¿Tienes dudas sobre el mercado inmobiliario? ¿Estás pensando en comprar casa y no sabes si es el momento¿ ¿Quieres saber cómo puedes mejorar tus condiciones de alquiler como inquilino? ¿O si es buen momento para adquirir un piso como inversión? Ell experto inmobiliario Borja Mateo responderá todas vuestras dudas.
Si tienes alguna pregunta bastará con que nos dejes un comentario y a partir de las 19:00 horas Borja Mateo comenzará a responder. Hasta entonces, aquí puedes acceder a los últimos artículos del experto y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” (editorial Manuscritos).
Hasta entonces, aquí tenéis su última charla con nosotros
Y una selección de temas sobre el mercado inmobiliario para ir abriendo boca:
- ¿Qué tipo de vivienda son una mejor inversión?
- ¿Cuáles son los mejores países para comprar una casa?
- Cómo afecta la inflación al valor de tu casa
- Cuántos impuestos pagarás por alquilar tu casa
- Si vas a vender tu casa, hazlo en 2014 o pagarás más a Hacienda
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Hola Borja. Sigo todos tus comentarios y artículos
Siempre comentas que la recomendación es esperar para comprar. Pero no crees que el parón en la construcción de pisos y el descenso aunque moderado del stock de viviendas hará que el precio de la vivienda comience a subir antes de lo que vienes anunciando?
Hola Borja:
Supongamos que finaliza el superciclo en el que estamos inmersos y todo vuelve a la normalidad. ¿Podremos en algún momento hacer frente a la compra o autopromoción de una vivienda con unos intereses superiores al 10 % y acabar de pagar nuestra hipoteca entre 15 y 20 años, tal y como hicieron nuestros padres?.
Gracias.
Mi pregunta:
Hola Borja! Me consta que vives en Londres. Los precios de vivienda ahí no paran de subir y el ratio ingresos anuales/precio medio vivienda en muchas zonas está altísimo. Crees que se está generando una burbuja como pasó en España? Gracias!
Dani.
A quienes tienen, por ejemplo, de 100.000 a 300.000 euros ahorrados les propones no invertir en vivienda y mantenerlo aunque sea al 1% en el Banco ¿es correcto? Este criterio tuyo aplica también para quienes tengan una cantidad más significativa, por ejemplo, de 1.000.000 a 10.000.000 de euros ¿tampoco recomendarías destinar nada en vivienda como inversión? Gracias. Jose
Hola,
Mi comentario/duda es que están exprimiendo a la gente con el ITP; es decir de lo poquito que se vende, como el valor que adjudica la administración es desorbitado y altamente superior al precio real de venta, una vez inscribes la propiedad, te llega una complementaria reclamando 2.000, 4.000, 8.000 euros, etc… no solo pagas el 10% del precio, si no que luego te crujen injustamente.
Supongo que esto no interesa que se sepa ya que con lo tocado que está el sector, es echar mas leña al fuego; pero vamos, el que compre algún «chollo» que se asegure bien cuanto ITP le van a reclamar, igual ocurre que no es tan chollo…
Obviamente, en los tiempos que corren, nadie es tan tonto de efectuar parte de la transacción con dinero no declarado y mucho menos con diferencias sobre los valores que «calcúla» la administracion de hasta el 50 o 60% (¿¿¿de verdad un ciudadano de a pié compra por 30 y entrega otros 30 sin declarar???)
Y ojo, que aunque te lo venda un banco, aunque esté para reformar, aunque tengas una tasacion para hipoteca, etc… te crujen igualmente (y ojito si la compra es por un importe inferior al valor castastral, que si pagas impuestos sobre el precio de venta, ademas te arriesgas a una sanción)
Saludos y muchas gracias!!
¿Cómo debe determinar un vendedor el precio de venta de su vivienda, bajo qué indicadores? Gracias.
