Comprar una vivienda para alquilarla

Descubre todo lo que necesitas saber para invertir en la adquisición de un inmueble y alquilarlo después.

La vivienda es uno de los objetos de inversión más habituales. Si se toma como un activo a largo plazo, puede ser la residencia habitual o usarse como segunda vivienda, o bien alquilarse en esas dos mismas modalidades. Es decir, bajo un alquiler como vivienda habitual o en forma de alquiler como casa o piso turístico. Airbnb, Wimdu, Niumba o Rentalia son varias de las plataformas más útiles para rentabilizarlos de esa manera.
Alquilar puede ser una opción muy rentable en la actualidad: la población española que vive hoy en día de alquiler se acerca al 22% del total, frente al poco más del 12% que así lo hacía hace diez años.

Invertir en vivienda para alquilar

Aunque muchas personas no pueden elegir por falta de medios, una de las preguntas más típicas relacionadas con el mercado de la vivienda es si merece la pena más comprarla o alquilarla. Yendo más allá, cabe preguntarse también si sale a cuenta comprar una vivienda para alquilarla, es decir, no para residir en ella, sino como un activo que podamos rentabilizar. Obviamente, dependerá de la situación financiera y patrimonial de cada uno, pero aquí te damos varias claves sobre la inversión en vivienda para alquilar.

Ventajas de comprar una vivienda para alquilarla

Lo primero es tener en cuenta que existen tanto pros como contras al comprar una vivienda para alquilarla. Vamos con los primeros:

• Si te encuentras en esa tesitura, en la de invertir en una vivienda para alquilarla después, un primer punto a favor por muy evidente que te parezca: apuestas por un producto con el que casi todo el mundo esta mínimamente familiarizado. Nada de complejos vehículos de inversión ni fondos sofisticados que se adentran en ámbitos financieros que sólo un puñado de expertos dice comprender.
• Enlazando con el aspecto anterior, hay que destacar igualmente que adquieres un activo físico, algo que es tangible para cualquiera.
• Precisamente la característica precedente hace que la volatilidad del precio de la vivienda sea menor que en otros casos. Puede que te venga a la cabeza el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, pero, primero, ese fenómeno fue extraordinario y, segundo, ni siquiera esa rebaja en el precio es comparable, por ejemplo, a las caídas en bolsa, en las que puedes llegar a perderlo todo en un solo día.
• No es necesario ser un inversor cualificado para poner una casa en alquiler, aunque sí conviene considerar ciertos factores antes de adquirir el inmueble que te contaremos líneas abajo.
• Con el alquiler de una vivienda generas un ingreso pasivo. Para que lo entiendas mejor, recibirás dinero mes a mes sin hacer prácticamente nada.

Desventajas de comprar una vivienda para alquilarla

Sin embargo, no todo son puntos positivos si adquieres una casa después rentarla. Veamos los inconvenientes.

• En el tercer párrafo de este post hacíamos referencia a que no todo el mundo puede permitirse comprar un inmueble. Resulta evidente de que se necesita una suma notable de dinero para hacerlo, el capital inicial, que, salvo que te vaya muy bien, incluirá un crédito hipotecario. Además de otros gastos asociados que explicaremos después.
• ¿Qué ocurre si, de pronto, necesitas más dinero del habitual con cierta premura? Pues no esperes obtenerlo del inmueble, porque una casa no se coloca generalmente rápido en el mercado. Así, el tiempo medio de venta de una vivienda es de nueves meses y medio, según los datos de Tinsa.
• La inversión inicial que hemos mencionado no la recuperaras en un santiamén a través del alquiler. Por ejemplo, para una vivienda de 150.000 euros -incluyendo los gastos añadidos y el interés del crédito- y suponiendo que recibas 600 euros por el alquiler (7.200 brutos anuales) te llevará cerca de 21 años recuperar tu inversión. Aunque, en la práctica, esa tiempo sería mayor, dado que siempre surgen ciertos gastos, tales como los derivados del uso del inmueble. Como propietario, deberás hacerte cargo de los mismos y no el inquilino.
• Invertir en un piso supone que no diversificas tu inversión, salvo que tengas varios en distintas zonas y/o ciudades.

La rentabilidad de comprar una vivienda para alquilarla

En los últimos años, adquirir una vivienda en propiedad para ponerla en alquiler se ha vuelto cada vez más rentable. No en vano, la rentabilidad anual que se puede obtener en España de un inmueble comprado para ponerlo posteriormente en régimen de alquiler es hoy del 5,7%, mientras que en 2016 era del 5,3%; en 2015; del 5,2%; en 2014; del 5%; y en 2013, del 4,8%, según Fotocasa.
Por su parte, Servihabitat sitúa esa rentabilidad en el 5,4% anual, mientras que Idealista la asciende hasta el 7,1%.

