Diferencias entre préstamo y crédito hipotecario

Son dos términos similares pero diferentes y por eso tendemos a usarlos como sinónimos cuando no lo son. Hablamos de los préstamos y los créditos hipotecarios. Se trata de dos productos distintos y conviene entender por qué.

Desde hace tiempo recibidos de forma recurrente emails de lectores y usuarios de La Caixa que se han encontrado con una desagrade sorpresa a la hora de subrogar su hipoteca -en concreto la Hipoteca Abierta de La Caixa-. Y es que en lugar de un préstamo hipotecario habían contratado un crédito hipotecario. Para el común de los ahorradores ambos términos pueden parecer sinónimos, pero en realidad se trata de productos diferentes, cada uno con sus propias características, condiciones y restricciones.

 

 

Crédito o préstamo

Parara empezar, hay que identificar las diferencias entre un crédito y un préstamo al uso, sin implicaciones hipotecarias.

En un préstamo, la entidad entrega al cliente una cantidad fija de capital que éste se compromete a devolver de forma periódica en un plazo determinado previamente pactado. De esta forma, tanto el banco como el usuario tienen claro cuál será el coste total de la operación, el monto de los intereses a pagar durante toda la vida del préstamo y la vida de la deuda.

La cosa cambia cuando se trata de definir un crédito. Y es que en este caso la cantidad que el banco presta al cliente no es fija.  En realidad, lo que la entidad establece es un límite máximo que está dispuesto a prestar y del que el usuario puede hacer o no uso en su totalidad. Para que lo entiendas mejor, el banco pone a disposición del cliente 15.000 euros y luego éste decidirá si sólo coge 6.000, 10.000 o la cantidad que sea, pudiendo ampliar el dinero que toma prestado en cualquier momento sin superar el máximo de 15.000 euros.

En estas condiciones, el banco y el usuario conocen el TAE al que se presta el dinero, pero sólo el montante máximo de la operación -no tiene por qué ser el real- y desde luego nunca el plazo. De hecho, en teoría un crédito podría extenderse hasta el infinito si cada vez que paga parte del mismo el usuario vuelve a hacer uso del dinero que ha devuelto.

El propio Banco de España explica que “estos términos realmente hacen referencia a contratos diferentes. Mediante el contrato bancario de crédito más habitual el cliente (acreditado) puede ir disponiendo del dinero facilitado por la entidad de crédito (acreedora) a medida que lo vaya necesitando, en cualquier cantidad hasta una determinada cuantía (límite del crédito pactado) y en cualquier momento durante el plazo de tiempo acordado. A cambio, el cliente deberá devolver la cuantía dispuesta, así como los intereses y comisiones bancarias pactados en los plazos acordados. El cliente puede devolver parcial o totalmente el importe dispuesto antes de su vencimiento, pudiendo volver a disponer de ese importe en futuras ocasiones durante la vida del crédito”.

Cómo afecta a la hipoteca

Como se puede apreciar, lo único en lo que coinciden crédito y préstamo es en que el usuario recibe un dinero del banco que debe devolver con intereses. A partir de ahí, toco cambia en función del producto del que se trate desde la forma en la que se amortiza el capital hasta el pago de los intereses pasando por el plazo de devolución. Sin embargo, la mayor diferencia llega a la hora de cambiar de banco. En principio, la Ley 2/1994 sobre Subrogación y Modificación de préstamos hipotecarios sólo contempla la subrogación de préstamos hipotecarios -que por otra parte son mayoría frente a los créditos hipotecarios-. Sin embargo, la actual Ley hipotecaria ofrece una vía para llevar a cabo la operación y beneficiarse de la exención del IAJD o Impuestos sobre actos jurídicos documentados.

El problema en este punto es que todavía son pocos los bancos dispuestos a subrogar este tipo de productos, ya que el papeleo suele ser más complejo que en el caso de los préstamos.  Esto supone un gran contratiempo para el usuario, que ve limitada la posibilidad de cambiar de banco sin tener que cancelar el préstamo y por lo tanto pagar más por acceder a mejores condiciones

De hecho,  la alternativa en este punto pasa por cancelar el crédito y establecer una nueva hipoteca -esta vez en forma de préstamo-. El gran inconveniente es que los costes se pueden disparar hasta un 50% en el peor de los casos. Los causantes son las comisiones por cancelación, que suelen ser mayores que las de subrogación y los impuestos.

Un ejemplo práctico

Como casi siempre, la mejor forma de entenderlo es a través de un ejemplo. Calculamos la diferencia entre subrogar una hipoteca o cancelarla y contratar una nueva.

Esto es lo que tendrás que pagar en caso de una subrogación con 100.000 euros de capital pendiente:

• Comisión por subrogación: 0,25% del préstamo. Total 250 euros.
• Gastos de notaría: entre el 0,1% y el 0,5%. Total: 500 euros.
• Gastos de registro. Total 200 euros.
• Gastos de gestoría. Total. 250 euros.
• Tasación de la vivienda: oscilan entre los 150 y los 300 euros. Total 250 euros.

Lo que no se pagará en este caso es el IAJD, que está exento para las subrogaciones.

En el caso de cancelación, éstos serían los gastos:

• Comisión por cancelación anticipada: 0,5% si se cancela en los cinco primeros años o el 0,25% del préstamo a partir del sexto. Total 250 euros.
• Gastos de notaría: entre el 0,1% y el 0,5%. Total: 500 euros.
• Gastos de registro: Total 200 euros.
• Gastos de gestoría. Total. 250 euros.
• Tasación de la vivienda: oscilan entre los 150 y los 300 euros. Total 250 euros.
• IAJD: este impuesto está transferido a las comunidades autónomas y suele ascender al 1% del préstamo.  Total 1.000 euros

Así que como vemos, si la hipoteca tiene más de 5 años, el principal coste adicional será el IAJD.

Imagen –  Klearchos Kapoutsis