2014: percepciones erróneas del mercado inmobiliario

Analicemos percepciones erróneas más comunes sobre la realidad del mercado inmobiliario a fecha de 2014 y contrastémoslas con los datos… a ver si así evitamos males económicos irreversibles:

• “Los extranjeros están reanimando el mercado inmobiliario”

Sólo el 1,6% del conjunto de los pisos que se venden en España son adquiridos por extranjeros no residentes en nuestro país con concentraciones muy fuertes en la costa; una vez alejados 10 minutos de nuestras playas, los extranjeros no residentes, ni están ni se les espera.

En ninguna de las provincias de España, los extranjeros no residentes tienen el peso suficiente como decantar las dinámicas de formación de precios. En todas las regiones, el elemento fundamental es la población nacional cuyo número está en muy claro declive.

Hacen falta reformas muy profundas en la fiscalidad de los extranjeros residentes, para atraer a un número importante de extranjeros de alta capacidad adquisitiva que estén dispuestos a asentarse en nuestro país. España tiene que tomar muy buena nota de países como Reino Unido, Portugal, Suiza o Singapur.

• “Si los fondos extranjeros compran, es porque es un gran momento para apostar por la vivienda”

El número de transacciones en las que han participado fondos internacionales es mucho menor del real, o lo que es lo mismo: más destaca un blanco en Centro Africa por ser blanco que porque pueda haber muchos.

Varias son las razones fundamentales que llevan a los inversores extranjeros a invertir en el ladrillo español. Por un lado el hecho de que las transacciones en las que participan vienen financiadas, en gran medida, por los vendedores. Los fondos compran a precios de mayorista algo que, al día siguiente, venden a precios de minorista con la financiación de aquella institución financiera que se lo vendió a ellos; esto es, en la gran mayoría de los casos, los fondos realizan un arbitraje sin voluntad de quedarse con esas casas…¿para qué van quedárselas si saben que esos pisos que venden ahora, bajarán más de precio?

Por otro, el hecho de que los rendimientos de los bonos de mayor calidad (los llamados de Grado de Inversión) están en mínimos históricos lleva a buscar nuevas fuentes de rendimientos tanto a aseguradoras como a fondos de pensiones internacionales. Una vez que los mercados de crédito se corrijan y los tipos de interés suban, el capital invertido en las casas españolas desaparecerá en búsqueda de nuevas oportunidades. A ello habrá que sumar la bajada del precio de alquileres que llevará a futuros compradores a estar dispuestos a pagar precios más bajos por esas mismas viviendas.

• “O me lanzo ahora, o perderé el piso de mis sueños”

Nada más lejos de la realidad: el declive en la población, hace que la cantidad de nuevos hogares familiares que desaparecen sea superior al de aquellos que se crean con lo que la demanda total disminuye. No hace falta más que darse una vuelta por los portales inmobiliarios con el fin de constatar el fuerte y constante aumento del número de viviendas a la venta…

El piso que pierdes en la calle del Espíritu Santo, 3, piso 4 de tu ciudad y que acaba de ser vendido, es reemplazable por el que saldrá en 6 meses en el piso 5, o las 50 a la venta que están situadas en un radio de cinco minutos andando. Para darse cuenta de esta realidad, date una vuelta por tu barrio.

Entre pisos a la venta de primera y segunda mano, en alquiler, vacíos o en construcción, existen un total de 5,2 millones de viviendas.

• “Los precios de los pisos se están estabilizando”

La contracción del número de ventas de viviendas, la disminución del crédito en el sistema que es perenne al negocio bancario en España, la bajada de los precios de los alquileres y la merma de la demanda nacional son todos elementos que imposibilitan, cada uno de ellos por sí mismos, la estabilización de los precios de las casas.

Respecto a 2006 se venden en España alrededor del 80% menos de viviendas; Basilea III ha aminorado muy fuertemente la concesión de hipotecas; la bajada desde 2007 del precio del alquiler, debe rondar el 40%; España perderá 5,8% de su población a lo largo de los próximos 10 años… ¿qué más datos tienes que tener para espabilarte?