Perdón a todos por el retraso en las contestaciones, pero he tenido un imprevisto. Muy fácil: se informa en el mercado a qué precio se puede alquilar esa vivienda o similar. El alquiler lo puede confirmar invitando a varias inmobiliarias a que se pasen por la casa en sí diciéndoles que está buscando inquilinos. Una vez que sepa el alquiler anual, que le quite los gastos tales que comunidad e ibi; lo que dé (ese alquiler tras gastos) que lo multiplique por 18. La vivienda no vale, antes de impuestos, más de ese importe: todo lo que se pague por encima de ese valor, está fuera de su valor objetivo.
Hola Borja. Ante todo, enhorabuena por la labor que haces abriendo los ojos a los propietarios aferrados a sus precios burbujeados. En mi pueblo, Villaviciosa de Odón, tenemos la UEM (Universidad Europea de Madrid) y los estudiantes copan los alquileres disponibles en el pueblo. Como además sus papás les pagan las rentas, se negocia muy poco el precio, por lo que los precios han bajado entre poco y nada. ¿Cómo podría negociar una buena rebaja en estos términos? Me encanta este pueblo, pero si siguen así tendré que irme a otro sitio. Gracias!
Sin lugar a dudas, no te digo nada con la eliminación de los coeficientes de abatimiento que, a partir de 01012015 va a hacer, que quienes vendan casas que han adquirido antes de 01011994, tengan que pagar muchos más impuestos; por favor, echa un vistazo a http://cincodias.com/herramientas/calculadora_irfp_reforma_fiscal/ No sólo suben los impuestos (es mucho más fácil gravar bienes inmuebles que muebles), sino que, además, como aumenta la oferta, disminuyen los precios de los alquileres
Gracias Borja. Te animo a qué sigas con tu labor que tanto nos ayuda.
Hola Borja ¿Consideras una oportunidad la participación en las subastas públicas de edificios que está haciendo el Estado y la Comunidad Autónoma de Madrid como inversión para quienes puedan?
No recomiendo nunca nada a nadie. En un mercado como el actual, la gente se lanza a buscar rendimiento táctico por avaricia y no entiende que, estructuralmente, su inversión bajará más porque no hay demanda: bajarán aún más los precios de los alquileres, subirán los tipos o aumentará la mora con lo que habrás otras clases de activos mucho más interesantes y el dinero del inmobiliario se irá a otras inversiones, existen 4,8 millones de pisos a la venta, vacíos, alquiler o en construcción,…el número de hipotecas, desde mayo de 2006, ha bajado el 87%. No aconsejo nada a nadie: hace falta estar loco para comprar vivienda con unos gastos de transacción del 10%, es de locos
Hasta cierto punto: en Londres es la falta de una oferta flexible porque al gobierno no le interesa. Mientras que los ingleses sigan haciendo de este país uno interesante para extranjeros muy sofisticados, no hay problema en los precios de los pisos. Espero que las próximas elecciones ganen los conservadores o el UKIP y que el Reino Unido salga de la Unión Europea: no podemos permitir que este país caiga en manos de quienes no creen en la libertad del individuo frente al Estado.
Esperáte sentado porque lo «normal» es el momento en el que estamos, sin crédito y con una gestión sana de los bancos. Yo no creo que vaya a haber un proceso de fuerte inflación, sino más bien uno prolongado de bajos tipos de interés, aumento de la oferta inmobiliaria tanto de alquiler como de venta que hará que los precios bajen aún más. Estamos en mitad de un superciclo de bajadas (las bajadas, respecto precios de pico son ya del 54-59% http://borjamateo.com/index.php/prensa-escrita/item/235-bajada-de-precios-de-pisos-en-las-grandes-ciudades ) La gente está obsesionada por comprarse un piso y eso siginificará su tumba económica: el dinamismo de bajada de precios de vivienda está intacto, ahora vemos que los precios bajan más lentamente por la lucha por la rentabilidad: en cuando subanm los tipos o aumente la tasa de mora, veremos una salida de capitales a otras clases de activos.
Buenas tardes Borja. Me gustaría sabes cuánto piensas que tiene que bajar aún la vivienda de media ( porcentaje) . También cuál crees que debería ser el precio de una vivienda en años de salario (bruto o neto)
¿Vas a escribir algún otro libro respecto al tema?
