Cómo conocer el precio medio de una vivienda en mi barrio

A la hora de adquirir una vivienda, teniendo en cuenta la situación actual del mercado en España, el tema del precio se convierte en una cuestión sumamente importante. Aunque no entre dentro de nuestros planes vender nuestra casa, sí que puede resultar interesante conocer cuál es  el precio que tienen las viviendas similares a la nuestra en nuestro barrio.

De fijar un precio correcto para nuestra vivienda dependerá que podamos venderla en un plazo razonable o no. Para ello es necesario tomar los precios de referencia adecuados para encontrar un punto de equilibrio que nos acerque al precio de mercado de nuestra vivienda sin tener que acudir a los servicios de un tasador inmobiliario.

Un primer paso, ya lo conocemos, es mirar los anuncios de “se vende” que vemos en la mayoría de los portales de las calles vecinas (a una o dos manzanas de la nuestra). Pero es una labor más propia de un comprador que, como es el caso, de un vendedor. Ardua y difícil la de apuntar los teléfonos de los carteles para llamar después, haciéndose pasar por un interesado. Un primer estudio lo podemos realizar analizando las ofertas que publican los portales inmobiliarios. Tanto fotocasa.com como idealista.com ofrecen a los vendedores y compradores que se dan de alta en sus webs, los precios de referencia de las viviendas puestas a la venta en la misma zona o distrito en la que se asienta nuestra casa.

Los portales inmobiliarios no son fiables en las pequeñas localidades

Sin embargo, debemos tener en cuenta que en estas webs inmobiliarias se publican lo que se llaman, precios de salida (los que fijan los vendedores en el momento de poner el piso a la venta) y que normalmente son superiores a los precios de mercado. Además, en las fichas de estos portales no se puede apreciar, y por tanto valorar, el estado del inmueble, uno de los criterios que más influyen en la formación de precios de los pisos de segunda mano. Por último, el sistema funciona bien en los distritos importantes de las grandes ciudades pero no resulta así en pequeñas poblaciones o barrios aledaños a pequeñas capitales de provincia donde existen muchas propiedades en busca de dueño.

Tenemos que buscar pisos que reúnan las mismas  condiciones que el nuestro para poder determinar un valor lo más próximo posible al precio de mercado que, como dicen los tasadores no deja de ser una operación aritmética, es el precio medio de las últimas operaciones inmobiliarias realizadas en las inmediaciones de nuestro piso.

Lo primero que hay que realizar es un estudio del entorno en el que hemos comprado nuestra vivienda. No es lo mismo el precio por metro cuadrado que puede alcanzar un apartamento en una zona de viviendas en la que priman las viviendas de dos a tres habitaciones que el de ese mismo inmueble en una zona en la que hay varios edificios con apartamentos con la misma tipología que el nuestro.

Promotores y bancos, los más temibles rivales

Promociones vecinas a nuestra propiedad, todavía en proceso de venta, supondrán un fuerte condicionante de la valoración de nuestro apartamento. Por desgracia, estas “promociones fantasma” existen en casi todos los municipios de nuestra geografía y tiran para abajo el valor de nuestra propiedad. También actúa en la misma dirección del hipotético valor medio de nuestra vivienda. El hecho de que tengamos en las cercanías pisos que han sido adjudicados, en procesos de embargo o de dación en pago influyen.

“Las valoraciones de las viviendas  embargadas por los bancos en España registran una depreciación media del 50% respecto a las tasaciones aplicadas en el momento de conceder la hipoteca, según afirma la agencia de calificación Fitch, que aprecia una “aceleración” en esta caída de precios, que este año ha llegado hasta el 65% de la valoración original”, explica el consultor inmobiliario y analista financiero José Barta. Lo cierto es que todo el sector está pendiente de ver cuándo se dará la señal de salida para una nueva rebaja en los precios de las viviendas en poder de los bancos. Cuantos menos inmuebles de este tipo haya en su barrio, mejor.

Cuidado con las estadísticas oficiales

Las estadísticas oficiales tampoco son una guía concluyente. Ya hemos visto lo que pasa con los portales inmobiliarios. Con las estadísticas sucede lo mismo. Muchas no tienen en cuenta las tipologías de las viviendas, otras registran precios de operaciones que se han realizado hace meses, cuando los pisos todavía se vendían por un 10 o un 7% más. ¿Quién sabe cuánto han bajado los precios de los pisos?

La desinformación sobre el número de viviendas vacías en España, sobre el número y la localización de pisos en proceso de subasta públicas es total, aseguran los expertos del sector. Ante esto nos queda un último recurso que suele ser el primer cálculo que realiza un comercial inmobiliario cuando recibe el encargo de una tasación. Consiste en estimar la variación de precios de la zona desde el momento de la compra del piso y aplicar ésta al precio de escritura de nuestro piso. Esta primera comprobación nos permitirá evaluar si las ofertas de los pisos que podrían competir con el nuestro están en una línea realista, o por el contrario, se alejan, la mayoría de las veces al alza del precio medio al que se están cruzando las últimas operaciones. Tenga en cuenta que en pueblos y zonas poco habitadas estas últimas operaciones pueden haberse realizado hace meses, véase año y medio, inclusive.

Estas son las consideraciones que tendrá que seguir un propietario que quiera conocer por cuanto podría vender su vivienda llegado el caso. De poner un precio realista depende que podamos tardar más o menos, y estamos hablando de meses y años,  que podríamos tardar  en vender nuestra vivienda.

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