¿Cuáles son los gastos de constitución de una hipoteca y quién los paga?

El Tribunal Supremo establece un reparto equitativo entre clientes y bancos en los costes agregados de un préstamo para comprar vivienda… en espera de la reforma hipotecaria o de la posible intervención de la corte de Luxemburgo.

La batalla por dirimir quién paga los gastos de constitución de la hipoteca parece llegar a su fin. Tras cuatro años de lucha judicial, con un volumen de reclamaciones y demandas pocas veces visto, ya hay un reparto sobre quién debe encargarse de los costes añadidos que siempre acompañan a un préstamo hipotecario.
Los gastos de constitución de la hipoteca han pasado por las distintas escalas del sistema jurídico hasta llegar al Tribunal Supremo (TS), que ha fijado cómo queda ese reparto. Si vas a pedir un préstamo para adquirir un inmueble -aquí puedes saber si han vuelto las hipotecas por el 100% del valor de la vivienda-, te interesa la información que vamos a contarte en las siguientes líneas. Descubre cuáles son los gastos de constitución de una hipoteca y quién los paga.

Los gastos de constitución de la hipoteca

El primer paso en ese sentido es conocer cuáles son los costes agregados a la contratación de un préstamo hipotecario. Son los siguientes:

• Tasación.
• Asesoría.
• Notaría.
• Registro.
• El impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).

Tradicionalmente, los gastos de constitución de la hipoteca corrían a cargo del cliente. Ello se debía a una cláusula que los bancos imponían en cada contrato. Sin embargo, una sentencia del TS la declaró nula por considerarla abusiva en diciembre de 2015. A partir de entonces se sucedieron las demandas y las reclamaciones, así como las correspondientes sentencias. Con el tiempo, las entidades financieras acabaron asumiendo parcialmente los costes en los nuevos préstamos.

De hecho, desde mediados de 2017, las principales entidades financieras cedieron y comenzaron a aceptar los gastos totales de registro y algunos de entre los notariales. Incluso algunas se avinieron a sufragar parte de los costes de gestoría y el conjunto de los relacionados con la notaría. No obstante, ninguna de ellas convino en hacerse cargo del AJD y de la tasación. Con todo, el asunto no ha quedado totalmente claro hasta el último fallo del Supremo, que te contamos a continuación.

Cuánto cuestan los gastos de constitución de la hipoteca

Los gastos de constitución de una hipoteca varían, como es lógico, en función del montante pedido para adquirir la vivienda. Sin embargo, vamos a analizar un ejemplo para que te sitúes. El importe más frecuente en las hipotecas que los clientes solicitan a las entidades financieras suele rondar los 150.000 euros.

A ese préstamo hipotecario, en cifras redondas, le tocarían unos gastos de constitución que superan los 5.200 euros. Lo más costoso es siempre el impuesto de actos jurídicos documentados, que en este caso saldría por unos 3.500 euros. Debes considerar que el porcentaje que se aplica por ese tributo a cada operación será mayor o menor dependiendo de la comunidad autónoma en la que residas, ya que es un gravamen transferido a éstas. La notaría te supondría unos 980 euros; el registro, 440 euros más aproximadamente; y la gestoría, otros 320 euros.

Quién paga los gastos de constitución de la hipoteca

El último fallo del TS sobre esta cuestión establece, con algunas excepciones, que los gastos de constitución de la hipoteca se reparten prácticamente a partes iguales entre entidades financieras y clientes. Aquí te contamos, por cierto, las comisiones que llevan aparejadas las hipotecas.

Quién paga la tasación de la vivienda

La primera de las cuestiones, la tasación, queda en el tejado de los clientes. El TS opta que así sea para garantizar que aquéllos elijan libremente la empresa que realiza la tasación del inmueble que desean adquirir. De esa manera se evita que sea el banco el que imponga su planteamiento.

Quién paga el impuesto de actos jurídicos documentados

El AJD, según el Supremo, debe pagarlo el cliente, y así es en las hipotecas ya firmadas. No obstante, sólo hasta las que se suscribieron hasta el 8 de noviembre de 2018. Así, en los préstamos para comprar vivienda concedidos con posterioridad es la entidad financiera de turno la que debe hacerse cargo. Ello se debe a un decreto-ley emitido por el Gobierno y ratificado por el Congreso de los Diputados que impone a la banca el pago del AJD desde la fecha mencionada.

Quién paga el notario

Respecto al dispendio que supone el notario, el TS fija que bancos y clientes se repartan el gasto en los aranceles notariales de la escritura del préstamo y las modificaciones.

Quién paga el registro

Asimismo, el Supremo entiende que la entidad financiera debe asumir el coste de la gestoría, ya que, en su calidad de prestamista, es el único interesado en registrar el préstamo. Por ese motivo, es aquélla la que debe correr con los gastos de gestoría. No obstante, si se inscribe la cancelación de la hipoteca, le tocará al cliente abonar la factura.

Quién paga la asesoría

De nuevo, la citada corte establece que los gastos de asesoría deben ser abonados a medias por las partes firmantes del contrato.
Con todo, si ahora acudes a un tribunal de inferior rango al Supremo, como es lógico, aquél deberá tener presente el criterio de la corte superior. De esa forma, los gastos de constitución de la hipoteca se repartirán entre los consumidores y las entidades financieras.

Las gastos de constitución de la hipoteca, ¿al Tribunal de Justicia de la UE?

El culebrón de los gastos de constitución de la hipoteca puede no haber llegado a su fin, dado que el tema puede acabar en el Tribunal de Justicia de la UE. Para que así sea, un juez debe elevar una consulta judicial sobre la cuestión a la corte ubicada en Luxemburgo. Según los expertos, lo más probable es que éste acabase liberando al consumidor de todo coste añadido a los préstamos hipotecarios.

Hasta que esa opción se haga realidad -si es que se da- existen dos posibles escenarios: que ya tengas una hipoteca firmada o que te dispongas a contratarla. En el primer caso, la sentencia del Supremo puede ayudarte a negociar con el banco para que se haga cargo de los costes que te impuso por la hipoteca. En el segundo, te aconsejamos que pidas un reparto equitativo de los gastos de constitución de la hipoteca, ya que en el  banco serán conscientes del fallo del Supremo.

La reforma hipotecaria

Además de la posibilidad de que intervenga el Tribunal de Justicia de la UE, también entra dentro de lo posible que sea aprobada la reforma hipotecaria impulsada por el Gobierno de Sánchez. Eso sí, se encuentra pendiente de ser aprobada por el Senado, aunque, dado el nuevo escenario político que se ha abierto con las elecciones previstas para el 28 de abril, podría no llegar a buen puerto.

Si esa reforma hipotecaria llegase a aprobarse, la doctrina del Supremo tendría efecto únicamente sobre las hipotecas que hubiesen sido firmadas antes de la entrada en vigor de la norma que se aprobase. Éstas quedarían fuera de la influencia del fallo del TS y se ceñirían a lo dictado por el legislativo, que iría en la línea de cargar todos los gastos de constitución de la hipoteca a la banca. Así que puede que todavía quede alguna entrega en este asunto tan relevante.

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