¿Vuelven las hipotecas por el 100% del valor de la vivienda?

BBVA ya ofrece un préstamo hipotecario por el 100% del valor de la vivienda, práctica muy en boga durante la burbuja inmobiliaria y que parecía que el sector financiero había abandonado.

La burbuja inmobiliaria trajo consigo numerosos y llamativos excesos: por parte de los constructores, algunos de los cuales ‘se hicieron de oro’; de los especuladores, que compraron y vendieron viviendas a diestro siniestro; y de los clientes bancarios, que aprovecharon unas condiciones de financiación ante las que después no pudieron responder. A ellos, entre otros, se les unieron las entidades financieras, que ‘hicieron el agosto’ durante años. Hasta que estalló la burbuja inmobiliaria y llegó la crisis. La ‘fiesta’ se acabó y aquel paraíso se fue al garete. Como consecuencia, la banca se volvió más prudente en la concesión de préstamos hipotecarios: si en los tiempos de ‘vacas gordas’ la mayoría de las entidades financieras ofrecía el 100% del valor de tasación de la vivienda -e incluso más, por ejemplo, para adquirir un automóvil o darse unas vacaciones de lujo-, ese porcentaje desapareció del mercado.

Tener ahorrado el 20% del valor de la vivienda

Así, la práctica habitual pasó a ser un endurecimiento de las condiciones de acceso a los préstamos, exigiendo al cliente tener ahorrado, como mínimo, el 20% del valor de la misma.

El mercado inmobiliario se reactiva

Sin embargo, el mercado, como ser vivo que es, sigue evolucionando. Aunque el número de desempleados continúa en cifras elevadas, la crisis parece quedarse en el recuerdo. Además, el euríbor se sitúa en mínimos históricos y la subida de los precios de alquiler alientan igualmente a las familias a hipotecarse de nuevo. Esa confluencia de factores específicos unidos a otros de carácter general están impulsando la reactivación del mercado inmobiliario.

De este modo, el número de compraventas de vivienda ascendió a 41.480 operaciones en el pasado mes de febrero, más de un 16% al alza respecto a un ejercicio antes, quedando como el mejor segundo mes del año desde 2011, según las cifras ofrecidas por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

¿Vuelven las hipotecas por el 100% del valor de la vivienda?

Con esas cartas sobre la mesa, algunos bancos ya apuestan por una flexibilización de las condiciones en la concesión de dinero, llegando a plantear préstamos por el 100% del valor de la vivienda. Ese porcentaje está todavía hoy considerado de alto riesgo por el Banco de España, puesto que fue uno de los motivos que llevó al pinchazo de la burbuja inmobiliaria y a una de las peores épocas que se recuerdan en el sector financiero. El caso más sonado de las que se han lanzado de nuevo a ofrecer el 100% del valor de tasación, dada la envergadura de la entidad, es el de BBVA.

BBVA ya presta el 100% del valor de la vivienda

De hecho, es el primer banco nacional en plantear esa posibilidad sin que se trate de una opción remota, sólo pensada para clientes muy específicos. Así, BBVA permite una hipoteca al 100% «para aquellas personas que que no disponen de dinero ahorrado para adelantar parte del importe de la compra de dicha vivienda», según explican desde la propia entidad. Es decir, que en BBVA están abiertos a conceder el préstamo por el valor de compraventa incluso cuando éste sea menor que el de tasación.  Desde BBVA plantean el siguiente ejemplo: si una vivienda tiene un valor de compraventa de 100.000 euros y el valor de tasación es de 130.000 euros, el 80% del préstamo en función a lo tasado serían 104.000 euros. «De este modo, se conseguiría una hipoteca que financie el 100% del precio de compraventa de la vivienda. Con un precio de compraventa inferior a su valor de tasación», desarrollan. Además de dar los 100.000 euros que cuesta la casa, incluso sobrarían 4.000 euros para otros gastos que pudieran surgir.

Solvencia exigente o ingresos elevados

No obstante, como cualquier puede suponer, BBVA no lo pone fácil para conceder un préstamo hipotecario por el 100% de valor de la vivienda. No se trata de asumir riesgos innecesarios, sino de dar respuesta a la demanda de una parte del mercado que sí está preparado para hacer frente a ese producto, según estiman desde la entidad que lidera Francisco González.

De este modo, en la hipoteca variable, el diferencial agregado al euríbor es del 0,99% si el montante es inferior o igual al 80% del valor de tasación. Sin embargo, si se supera el 80%, el añadido es del 1,25%. Eso sí, en los dos escenarios hay un tipo fijo del 1,99% durante el primer año. Para las hipotecas a tipo fijo, si el importe es de más del 80%, el interés es del 3,08% TAE a 15 años, del 3,29% a 20 años, del 3,54% a 25 años y del 3,86% a 30 años. El plazo de amortización máximo es de 40 años, con una comisión de apertura del 0,25%, que, como mínimo, será de con un mínimo de 250 euros.

Alta vinculación

Asimismo, también como era de esperar, BBVA exige domiciliar la nómina, que el cliente tenga una tarjeta de crédito y que contrate un seguro de vivienda y otro de amortización de préstamo o de vida, así como firmar un plan de pensiones con una aportación que rebase los 600 euros al año.

¿Se trata de una práctica peligrosa?

Que un banco ofrezca un préstamo por el 100% de valor de la vivienda trae recuerdos poco gratos. Sin embargo, no tiene por qué ser una práctica peligrosa si se evitan los fallos cometidos en el pasado y se aplican los controles necesarios, justo los que en los días de la burbuja inmobiliaria brillaron por su ausencia. En ese sentido, BBVA opta por endurecer las condiciones de acceso a la financiación, así como eleva la vinculación del cliente a la entidad.