Cómo actualizar un alquiler

Saber cómo y cuándo debe actualizarse el alquiler de un piso es imprescindible para evitar problemas con el casero o el inquilino. En España, salvo acuerdos diferentes entre arrendador y arrendatario, es el IPC el que marca la cuantía que subirá o bajará el alquiler.

Al igual que la mayoría de rentas, es necesario actualizar los alquileres para que se ajusten a la evolución del coste de la vida. Esta actualización se hace de forma anual, pero a diferencia de la actualización del resto de rentas no se lleva a cabo en el cambio de año.

Cuando actualizar un alquiler

Los alquileres se actualizan cuando se cumple un año desde su firma. Es decir, que si se firmó el contrato de alquiler en junio, junio será el mes en el que debamos renovar el precio del alquiler y no a principio de año como tienden a hacer muchos arrendadores.

Además, conviene aclarar que la subidase llevará a cabo a partir del mes siguiente en el que la parte interesada notifique al arrendatario el porcentaje de actualización y la certificación del INE con el porcentaje a aplicar.

Qué índice se utiliza

El IPC será el índice utilizado para actualizar el alquiler por lo menos durante los cinco primeros años de contrato, según se especifica en la Ley de Arrendamiento Urbano o LAU (ver texto). En este sentido, se utilizará el IPC general y no el del subgrupo de alquiler o el nuevo IPC a Impuestos Contantes y mucho menos el tristemente famoso Índice de Vivienda Rúbrica.

Una vez superado el periodo inicial de cinco años y siempre y previo acuerdo entre arrendador y arrendatario, se podrán utilizar otros índices como el Índice de Vivienda Rúbrica o cualquier otro que ambas partes estimen oportuno, pero en ningún caso podrá hacerse durante el primer lustro de alquiler.

Así se calcula el IPC de los alquileres

¿Como calcular la subida del alquiler basada en el IPC?. Es importante conocer bien donde tenemos que acudir para conocer el datos de IPC oficial y como se calcula la subida de IPC que debe aplicarse al importe de Alquiler de una vivienda.

La forma mas sencilla de calcular este importe es utilizar una herramienta que nos proporciona la página del INE y que permite calcular el incremento del IPC y de otros índices entre dos fechas seleccionadas. En este página deberemos introducir el importe de nuestro alquiler y el periodo en que queremos tomar como base para calcular el IPC. Esta página nos muestra la cantidad resultante y el IPC sobre el que se realiza dichos cálculos.

Si queremos calcularlo nosotros mismos deberemos en primer lugar conocer el IPC que aplicar. Para ello podemos ver el que publicamos en nuestra página o acudir a la página del INE que publica las tasas de variación interanual y que serán las que sivan de base para el cálculo

Una vez que tenemos es datos y con la cantidad de nuestro alquileres bastará con realizar el siguiente calculo:

• Cuota de Alquiler Actualizada = Cuota Alquier Inicial x ( 1 + IPC)

Para una cuota de 1000 euros, y para la actualización que debería realizar si lo hicieramos en Mayo de 2008 (con un IPC del 4,6%) el resultado sería el siguiente

• Cuota de Alquier Actualizada = 1000 x (1 + 0,046) = 1046 Euros

Hay que tener en cuenta que la evolución del IPC puede ser positiva o negativa. Es decir, que  la inflación no siempre tiene por qué subir. Así, en un momento de deflación, podría pasar que al actualizar el alquiler el inquilino pase a pagar menos que el año anterior y sería algo totalmente normal que sólo reflejaría que el coste de la vida ha descendido desde el año anterior y por lo tanto no se puede cobrar lo mismo por el alquiler.

Para quienes quieran saber algo más sobre el IPC aquí os dejamos un vídeo explicativo y a continuación una serie de artículos que os ayudarán a solventar las dudas más comunes respecto al alquiler y su actualización.

El IVA en los alquileres

Aunque no está estrictamente ligado con la actualización del alquiler, nunca está de más recordar cómo funciona y cuando se debe aplicar el IVA en un alquiler.

Como norma general, el alquiler de un inmueble está sujeto al pago del IVA. Sin embargo, existen exenciones a esta relga que permiten alquilar sin tener que pagar el IVA, empezando por el alquiler de la casa para vivienda. Cuando el alquier se produce con destino exclusivo para vivienda no es necesario incluir el IVA en el alquiler, algo que se aplicará además a los elementos anejos al piso, es decir, a garajes, trasteros y muebles alquilados con la vivienda.

El alquiler en la declaración de la renta

El alquiler del pisos también influye en la declaración de la renta tanto para el arrendador como para el arrendatario. De hecho, ambos pueden practicar deducciones en el IRPF por este concepto.

El inquilino

En el caso del arrendatario, podrá disfrutar de deducciones por las cantidades que destine al pago del alquiler. Existe una deducción con carácter nacional que será del 10,05% de las cantidades satisfechas en concepto de alquiler, aunque para ello su base imponible (resultado de sumar la casilla 455 y 465 del IRPF) no deberá superar los 24.020 euros y la base máxima sobre la que se aplicará será de 90.015 euros.

Sólo las rentas inferiores a 17.707,20 euros podrán acceder a esta ase máxima, que irá menguando hasta llegar a cero en los 24.000 euros en función de la siguiente fórmula:

9.015 – [0,75 x (Base Imponible – 17.707,20)]

A estas deducciones nacionales habrá que sumar las que haya vigentes en cada comunidad autónoma y que pueden consultarse aquí.

El casero

El arrendador está obligado a declarar los ingresos que perciba en la declaración de la renta, pero podrá aplicar varios tipos de reducciones de forma que, a efectos reales no tendrá que declarar el 100% de las ganacias que obtengas.

En primer lugar, a los ingresos por el alquiler podrá rescar casi cualquier gasto en el deba incurrir respecto a la casa. Esto incluye los intereses de la hipoteca y del préstamo para amueblar la casa, los gastos de servicios y suministros o los gastos de formación del arrendamiento, entre otros. La lista completa puede consultarse aquí.

A esto hay que añadir las reducciones generales, que serán del 100% en caso de alquilar a menores de 35 años y del 60% en el resto de los casos.