No declarar el piso en alquiler es uno de los fraudes más comunes. Esto es lo que te puede pasar si lo haces y cuánto pagarás en realidad por alquilar tu piso.
Alquilar una vivienda y no declararla puede acarrear graves consecuencias para los propietarios que realicen esta práctica si sus inquilinos declaran la vivienda de alquiler como vivienda habitual. Por otro lado, Hacienda pretende terminar con los alquileres en negro y para ello cruzará referencias catastrales.
Es frecuente encontrar casos en los que los propietarios e inquilinos llegan a un acuerdo para no declarar la vivienda a Hacienda. Sin embargo, también es habitual encontrar a inquilinos que finalmente, bien porque deben empadronarse, bien por obtener una serie de beneficios fiscales o ayudas, terminan declarando la vivienda de alquiler como vivienda habitual. En este caso el propietario tendrá problemas porque Hacienda castiga muy severamente este tipo de infracciones.
¿Suele detectar Hacienda estos fraudes?
Debemos tener en cuenta que un piso alquilado no es la vivienda habitual del propietario sino de su inquilino. El alquilado tendrá que declararlo como su vivienda habitual y ahí es cuando Hacienda, al cruzar datos de ambos contribuyentes, detectará estas irregularidades en las declaraciones del propietario. Hacienda considera que esta práctica es un fraude al fisco y por lo tanto está castigada.
La AEAT sabe que la vivienda es uno de los refugios más habituales de fraude y por eso lo persigue no sólo cruzando declaraciones, sino comprobando datos como los consumos eléctricos. Puede incluso buscar en los datos del padrón si fuese necesario. En cualquier caso lo que debes saber es que si alquilas y no declaras es muy posible que Hacienda termine cazándote por uno u otro medio. De hecho, esta es una de las trampas con Hacienda que suelen terminar mal.
Al final, es relativamente fácil que una de las partes deje algún rastro del alquiler. En el caso del inquilino, porque tendrá que dar su dirección para acceder al servicio sanitario y para domiciliar sus facturas, entre otras cosas. Además, para él no supone ninguna ventaja no declarar el alquiler, sino todo lo contrario. De hecho, si el alquiler no está declarado no podrá desgravar por la casa, para empezar.
Los beneficios de declarar el alquiler de un piso
Hacer las cosas bien e incluir el arrendamiento en la renta 2015 tiene más ventajas que inconvenientes. A corto plazo el propietario puede considerar que es más rentable no declarar el piso alquilado a Hacienda. Sin embargo, es una percepción errónea. El alquiler tiene un tratamiento fiscal muy favorable en el IRPF, como veremos más adelante.
El propietario puede aplicarse las deducciones por alquiler, beneficiarse de ellas (reducciones al beneficio en realidad). Además de evitar la sanción que Hacienda le aplicará una vez compruebe que el piso no ha sido declarado. En el siguiente enlace encontrará más información sobre la deducción por alquiler del arrendador y qué gastos puedes comtabilizar.
Pero lo más importante es que si no incluyes el alquiler ni la casa como tu vivienda habitual, tendrás que pagar impuestos por ella de todas formas. Es lo que se conoce como una imputación de renta inmobiliaria. De forma resumida, Hacienda considera que el simple hecho de tener un piso que no utilizas te permite obtener un dinero mínimo por él, da igual que esté o no arrendado.
Si alquilas la vivienda, tributarás por el alquiler y si no, por esta renta ficticia que se ha inventado Hacienda y que es del 1,1% del valor catastral del piso si este ha sido revisado o del 2,2% del valor catastral según figura en el recibo del IBI en caso contrario. A efectos prácticos, para un piso valorado en 100.000 euros será como si hubieses ganado 1.100 euros más.
Cuánto pagarás en realidad por alquilar
Uno de los mitos más extendidos es que pagarás muchos impuestos por alquilar tu piso. Nada más lejos de la realidad. Alquilar es relativamente inocuo a efectos fiscales. Y es que para empezar puedes restar al dinero que has ganado por el alquiler cualquier coste que hayas tenido que soportar como el pago del IBI o de las tasas de basura e incluso lo que hayas pagado a la agencia inmobiliaria. Aquí puedes consultar la lista completa.
Para que lo tengas más claro. Si has ganado 12.000 euros y has gastado 2.000 euros, será como si el alquiler sólo te hubiese generado 10.000 euros al hacer la declaración de la renta. Además, todavía restará por aplicar la reducción del 60% sobre los beneficios (hasta la renta 2015 se diferenciaba entre inquilinos menores de 30 años, que gozaban de una reducción del 100% y el resto, que tenían que conformarse con el 60%). En otras palabras, lo que pagarás por el alquiler en la renta 2016 será muy poco.
Siguiendo con nuestro ejemplo, a efectos de la declaración de la renta será como si solo hubieses ingresado 4.000 euros. Este dinero se sumará a tu declaración y tributará por tu tipo marginal según las tablas de IRPF, que son las siguientes:
Con el ejemplo anterior, Hacienda sólo se quedaría con 760 euros de los 10.000 euros que efectivamente ha ganado. Y lo mejor de todo es que esos 760 euros son menos que los 1.100 de la imputación de renta que tendrías que pagar de todas formas por tener el piso desocupado.