Banco de España: la rentabilidad por alquiler es del 4%

A esos cálculos se suman los que da a conocer una institución pública de la máxima importancia, el Banco de España, que asegura que el rendimiento medio del alquiler se encuentra en el 4%.

Cómo calcular la rentabilidad de alquilar una vivienda

Más allá de los datos generales, seguro que te interesa más lo que tú podrías obtener por la renta de un piso. Pues bien, si quieres calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler tendrás que dividir el dinero anual del alquiler entre el precio de venta. Tampoco está de más echar el cálculo de cuánto vale tu piso.

Qué hay que tener en cuenta para invertir en vivienda

Hacerte con una casa como inversión no es como comprar una camisa. Antes de dar ese paso, si estás deseando invertir, que sepas que hay otras muchas opciones: fondos de inversión, bolsa, renta fija o variables, planes de pensiones, etc.

• Descubre aquí en qué puedes invertir tus ahorros.

¿En qué comunidad autónoma es más rentable comprar una vivienda para alquilarla?

Cataluña (6,6%), Canarias (6%), Madrid (5,9%) y Murcia (ídem) son las más comunidades autónomas más rentables para comprar una vivienda y ponerla después en alquiler. Por su parte, Galicia, País Vasco, Asturias y La Rioja son las zonas que ofrecen la menor rentabilidad. En concreto, de un 4,2%, un 4,8%, 5% y 5,1%, respectivamente, según aseveran desde Fotocasa.

¿En qué municipios es más rentable adquirir un inmueble para alquilarlo?

En cuanto a los veinte municipios nacionales más habitados, Hospitalet de Llobregat (6,1%), Alicante (5,7%), Elche (5,6%) y Las Palmas de Gran Canaria (5,6%) son las localidades más rentables para comprar una vivienda y alquilarla después. En el otro extremo, A Coruña (3,9%), Barcelona (4,2%), Vigo (4,4%) y Bilbao (4,5%).

Pasos para comprar la vivienda

Hemos comentado anteriormente que no hace falta ser un inversor cualificado para sacar a alquiler una vivienda. No obstante, sí es necesario subir de forma ordenada varios escalones para comprarla. Son los que figuran a continuación:

• Establece tu presupuesto de forma realista. Si pagas a tocateja, sólo es determinar el dinero con el que cuentas. Si vas a pagar una hipoteca, además de lo que tengas ahorrado, no conviene que la cantidad que destines a la misma rebase el 35 o el 40% de tus ingresos netos mensuales estables.
• Elige la forma de pago: al contado, a través de préstamo o por subrogación hipotecaria.
• Selecciona el tipo de vivienda (nueva, de segunda mano o protegida) y el vendedor que te interesa tratar (particular, inmobiliaria, entidad financiera o promotora).
• Visita varias veces la vivienda para conocerla, solventa las dudas que tengas y piensa detenidamente si se adapta a lo que buscas.
• Pásate por el Registro de la Propiedad y comprueba que lo que has visto y lo que te ha contado se corresponde con lo que figura en los papeles. Además, cerciórate de que la vivienda mantiene un estatus legal.
• Haz una oferta y trata de cerrar el acuerdo.
• Firma el contrato de arras y la escritura de propiedad.
• Conserva todos los documentos de la operación… y no olvides pasar a recoger las llaves de tu nueva casa.

Cuánto cuesta comprar una casa

Además, lógicamente, del importe en sí que pagues por tu vivienda, y de los derivados del préstamo hipotecario (el interés, por supuesto, y los productos vinculados: seguros y/o comisiones), también te tocará abonar:

• Tributos derivados de la compra como el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) y el impuesto sobre el valor añadido (IVA).
• La adquisición de una vivienda nueva de primera transmisión incluye un IVA del 10%.
• Sin embargo, por la compra de un inmueble de segunda mano no hay que pagar IVA pero sí el ITP, cuya cuantía varía en función de la provincia y/o la comunidad de que se trate.
• La plusvalía municipal.
• Gastos notariales.
• Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Consejos para alquilar la vivienda y sacar el máximo partido

Tomada la decisión de comprar para alquilar, seguidos todos los trámites y hecha la adquisición, toca dar el último paso, por el que se han hecho todos los esfuerzos previos: alquilar el piso. Aunque, como ya se ha apuntado, el mercado del alquiler está en auge, te damos una serie de consejos para alquilar la vivienda y sacar el máximo partido.

1. Realizar algunas pequeñas reformas que ayuden a hacer más apetecible el piso.
2. Trata de adecuar tu precio al mercado.
3. A pesar de que se recomienda ser flexible en la negociación del alquiler, cuídate en salud: seguro de impago, fianza, exigir nóminas y depositar el contrato ante la autoridad municipal o autonómica correspondiente para que ésta pueda actuar en caso de problemas con el inquilino son algunas de las precauciones que debes tomar.
4. Trata de seleccionar un inquilino solvente, a largo plazo y que se amolde al perfil que busques.

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