Gracias
No: taxativamente, no. Los datos: 1.-15-29 años, comparado con 30-43 años, el 38% menos de población 2.-Basilea III que reduce muy fuertemente la capacidad de los bancos de prestar dinero (-87% menos de hipotecas parar vivienda en el período mayo 2006 a julio de 2014) 3.-oferta embalsada de 4,8 millones de viviendas que, de una forma u otra, influyen en el precio de alquiler o de venta 4.-rentabilidad neta tras gastos media del 3,55% a nivel nacional con lo que la vivienda, de media, no es negocio cuando se tienen en cuenta parámetros de iliquidez y de gastos de transacción
Estoy mirando pisos del banco porque los financia al 100% y así puedo hacer otras cosas mientras con ese dinero que tengo ahorrado, como invertir en bolsa… ¿Es una buena idea?
En los últimos tres años, el número de pisos a la venta ha aumentado el 55%. Ante la mejor protección de los propietarios caseros, se produce una salida de pisos al mercado de alquiler con lo que se expande la oferta. Respecto a los precios que veas ofertados, quítales un 10%, ya que es ahí donde se cierran las transacciones. Lee http://borjamateo.com/index.php/prensa-escrita/item/167-t%C3%A9cnicas-de-negociaci%C3%B3n-de-los-alquileres para pegar un muy bonito hachazo a tu casero…dale recuerdos de mi parte
Muy mala como bien dice la Asociación de Usuarios de Banca y Seguros. Quien te financia un piso al 100%, te lo vende a 100 euros; ese mismo piso, comprado de un particualr, como a este no le financian, te lo llevas por 65 euros. Es de locos comprar aún, y si te lo financian, aún más.
Respecto del tercer trimestre de 2006 (precio pico), hasta finales de 2014, y en transacciones entre particulares, los precios de las casas, ya han bajado el 54-59%. Llegaremos a ver 75-85%, estoy convencido: ya hay zonas de España (Granada y Almería costa) en las que llevamos un año viendo ese nivel de descuentos en transacció efectiva. No más de cinco salarios netos anuales, incluyendo todos los gastos de transacción, es decir no más de 86400 euros , impuestos de todo tipo incluidos
Gracias Borja. El problema es que no faltan niños que vienen a la UEM, y si tu no lo pagas, lo pagan ellos, así que poder de negociación muy poco. Muchas gracias!
Hola, porque los bancos no saca a la venta los pisos embargados???
Solo estan los pisos que son invendible………
Los sacan, pero con su financiación con lo que los precios son muy superiores a los ofrecidos por los particulares. Los bancos tienen unos 750-900 mil pisos en sus almacenes ya sean nuevos, usados o bien en construcción. Se da la paradoja de que los banco se estás constituyendo en promotoras ya que cuentan con parte de los bienes necesarios para la producción de pisos
Hola Borja,
si se cumpliera la hipótesis de una bajada de precios muy lenta, por ejemplo un 10% en los próximos 5 años, ¿ no sería más ventajoso comprar ahora que alquilar durante 5 años y luego comprar ?
Un 10% de 150.000€ son 15.000€, y 5 años de alquiler sería una cifra mucho mayor a la bajada.
Muchas gracias.
Estoy en desacuerdo: 1.-bajada constante de precios de alquiler, con lo que hay que revisar a la baja los cálculos sobre alquileres que hay que pagar 2.-gastos de transacción del 10% 3.-gastos de financiación de la deuda 4.-bajada mayor de la que se puede esperar como consecuencia de la salida paulatina de la enorme oferta embalsada que existe. Un ejemplo: Vizcaya es la provincia con el menor número de pisos a la venta, construcción por habitante del conjunto de España: en mayo de 2009 había 150 pisos a la venta por debajo del precio de 180 mil euros, ahora 5600
Hola, ¿que se puede comprar con 100 mil euros en el centro de una ciudad como valladolid?
