El precio de la vivienda, del alquiler y la morosidad de los inquilinos

El último estudio ‘Radiografía del Mercado del Alquiler 2013’ realizado por una de las mayores empresas de seguro contra impagos de alquiler, arroja  datos muy interesantes sobre un tema del cual no hay literatura. Es de gran interés saber cuál es el porcentaje de impagos de alquiler: este es uno de los elementos más importantes en la toma de la decisión de inversión en vivienda para su posterior alquiler a terceros.

A falta de datos para el conjunto del país, el informe se refiere a una serie de provincias: Alicante tiene una tasa de morosidad por impagos de alquiler del 9,49%, Barcelona del 19,12%, Madrid del 18,06%, Málaga 25,08%, Sevilla 19,05%,  Valladolid del 8,01%, Valencia 25,38%, Vizcaya 10,12% y  Zaragoza 19,24%.

La teoría económica dice que un bien vale lo que sus frutos. Si resulta que el cobro de los mismos, en este caso de los alquileres, no se da en el 100% de los casos, sino en el 81,94% como sucede en Madrid (100%-18,06%), el valor del bien (la casa) baja. Es razonable esperar que un potencial inversor pague por una casa que le renta 100, 1000 por ejemplo, pero un precio menor por una cuya rentabilidad sea menor. Cuanto menor sea el rendimiento de un bien (el alquiler o la probabilidad de su cobro), menor es su valor de mercado.

O, si lo quieres ver de otra forma: cuanto menor sea el alquiler en términos absolutos que genere una casa, menor precio estará dispuesto a pagar por ello un inversor que había fijado sus ojos en la misma para adquirirla y después alquilársela a otras personas. Por lo tanto, una tasa de mora alta hace que, al retirarse los inversores del mercado, estos demanden menores precios de venta de los inmuebles para obtener las rentabilidades que buscaban con lo que los precios de los pisos bajan.

¿Y, si además de las morosidades arriba indicadas, existe otro elemento que no es otro que el período de tiempo necesario para el desahucio del inquilino? No sólo en este caso el propietario no cobra (de media) 100 de alquiler sino 81,94, sino que ha de meterse en el proceso de desahucio. Actualmente, la media para un proceso de desahucio por impago tiene que rondar los 12-15 meses. Cuanto menor sea la duración del proceso de desahucio por impago de alquiler, menos bajarán los precios de los pisos, por la sencilla razón de que la pérdida potencial de dinero que tienen los inversores es menor al poder acceder al piso con mayor facilidad. Un proceso tedioso, que proteja a la persona morosa, hará que los inversores estén dispuestos a pagar menos, porque menores son los frutos obtenidos o menor la probabilidad de su cobro; de esta misma forma, parte de la demanda de vivienda se retira y los precios de la vivienda se resienten.

Pero, ¿qué sucede si el proceso de desahucio es reducido en el tiempo y la morosidad de los inquilinos disminuye? En principio sería de pensar que los precios de los pisos tendrían que bajar menos puesto que hay más compradores que se animan a dar el paso de invertir en ladrillo al existir  más seguridad de cobrar al final del mes y de obtener la rentabilidad deseada. Los inversores, que en otro caso meterían su dinero en otro tipo de bienes, se decantan por la vivienda al entender que la relación riesgo de impago y precio de alquiler es el correcto.

Pero, ¿si resulta, que una mejor protección del propietario al que se le permite echar a su inquilino más rápidamente, hace que quienes tenían su piso cerrado lo saquen al alquiler? Precisamente esto es lo que está ocurriendo en España. Las tres reformas en la normativa de desahucio y la Ley de Arrendamientos Urbanos han reforzado los derechos de los propietarios sobre sus inmuebles. De esta forma, muchos propietarios, quienes tenían sus pisos vacíos y se negaban a sacarlos al mercado ante el miedo de alta morosidad y de un proceso largo de recuperación, se han lanzado a alquilarlos. A la mejor protección de sus derechos respecto a quienes no les pagan la renta debida, se suma la necesidad de algunos de alquilar sus pisos por haber perdido otras fuentes de ingresos.

La bajada de los precios de los alquileres es derivada de la salida masiva de viviendas al mercado con lo que bajan las valoraciones objetivas que realizan los inversores; estos, ante la comprar de un bien que renta menos, menos están dispuestos a pagar.

A todo lo descrito hay que sumar las subidas de intereses que llegarán: al aumentar los gastos por interés con el que financiar la compra de un piso en el que se desea invertir para alquilárselo a otras personas, disminuye la demanda de casas. Los intereses altos de los préstamos hacen que menos personas puedan endeudarse para acceder a la compra de las viviendas, es decir, que existan menos inversores.

Mejora de los derechos de los propietarios, bajadas de los alquileres (45% respecto a precios de principios de 2007) y la subida de tipos de interés, son tres dinámicas muy potentes que sustentan de una forma muy fuerte que la bajada de los precios de la vivienda continúe hasta el bienio 2016-2018.

La fuerte pérdida de población en los próximos años (del 5,5% respecto a la de hoy en día o 2,6 millones de personas hasta 2013 según el Instituto Nacional de Estadística), el hecho de que los están sacando pisos al alquiler en España, la dinámica de bajada de sueldos en la que se halla el país, los pisos en proceso de construcción, vacíos, a la venta o al alquiler en el mercado (5,2 millones en total) son fuerzas imparables que ahondarán aún más en la corrección de los precios actuales; estos últimos ya han sufrido una corrección el mercado entre particulares del 50-55% respecto a precios de pico de 2006.

Hace falta realizar un análisis muy mal informado para pensar que los precios de la vivienda vaya a estabilizar a corto o medio plazo. En estos momentos la comprar para con el fin de alquilar, es una muy mala inversión. Pisos, hasta 2018 y en adelante, ni tocar.

Borja presentará su visión sobre el mercado inmobiliario, el viernes, 20 de diciembre a las 19:00 en Madrid, calle Ayala 35-37. Entrada libre y gratuita hasta agotar aforo.

Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com