Cuánto pagas si no lo alquilas
Como ya hemos comentado, pagarás impuestos aunque no alquiles el piso. Para que te hagas una idea para una vivienda valorada en 100.000 euros es como si hubieses ganado 1.100 euros más que sumarás al resto de ingresos al calcular tu base imponible. Después, de nuevo pasarás por las tablas de IRPF que acabas de ver.
¿Qué sucede si Hacienda detecta el fraude?
Si Hacienda detecta el fraude que supone no declarar el alquiler, cosa relativamente sencilla si cruza los datos aportados por los inquilinos y el propietario o valorando el consumo eléctrico de la supuesta vivienda vacia, no permitirá a este último beneficiarse de los beneficios fiscales y le impondrá una sanción.
Las siguientes tablas muestran cómo funcionan los recargos y multas fiscales
Es más que probable que la Agencia Tributaria termine sancionando al propietario y reclamando los impagos más intereses de demora.
Alquiler y deducción por adquisición
¿Alquilas tu casa y al mismo tiempo deduces por adquisición de vivienda habitual? Esta es sin duda la situación más grave y la que más problemas puede acarrearte ya que estás incumpliendo tu obligación de declarar el alquiler y defraudando al mismo tiempo. Y es que la deducción por adquisición de vivienda habitual sólo se puede aplicar sobre la casa en la que vives (aquí puedes ver el concepto de vivienda habitual para Hacienda) y, lógicamente, una casa arrendada no lo es. La única salvedad sería el alquiler de una habitación en tu vivienda, que también deberías declarar por otra parte.
Si Hacienda descubre el engaño la multa será doble y tendrás que pagar por los ingresos no declarados por el alquiler y devolver las cantidades que te desgravaste por la compra de la vivienda. En definitiva, el ‘roto’ en tu bolsillo puede ser muy grande.
Si has alquilado tu piso y no lo has declarado, lo más recomendable es que como propietario acudas cuanto antes a la Agencia Tributaria y realices una declaración de IRPF complementaria para no seguir incrementando las sanciones y regularizar la situación cuanto antes. Ten en cuenta que Hacienda dispone de cuatro años desde que haces la declaración para tomar medidas al respecto y que en caso de iniciarse una inspección este periodo de tiempo se paraliza.
En el caso de la renta 2016, la Agencia Tributaria podrá pedir responsabilidades hasta el año 2021. Es decir, cuatro años a contar desde que entregues la declaración en 2017. Además, cuanto más tiempo pase, más intereses tendrás que pagar en concepto de demora.
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Imagen – Africa Studio en Shutterstock
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Hola, ¿dónde puedo denunciar al propietario si no tributa la vivienda y la alquila por periodos vacacionales y durante el resto del año?
Una duda, si quieres legalizar un alquiler que tienes en negro, estás obligado a pagar los años anteriores que no estaba declarado?, porque si uno esta obligado entonces compensa ya no declararlo.
La propia página web de Hacienda dispone de un apartado y de un teléfono para informar de delitos fiscales.
hola tengo un piso mio alquilado desde el 2007 la inquilina lo a declarado siempre y yo no ,este año lo e declarado por primera ves y me an devuelto 30 euros me diran algo por los años anteriores?estoy asustado gracias
Buenos dias, me gustaria declarar el alquiler del piso que tengo alquilado desde hace2,5 años la mismo inquilino, pero no ser sancionada por los periodos anteriores. Comome aconsejan hacerlo?. Urgente.
Buenos días.
Tenemos una casita de campo y se nos ocurrió que para que nuestra hermana tuviera algo de ingresos, ya que no consigue trabajo y tiene una niña, se alquilara como lugar para celebraciones.
Sólo se alquila un día de cada fin de semana, por tanto hablamos de como mucho 5 días al mes.
Teniendo en cuenta que cada alquiler son 150 €, vendría a ganar al mes 750 €, sin contar la inversión que hemos hecho para acondicionar el lugar…
Es imposible declararlo como autonoma porque el dinero ganado casi iría integro al estado.
Que podemos hacer para no correr riesgos legales pero tener un sueldo digno…???
Muchas gratis por la ayuda
Buenos días.
Recientemente realicé la compra de una vivienda, la cual pretendo que sea la habitual; en la anterior, VPO, he deducido todos los años por ella y mi duda es si podré deducir por la actualmente adquirida una vez la convierta en la habitual. Fuí a la delegación de Hacienda de mi localidad, pero me dejaron más dudas que con las que,en principio,tenía. Me comentaron que si había invertido más de lo que había realizado en la anterior si podría deducir, en caso contrario no. ¿ se refieren al importe de la vivienda? eso es lo que entendí, pero la señorita que me lo explicó no me aclaró nada de nada.
Lo que he pagado hasta ahora en la nueva, la que pretendo sea mi habitual, supera con creces lo pagado por la anterior, pero mi duda surge en que esta es de VPO, aun que ya tiene 12 años. ¿puedo pedir la deducción por vivienda habitual en la recientemente adquirida?