• “Voy a sacar el piso a la venta por encima de su valor actual de mercado, para a ver si así lo puedo vender a mejor precio”

Desde el punto de vista económico es una forma muy efectiva de retrasar innecesariamente la venta de una casa. Si ese piso o similar, se puede vender en un mercado a 100  y los sacas a 118, nadie te llamará; o lo que es lo mismo: en muy raras ocasiones, realizan los compradores potenciales ofertas un 15% inferiores al precio demandado por el vendedor. No sólo eso: ninguna inmobiliaria invertirá tiempo en la venta de un inmueble de muy difícil venta. A todo ello se suma el hecho de que el interés del mercado decae fuertemente en cuanto un piso está más de 3 meses a la venta.

• “Mientras que espero a vender mi pisos al precio al que vale, lo saco al alquiler”

Un error muy común entre muchísimos vendedores potenciales. Desde el punto del comprador, el precio de venta que hoy es considerado muy barato, mañana, según los precios se corrijan, será visto como caro; esto es, cuanto antes se venda una vivienda, mejor precio se logrará. Demorar la venta lo único que consigue es la pérdida de valor de la misma

Para situarnos, respecto al precio medio anunciado en las inmobiliarias, el precio al que se acaban cruzando las operaciones está por debajo el 15-20%.

• “Alquilar es tirar el dinero”

El pago de intereses de un crédito hipotecario es el precio a pagar por el alquiler del dinero que nos prestan para comprar el bien. El que alquila tiene enormes ventajas: no ha de pagar ningún gasto de transacción (Impuesto de Transacciones Patrimoniales o IVA en su caso), le da igual que los precios de los pisos continúen bajando y puede renegociar fuertemente a la baja un alquiler ya existen. El que paga en estos momentos el mismo precio por el alquiler de lo que lo hacía el año pasado, algo hace muy, muy mal.

• “Con el mismo precio que estoy alquilando me puedo comprar una vivienda”

Ya veremos qué sucederá en cuanto los tipos de interés suban. Si quieres evitar formar parte de la hornada de desahuciados de los próximos años, demora al máximo la compra de vivienda. Las enormes cantidades de dinero que han inyectado los bancos centrales en el sistema, hacen presagiar un fuerte período inflacionista con la consiguiente subida de los tipos. El aumento del número de pisos en el mercado del alquiler y la disminución de su demanda, harán que los propietarios-caseros-inversores de 2014 tengan grandes dificultades para pagar las deudas en las que incurrieron para comprar sus inversiones en pisos

• “Puesto que me financian el 100% del precio del piso, me lo compro”

Según Adicae (Asociación de usuarios de bancos cajas de ahorros y seguros), los pisos cuya venta es financiado con el 100% del precio, pueden llegar a costar el 50% más caros que los vendidos entre particulares; o lo que es lo mismo: si se compra, mucho mejor hacerlo de un particular ya que puede ofrecer el mismo piso hasta por un 33% más barato.

• “En el banco el dinero no me renta, así que me lanzo al ladrillo”

El ladrillo tiene un enorme problema: con los gastos de transacción tan altos que tienen y una rentabilidad media neta (tras gastos) que ronda el 3-4,5%, te llevará entre dos años y un cuarto a tres años y medio recuperar los gastos de transacción en los que incurriste. Sólo a partir de ese período, ganarás algo como rendimiento por alquiler, antes olvídate. La media de impagos por alquiler debe rondar el 15-17%; o lo que es lo mismo, el 15-17% de los casos tendrás problemas en cobrar una renta cuyo valor está a la baja.

La liquidez de la inversión inmobiliaria es muy baja: Alfa inmobiliaria habla de más de 400 días de media para completar la venta de un inmueble residencial.

Si bien es cierto que los depósitos y los bonos de alta calidad rentan cada vez menos, también los es que, en un período deflacionario como el actual, cualquier rentabilidad por encima del 0%, incluso negativa, es buena ya que permite mantener el valor del dinero… ¿para qué arriesgarte a perder tus ahorros por especular en un bien del cual difícilmente puedes salir?

La subida futura de los tipos de interés hace que la demanda de vivienda se contraiga al aumentar los gastos de financiación de las hipotecas. Menos demanda de casas tiene como consecuencia la bajada de los precios de las mismas.

Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com