¿Por qué se hunden los precios de los pisos?

España vive sumergida ya desde hace casi 7 años en una profunda dinámica positiva de un superciclo de bajadas de los precios de los pisos. De la misma forma que el superciclo alcista duró de 1973-2006, es razonable decir que al actual le queden otro 6 años más. Cuanta más resistencia se plante ante lo inevitable, más largo será el dolor.

En este momento de plantea saber cuáles son los elementos que harán bajar aún más los precios de los pisos (vamos por el 52% entre particulares respecto a precios de pico) y aquellos que evitan que los precios bajen se corrijan a la velocidad natural.

Elementos que hacen que los precios bajen

1. Caída de las asimetrías de la información.

La ciudadanía constata, a través de experiencias en su entorno más cercano, que la bajada de los precios de los pisos está teniendo lugar. De esta forma interioriza como real aquello que creyó que nunca se produciría. Consecuencia de ello, demora lo máximo la compra de vivienda;

2. Basilea III: los bancos ni prestan ni prestarán.

La enorme crisis que se ha producido en el sistema financiero mundial, y muy especialmente en el patrio, hace que los bancos presten mucho menos. Los requisitos de capital son mucho mayores de lo que eran con el fin de evitar tasas de mora oficiales del 11% y reales del 16-17% (teniendo en cuenta el crédito substandard). Todo ello lleva a que los bancos presten menos y en peores condiciones para el deudor; consecuencia de ello la demanda de pisos se contrae. Pensar que las políticas de préstamo actuales son pasajeras es vivir en Babia;

3. Eliminación de los suelos de las hipotecas.

Una bendición para quienes las sufrían y una muy mala noticia para quienes quieren adquirir vivienda. Los bancos se ven ahora expuestos a riesgos que antes no tenían. Con el fin de recuperar los ingresos perdidos, los préstamos que conceden ahora son más caros, con unos diferenciales mayores con lo que menos gente puede acceder a la financiación del préstamo;

4. El Banco Malo.

No se trata de un banco, sino de una sociedad tenedora de bienes inmuebles o bien de una gestora. Por lo tanto, su riesgo no es de crédito, sino de tipo de activo, esto quiere decir que su valor está directamente relacionado con el de los pisos que posee. No le queda otro remedio que vender sus pisos lo antes posible al encontrarse con dos fuentes de competencia: la de los otros bancos así como la de los particulares. El hecho de que se haya hablado tanto de él en los medios, ha aumentado el interés que tiene la ciudadanía en este tema: una mayor información sobre lo que sucede en el mercado inmobiliario, lleva necesariamente a la demora en la compra del piso;

5. Profundo envejecimiento de la población.

En el grupo de 14-24 años existe el 24% menos de población que entre las personas de 25-38 años. De dónde van a salir las personas que nos compren pisos? De la nada?

6. Paro por encima del 20% para largo.

La tasa de desempleo tocará techo en 2014 con el 28%. El porcentaje de personas desempleadas lleva por encima del 20% desde 2010, esto quiere decir que vamos ya por el cuatro años. Es razonable pensar que no estaremos por debajo del 20% hasta 2017-2018 o un total de 7-8 años. Quien no cobra no puede comprar.

7. Desmoronamiento del precio de alquiler.

Motivado por varias razones: enorme aumento de la oferta de viviendas en alquiler, mayores facilidades para desahuciar a inquilinos morosos, bajada de la demanda de pisos en alquiler por disminución de la población. Los precios de los alquileres ya han bajado el 45% desde precios de pico…y lo que te rondaré morena! Unos rendimientos menores justifican precios a la baja.

8. Aumento de los tipos de interés.

En cuanto el resto de Europa se recupere, la inflación remontará con lo que lo harán los tipos de interés: este hecho llevará a hipotecas más caras con lo que la demanda de pisos bajará.

9. Políticas populistas como las de Andalucía.

Ante un problema tan complejo como el de la vivienda, algunos planteas pseudo soluciones reduccionistas y populistas. En el caso de Andalucía, la desprotección del propietario arrendador lleva a una menor inversión en el sector. La mayor probabilidad de nacionalizaciones hace que el rendimiento exigido por invertir sea inalcanzable con lo que, al final, la inversión no se lleva a cabo

Elementos que sostienen los precios

1. Chipre.

A la gente le ha entrado en canguelo con la posibilidad real y nos descartable de una quita. Esto ha hecho que muchos se lancen a comprar pisos. La pérdida en esta operación es del 10% sólo el primer día por la necesidad de sufragar los gastos de transacción. Esta demanda mal informada no es suficiente como para taponar los enormes agujeros de la oferta. En cuanto la demanda de estos compradores pase, no habrá quien mantenga en pie los precios con lo que, quienes acaben de comprar, verán como su inversión baja

2. Los depósitos que rentan poco.

Hay gente quien, ante la constatación de la baja rentabilidad de otras inversiones, se lanza a comprar piso. Se parte de la creencia que es mejor obtener rentabilidad que no obtenerla. La pregunta que se plantea: y si el bien comprado baja de valor como sucederá con los pisos? Y si, además de ello, bajen los precios de alquiler?

3. Los extranjeros.

A mediados de la primera década de este siglo, los extranjeros no residentes representaban el 8% del total de las transacciones inmobiliarias. Estos sólo tendrán un piso de relevancia en los primeros kilómetros de costa, después… ni se les ve ni se les espera

4. Creencia en los ciclos inmobiliarios.

Se parte de la visión de que los precios fluctúan a la baja o al alza a lo largo del tiempo de forma pendular. A una bajada como la que llevamos constatando durante los últimos años le seguiría una de subida. La experiencia histórica nos dice que un ciclo inmobiliario bien puede durar 20 años

Que cada uno decida con qué razones se queda; eso sí: que no eche la culpa a nadie en el futuro de sus malas inversiones, porque avisado estaba. Comprarse un piso ahora es la forma más efectiva de destruir un patrimonio.

Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” ) Editorial Manuscritos ww.borjamateo.com