Dos portadas y una sola realidad inmobiliaria

Lo bueno de las revistas en papel físico es que uno puede conservarlas después reírse de lo que decían con el paso de los años. Esto debe ser lo que opina James Bianco, que desde The Big Picture nos trae dos portadas de The Times sobre el mercado inmobiliario que ilustran a la perfección el cambio de tendencia que se ha producido en el último lustro.

De esta portada de 2005,

Hemos pasado a esta otra en 2010.

Dicho de otra forma, la que hace apenas unos años era ‘la mejor inversión’ hoy es una losa y un activo del que huír. Lo mejor de todo es que no son los únicos ejemplos. Cada vez son más los medios de comunicación que se apuntan a la nueva moda de “La inversión en vivienda ha muerto”–Jeff Matthews nos tra algunos de ellos-.

En realidad, lo que tratan de ilustrar es que la compra de vivienda ya no tiene por qué ser la opción número uno y lo que lo americanos denominan “a no brainer”, que viene a significar la alternativa obvia. Ahora que parece que la lógica se impone en el mercado inmobiliario, el alquiler va ganando enteros. En su momento ya dijimos que en vivienda no se invierte, es decir, que cuando se compra una casa para vivir en ella quizás deberíamos debjar de verlo con una inversión al uso. Y es que si nos atenemos exclusivamente a la revalorización histórica de los inmuebles -dejando de lado la locura de los últimos años- no es precisamente un gran activo. Hay muchos otros que lo superan, empezando por la bolsa.

Pero como al final hay que vivir en algún sitio, vamos a analizar las opciones que quedan:

1. Vivir con los padres
2. Alquilar piso
3. Comprar piso

La primera es la más rentable desde el punto de vista financiero pero no todo el mundo está dispuesto o es capaz de ponerla en práctica, así que pasamos directamente a comparar las dos últimas: alquiler frente a compra, el eterno dilema. En un post reciente hablamos sobre el coste de ser propietario, que ilustrábamos a través del siguiente gráfico:

A rasgos generales, el ejemplo determina que alquilar es la opción más rentable si pensamos permanecer menos de cinco años en el inmueble. A partir de ese momento, la compra es mejor. Aunque el gráfico es bastante claro, hay que tener en cuenta que habla de un tipo de casa muy concreto -y muy americano-. Por eso, vamos mejor a poner un ejemplo ‘de casa’.

Imaginemos que nos planteamos comprar o alquilar una casa ‘tipo’ en España por un valor de 200.000 euros -sí, el precio es algo superior a la media, pero las estadísticas también se equivocan-. Aunque el mercado hipotecario está más que complicado, supongamos que conseguimos una hipoteca con un tipo de interés del 3,5%. Dejando de lado comisiones y otros gastos, el coste financiero sería de 7.000 euros para el primer año. Si amortizamos 18.000 euros anuales, según nuestro simulador de hipotecas terminaremos pagando 53.270 euros en intereses.

En el caso del alquiler, el coste financiero sería el importe del alquiler, que para una casa de 200.000 euros podríamos fijar en 1.000 euros.  De esta forma, el gasto anual se eleva a 12.000 euros y a 60.000 euros en un plazo de cinco años. La diferencia anual entre alquiler y compra es de 6.000 euros. Esta cantidad podíamos invertirla en un depósito o cuenta remunerada al 3% y el primer año 6.180 y al cabo de dos años tendríamos 12.545,4 euros gracias al interés compuesto.

Después de dos años, la persona que hubiese comprado su vivienda habría pagado ya 36.000 euros de su casa, pero tendría cero euros en su cuenta, mientras que quien alquila contaría con los citados 12.545 euros. En este punto el alquiler parece una mejor opción, ya que para igualarla el valor de la vivienda comprada debería de haber subido el citado 3% anual y tal y como está el mercado parece poco probable que lo haga –Cinco Días publica un interesante artículo sobre el baile de cifras de la vivienda-.

En definitiva, como ya dijimos en un post anterior sólo debemos hacer el siguiente planteamiento:

• Calcular el precio por el que deberíamos que vender la casa a los 20 años para RECUPERAR la inversión. Considera una inflación anual constante del 2,5% y una hipoteca contratada a un tipo fijo de 4,5%.
• Calcular los beneficios de invertir esos 50.000 € en depósitos del 2,5 % TAE de 6 meses durante 20 años, en el mismo escenario de inflación anual constante del 2,5 %

Ahora mismo, la respuesta parece clara a favor del alquiler, sobre todo porque después también podremos decantarnos por la compra si es lo que realmente queremos, aunque teniendo claro que como inversión financiera no es el activo más rentable ni mucho menos.

Para quienes quieran ver las diferencias actuales entre alquiler e hipoteca, Expansión ha elaborado un interesante gráfico desplegable al respecto.

Imagen – overgraeme