es lo que siempre se nos ha dicho, pero yo planteo la siguiente pregunta: ¿no podría darse una reaceleración de la bajada de los precios de la vivienda sin subida de tipos de interés, sino simplemente por la subida de las rentabilidades de la renta fija? Yo creo que sí. En este caso, para mí la contestación a la pregunta es muy, muy clara: no, la vivienda no sería un refugio valor sino todo lo contrario, saldría dinero por su muy negativa liquidez.

Yo defiendo la tesis de que, incluso en un periodo de inflación, los precios de la vivienda bajarían de nuevo en España. En mi opinión, la intrínseca falta de demanda de vivienda para la salvaje oferta existente para la aplastante oferta que hay, además de la bajada secular de los precios de los alquileres por la mejora de los derechos de los propietarios, lleva a la bajada de los precios de los pisos.

9. ¿Qué opina de la subida del precio de las casas en otros países? ¿Puede España unirse a esta tendencia?

Los tipos de interés: esa es la clave. Los bajos tipos de interés son un gran agujero que lo engulle todo. De esta forma, según bajan las rentabilidades de los bonos de los Estados primero y después de otros bienes menos seguros, hace que la gente, con el fin de obtener la rentabilidad de hace un año, tenga que aguantar mucho más riesgo, ya sea este en forma de menor liquidez, más gastos de transacción, mayor riesgo de mora o lo que fuere.

En cuando las valoraciones de una serie de bienes en la economía se corrija, arrastra el precio de otros bienes consigo ya que una serie de inversores abandonan las inversiones que tienen en búsqueda de aquella inversión que esté mejor en ese momento de mercado. Que el 25% de los bonos existentes tenga una cotización de interés negativa, no es sostenible; llegará un hecho en próximas fechas que hará recapacitar a la gente con lo que saldrá dinero y veremos que otros bienes sufrirán por la salida de dinero en búsqueda de alternativas más atractivas. En mi opinión, y como inversor, en estos momentos la palabra clave es riesgo de iliquidez. 

10. ¿Mejor invertir a través de socimis, REIT o directamente vivienda? ¿Que recomendaría en el momento actual para el convencido de invertir en este tipo de activo?

No recomiendo nunca nada a nadie. Si se sabe mucho, mucho del mercado inmobiliario iría por la inversión directa. Si se sabe algo, se desea el ladrillo para diversificar y no se quiere estar con la gestión, me decantaría por la Socimi habiéndome leído muy, muy bien el folleto de emisión.

11. ¿Qué datos sobre viviendas nos recomienda seguir y cuáles deberían mejorar para ver una recuperación del precio de la vivienda?

Para mí, en precios de vivienda, lo mejor es combinar la estadística de Fotocasa que son precios de oferta de casas de segunda mano y afinándolos con los publicados por Tecnocasa que recoge precios de compraventa efectiva, es decir, los precios a los que realmente se venden las casas en algunas zonas de España. Realmente, en cuanto a los precios de oferta de casas se refiere, todos los portales inmobiliarios tienen información que está muy bien, pero me gusta en especial los de Fotocasa al recoger solo precios de segunda mano y ser muy transparente en la compilación de los mismos. La estadística de Tecocasa, aun con su gran limitación de solo recoger precios en algunas ciudades de España, es la mejor…impagable…fantástica porque ayuda enormemente a refinar el resto de estadísticas y a validar tesis.

Los precios de tasación, que son las que publica el Ministerio de Fomento son también útiles, aunque mucho menos que las anteriores; marcan tendencia y esos es todo. De las 38 tasadoras que forman parte de los datos que recoge el Ministerio, muchas pertenecen a bancos; durante el período del gran castañazo inmobiliario, haber reconocido pérdidas reales, que eran mayores a las oficiales, habría llevado a la quiebra del sistema financiero español; por esta razón se servían de precios de tasación con el fin de decir “los precios han bajado 10%” cuando sabíamos perfectamente que las bajadas eran mucho mayores. Una prueba: en los test de resistencia de 2011, se partía de la premisa falaz, que en el peor de los casos, y respecto de precios de pico, la vivienda solo bajaría el 12% cuando en aquel momento, ya estábamos en bajadas del 34%.

Mediante Tecnocasa sabemos que los precios de la vivienda comenzaron a bajar desde finales de 2006; los precios de oferta de los portales inmobiliarios sólo recogen bajadas desde mediados de 2007; los precios de las tasadoras, y me refiero siempre al mercado de segunda mano, desde principios de 2008. Digo esto con el fin de que la gente se dé cuenta de la validez de cada una de ellas.

12. ¿ A quién de los cuatro grandes partidos tiene que temer mas un propietario?

Sin lugar a dudas, a quien más tiene que temer cualquier persona honrada, es a Podemos y al PSOE. Sin respeto a la propiedad privada no hay libertad. No hay nada más que leer que proponen en materia fiscal para que, a cualquiera que tenga dos dedos de frente, se le pongan los pelos de punta. La falta de protección de la propiedad privada que proponen Podemos, lleva a la escasez de bienes, su carestía y un enorme empobrecimiento del país como estamos viendo en los países a los que asesoran tipo Venezuela y Cuba. Hacer populismo con temas económicos es enormemente peligroso como se ha podido constatar en Argentina: un país con una cabaña de reses enorme, no tiene carne para abastecer a su ciudadanía.

Lo acabamos de ver en Vascongadas, donde el PSOE, Bildu y UPD se han puesto de acuerdo en una ley muy negativa para con los propietarios cuyas vivienda estén vacías ya que los ahogan a impuestos. De esta forma, al aumentar la probabilidad de impago, sube la rentabilidad exigida al bien con lo que su valor de mercado del bien de inversión, cae.

Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” www.borjamateo.com