Antes de comprar una vivienda, infórmate

Desde el pico de precios de la burbuja inmobiliaria, los precios de los pisos ya han bajado el 48%.

Entre pisos vacíos, en construcción o en alquiler existen un total de entre 6,1 a 8,5 millones. La demanda anual de vivienda se sitúa en las 130-170 mil unidades con lo que tenemos pisos para muchos años. No nos engañemos: los actuales de los pisos son aún de burbuja.

¿Cuáles son las razones por las que, falsamente, mucha gente se cree que es el momento adecuado para comprarse una casa?

Razones para negar la realidad:

• “Entiendo mejor que nadie la formación de los precios” o “Soy capaz de prever que los precios de los pisos subirán dentro de poco”

El que piensa así, es de la opinión de que, a pesar de ser enormes las fuerzas que empujan los precios a la baja, tiene la capacidad sobrehumana de detectar el piso cuyo precio se estabilizará próximamente. Se olvida de una cosa: en economía, el mayor aliado es la tendencia intrínseca del Mercado. Es casi imposible en ningún Mercado hacerlo mal cuando la dinámica del Mercado es positiva; de la misma forma no es factible, comprar una vivienda cuyo precio sube cuando el conjunto de fuerzas económicas hacen que los precios bajen.

En estos momentos la probabilidad de adquirir un piso cuyo precio no baje es la misma de que a uno le toque el Gordo de Navidad.

• “La zona que me interesa es distinta y la corrección ya ha finalizado”

La bajada de los precios del Mercado inmobiliario afecta a todas las zonas en mayor o menor medida. El menor acceso al crédito, el envejecimiento de la población, el conocimiento cada día mayor del Mercado que tienen los compradores o la salida masiva de pisos son similares para todas las zonas. Es correcto decir que a unas zonas les afectan menos que a otras pero diametralmente opuesto a la realidad, creer que una zona en concreto es capaz de escapar de las bajadas generalizadas.

Los argumentos para no pensar que los precios han tocado fondo:

• “Los bancos van a comenzar a prestar dentro de poco y los precios se dispararán”

La realidad es bien distinta: los bancos ni están ni se les espera. La reforma de Basilea III que significa un gran cambio en la manera de gestionar la concesión del crédito que los bancos y cajas conceden, significa en la práctica mucho menos crédito en la economía a un precio más caro…para mucho más tiempo

• “Ningún potencial vendedor está dispuesto a regalar sus piso”

Ningún comprador ni vendedor creyó nunca posible que los precios de los pisos bajarían, algo que finalmente sucedió. Aquellos precios que, a día de hoy parecen chollos, en unos años serán considerados muy caros. Al precio considerado de chollo y al que ahora hay un piso a la venta, habrá cientos en un año.

El último engaño del que la gente se ha de deshacer mentalmente es la falacia de que los precios no van a bajar más. Sólo cuando el número de transacciones inmobiliarias se recupere fuertemente se podrá decir que los precios han tocado fondo: para que esto suceda los precios han de bajar aún mucho más.La gente que  se compra un piso ahora es carne de cañón de desahucio judicial.

•  “Nadie va a vender a un precio menor al que compró en su momento” o “El precio de venta del piso está al nivel del precio de construcción”

Cuanto más se espere a vender a menor precio se hará. Los que tienen ahora la sartén por el mango son el comprador y el inquilino. La salida masiva de piso de primera mano y de segunda mano al Mercado de alquiler, hace que los precios de los mismos bajen. Al bajar los precios de los alquileres, también lo hacen los de las valoraciones de las casas: el precio que se paga por un árbol que da menos frutos baja según lo haga el nivel de los mismos.

El hecho de que el precio del suelo se haya desplomado el 80-100% respecto el precio de pico hace que la construcción sea ahora mucho más barata que durante la burbuja inmobiliaria. Por esta razón es perfectamente factible que el precio de Mercado del inmueble sea muy inferior al precio de construcción del mismo. La obra nueva será cada día más barata a medida que los bancos sigan sacando suelo al Mercado que tiren a la baja de los precios.