Muchas gracias.
hola,hace 22 años mis padres nos donaron una casa a mi hermano y a mi,con escritura a nuestro nombre,ellos siempre la declararon a hacienda en sus declaraciones de renta,pero nosotros desde que esta a nuestro nombre nunca la hemos declarado,los 15 primeros años tenia un valor catastral de 6000 euros porque estaba en zona rustica,a partir de los 15 años y hasta ahora el valor catastral ascendio a 13000 euros porque el ayuntamiento hizo zona urbanizable,que ocurriria si hacienda la detecta?y si nosotros la declaramos en nuestra renta por 1ª vez ,hacienda nos reclamaria todos estos años o nos sancionaria?en este caso cual seria la sancion? estamos muy preocupados,aconsejenos por favor,espero su respuesta,un millon de gracias PD.esta casa no es nuestra vivienda habitual
hola quería consultarle a alguien, llevo viviendo de alquiler 4 años, el casero mi hizo un contrato a mano, en su dia y me presto las escrituras de la casa para empadronarme, le pagado todos estos años en dinero en negro le he pedido anteriormente que me hiciera un contrato real pero no quiere tener problemas con hacienda; este año voy a hacer la declaración de la renta
me dado cuenta que no tiene referencia catastral , que ventajas o desventajas en hacer la declaración, gracias.
No vivo en Espana y tengo un piso en hipoteca, lo alquilo por 260 euros, tengo que declarar? cuanto tendría que pagar?
Hola Eva,
En principio deberías hacer la declaración como no residente al obtener rentas de España.
pero mi hipoteca es mayor que lo que cobro de alquiler, benificio no hay ninguno, solo hay menos perdidas, aun asi tengo que enviar dinero a Espana para la hipoteca, seguros y demás.El dinero no se saca de mi cuenta, no hay movimiento se sacada solo entrada. Gracias
tengo mi.piso alquilado desde octubre de 2013 y no lo declare poque no hago la declaración desde hace 5 años ya que me quedé sin trabajo ;pero mi inquilino sí lo hizo. Me paga 450 puros y yo pago 600 de hipoteca. Este año tengo intención de declararlo. Me sancionarán x el año pasado? gracias
MI PREGUNTA ES …..LLEVO DESDE AGOSTO DEL AÑO 2003 EN ALQUILER EN UN PISO SIN DECLARAR Y SIN PODER HACER DECLARACION DE LA RENTA ,,,ES MI JEFE ,,,Y TODOS LOS MESES ME QUITA 540€ DEL SUELDO PAR EL PISO…LO PUEDO DENUNCIAR GRACIAS
hola,, tengo un piso alquilado ,, pero no trabajo y no hago declaración de la renta,, mi marido si y me mete a mi , el dinero que me da el inquilino va a una libreta a mi nombre , quisiera saber si tengo que declarar el piso o no si no hago declaración,, y como lo tengo que hacer ya que el piso es mio de herencia.. gracias.
Hola, Soy el presidente de la comunidad de vecinos. Hay un piso alquilado en negro en mi comunidad y encima no paga la comunidad hace años. Como puedo denunciar a Hacienda el alquiler y demostrando los ingresos, posteriormente denunciaremos la deuda que tiene con la comunidad. Gracias
Hola gracias de antemano.
Mi esposa y yo vivimos en el extranjero desde hace 6 años aunque seguimos como residentes en España y desde hace 5 tenemos el piso alquilado a un amigo, este desde el año pasado hace la declaración e incluye el piso, nosotros no hacemos declaración por que en España no tenemos otros ingresos, el alquiler que nos paga por banco es de 395 euros, esos son los ingresos mensuales para pagar los gastos de la hipoteca, el contrato no está legalizado, la verdad no se ni como hacerlo, ¿estoy obligado a hacer la declaración? ¿si declaro hacienda me pondrá una sanción? no se que debo hacer gracias de ante mano.
Hola. Alquilo una departamentono no declarado y quiero denunciar al dueño. Ya le dijimos que declare porque tiene que pagar impuestos como todos. Cual sería la sanción que le imponga Hacienda? Me perjudicaria en algo a mi que soy inquilina y denunció? Espero su respuesta, gracias!
Hola Mabi,
Puedes denunciar, pero eso no te asegura que vayan a sancionarlo. A ti no te perjudicaría en absoluto, ya que no tienes obligación alguna sobre el inmueble.
Buenas tardes estoy de alquiler hace 2 años, el año pasado no declaré el alquiler pero este año si lo he hecho, resulta que mi piso no tiene ni la división horizontal ni consta en el catastro, mi casera me amenaza via Telefonica con que me vaya buscando otra vivienda lo cual no tengo pensamiento pero ahora se dedica a cerrarme todos los dias la puerta del portal con llave para tener que bajar y subir 3 planras sin ascensir si alguien quiere venir a mi casa. Que sanción le puede caer a ella a nivel Hacienda y puedo denunciarla por estar intentando hacerme la vida imposible para que me vaya con respecto al portal que hasta antes de la pandemia solo se le ha pasado la llave a partir de las 21 horas? Me urge información gracias