Perdone, pero no es la forma de preguntar. La pregunta sería…a partir de qué rendimiento neto tras impuestos por alquiler, merece la pena platearse comprar? A partir de 5%, antes ni tocar, tambiéen si espara vivir. Las bajadas de precios de vivienda las tiene aquí http://borjamateo.com/index.php/prensa-escrita/item/235-bajada-de-precios-de-pisos-en-las-grandes-ciudades http://borjamateo.com/index.php/prensa-escrita/item/212-bajadas-de-precios-de-pisos-en-376-lugares-de-espa%C3%B1a
Buenas tardes Borja:
Si la economía mejora supongo que aumentará la inmigración de mano de obra poco cualificada, no crees que esta inmigración puede mejorar el mercado inmobiliario, dinamizando los alquileres.
Si,si,si,si… por supuesto que aumentaría la demanda de vivienda, la cuestión es si con una intensidad suficiente como para tener un impacto en el precio. En mi opinión, estamos en un superciclo de bajadas porque, sencillamente, para la capacidad instalada, no hay demanda.
Me gustaría que me explicara por qué, si el mercado debe bajar aün más, están apareciendo tantas socimis y se están produciendo tantas compra ventas. ¿Están acaso mal informados estos grandes inversores?
Gracias Borja
No: es por la presión de rentabilidad. En estos momentos, los bonos de empresas de grado de inversión (las de mejor calificación crediticia), rentan el 1%, rentabilidad que es baja para una serie de inversores. Como consecuencia de lo anterior, estos últimos se lanzan a «invertir» en otros bienes que tienen mayor rentabilidad (la vivienda). Cuando los bienes que ahora dan poca rentabilidad den más, aquellos que llevaron su dinero a las casas, lo sacarán en parte. Como consecuencia de recalibración de los parámétros de inversión (rentabilidad, liquidez, riesgo/volatilidad), los pisos no les resultarán tan interesantes como ahora. En cuando suban los tipos, o bien la mora del sistema y consecuencia de ellos las rentabilidades de la renta fija, veremos que saldrá dinero del mercado inmobiliario: es una dinámica implacable. Estructuralmente no hay demanda de vivienda en España.
Buenas sr mateo
Es cierto que las viviendas en zonas prime de grandes ciudades son las más sobrevaloradas ahora mismo y las que más margen de caída tienen? Dada su bajísima rentabilidad por alquiler y que las pocas hipotecas que se conceden son por menos de 90.000€?
Gracias
Borja buenas tardes, sobre las viviendas situadas en zonas centRicas de grandes ciudades estás de acuerdo en subidas del 10% para el año que viene? Gracias
http://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2014/10/01/731641-el-precio-de-la-vivienda-subira-un-10-en-los-mejores-barrios-de-las-grandes-ciudades
Sí: las zonas más pudientesson las que menos han bajado. Yo creo que bajará menos las zonas con demanda para mercado de primera mano, pero es erróneo decir que en las zonas de lujo no bajan; un ejemplo es La Moraleja, donde los precios, respecto de pico, ya han bajado el 60%. Los pisos en zonas más adineradas, son mucho más baratos de alquilar que de comprar.
En absoluto. Desgraciadamente hay gente que, en dinámicas de formación de precios, no ha acertado. Es de locos pensar que los precios de los pisos vayan a subir de forma constante. Lo que sí que puede suceder es que, a lo largo de 2015-2016, los precios de la vivienda comiencen a bajar más lentamente, y en muy, muy pocas zonas, subir. El hecho de que puedan subir puntualmente, no es la razón para comprar: en cuando suban los tipos, los precios bajarán de nuevo con fuerza.
Es cierto que los bancos y sareb sólo sacan a la venta los pisos malos para intentar frenar la bajada de precios y que en cuanto no puedan aguantar más esa situación en sus balances bajarán los precios con mucha fuerza? Gracias
Gracias a todos por vuestro tiempo. Resumo 1.-aún es demasiado pronto para comprar vivienda 2.-los precios comienzan a bajar más lentamente lo que no quiere decir que no dejen de hacerlo 3.-estamos en medio aún de un superciclo de bajadas de precios de la vivienda 4.-los que comprar porque otras clases de inversiones, no les dan más rendimiento, invierten con la mentalidad táctica en un mercado en el que es muy difícil salir por problemas de liquidez y de gastos de transacción http://www.borjamateo.com