•  “Nadie va ser tan poco listo de vender por debajo de la hipoteca”

Mucha gente se daría con un canto en los dientes de poder vender al precio de la deuda que tiene y si no que se lo pregunten a las personas desahuciadas.  El precio de compra actual es  inferior (el 20%) al que se podía comprar hace un año y mucho más caro de lo que se venderá/comprará en dos meses. El sólo debate de la dación en pago hace que los bancos aumenten los requisitos de solvencia con lo que se reduce el mismo, disminuye la demanda y los precios bajan.

•  “En mi zona a nadie le hace falta vender así que ya no bajarán más”

Una tasa de paro que llegará al 28% en 2013 afecta a todo el mundo: al pobre y al rico ya que todos se depauperan. Según se constatan transacciones que tienen lugar a un precio inferior al de la transacción anterior, el futuro comprador exige descuentos respecto a la última venta. Mientras que la oferta aumente y la demanda disminuya esta dinámica se intensifica. 

Las creencias más extendidas:

• “Me lo financia el banco, así que tiene que ser un buen chollo”

Si los vendedores pudieran existirían  hipotecas a 200 años. Pensar que esto es correcto significa que a tipos de interés cero, el valor de un capital actualizado es infinito, algo que es una contradicción en sí mismo.

Los bancos realizan un trueque fantástico. Los pisos que los constructores les han entregado como pago por sus deudas y que eran el único límite de la responsabilidad de esas empresas, se los encasquetan a los pequeños compradores. Estos últimos, a su vez, se comprometen a una garantía real (=el piso) a la que añaden la personal (=todos su bienes presentes y futuros) y un avalista.

• “Tras un ciclo de bajadas de los precios seguro que viene uno de subidas. Incluso aunque el precio al que lo compre baje en un primer momento, los precios siempre se recuperan”

En la situación actual, y con una potencial oferta que supera en 63 veces la demanda anual de viviendas, el ciclo de bajadas puede durar perfectamente veinte años desde 2006.

• “Para qué alquilar, si puedo comprar. Alquilar es tirar el dinero”

Error situativo. De la misma forma que alquilar es un gasto, también lo es el pago de interés, mucho más, cuando se trata de adquirir un bien cuyo valor de Mercado cae constantemente.

Teniendo en cuenta unos gatos de transacciones (Impuesto de Transacciones Patrimoniales) del 7%, una bajada del precio de los pisos del 10% durante los próximos 12 meses, una hipoteca del 1,5% y un alquiler del 3% respecto al precio del piso de compra, sólo durante el primer año, el que compra ha perdido el 14,3% del precio de adquisición de la vivienda de más que quien alquila (que sólo pierde el 3%).

Lo mejor ahora es demorar al máximo la adquisición del piso, alquilar, renegociar el alquiler ya existente y esperar a que los precios de los pisos bajen aún más.

•  “ Los precios se están estabilizando y comenzarán a subir dentro de poco”

Hemos visto a finales de 2012, cuando aumentó la demanda de forma artificial como consecuencia de la eliminación de la desgravación por adquisición de vivienda habitual y el IVA subió, que no sólo los precios no dejaron de bajar, sino que su desmoronamiento se aceleró aún más. El periodo de mayores bajadas los viviremos en 2013.

La forma más rápida de destruir un patrimonio es mediante la adquisición de vivienda habitual en España.

•  “El que no compra es un desgraciado. Comprarse un piso es una señal social de éxito”

Desgraciados económicamente son los que creyeron que los precios de los pisos nunca bajan, se han quedado sin casa, son cadáveres crediticios; lo único que los resucitaría sería la dación en pago. La mejor forma que tiene el ciudadano de no empobrecerse es informándose de lo que le está sucediendo. Pocos entienden, muy pocos quieren explicar y nadie quiere entender.

Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el Mercado inmobiliario español” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” (Editorial Manuscritos) www.borjamateo.com