Lo que los bancos han de hacer para que no se repita la burbuja inmobiliaria (2ª parte)

Hipotecas a máximo de 20 anos a tipo de interés fijo y con un tope del 30% de ingresos netos

El banco es el guardián del ahorro de todo un país; por este motivo su actuación ha de responder al principio de prudencia. No es prudente conceder el 97% de los créditos para la compra de vivienda a tipo de interés variable y menos que la medida de la vida de las hipotecas llegara a ser de 29 años. Mucho menos de recibo es que, de media, la gente tuviera que estar pagando 14,5 años de su sueldo tras impuestos (incluyendo gastos de transacción) para adquirir vivienda tal y como sucedió en el pico de la burbuja.

Los nuevos límites son de cajón: eliminación de tipos de interés variables en la compra de primera vivienda, no más de 20 años de hipoteca, 30% de ingresos netos como máximo para el pago de la cuota hipotecaria. Así mismo el precio del piso con los gastos de transacción, no ha de superar nunca los 5 años de sueldo neto.

Nada de pisos de protección oficial en propiedad

El Estado está para proteger el derecho al uso de la vivienda, no su propiedad. El que quiera un piso que se lo compre él. La política de potenciar la propiedad de una casa es una de las razones que nos han llevado a la burbuja inmobiliaria y a una mala concentración de ahorro en la actividad de la construcción en detrimento de otras de mayor valor añadido.

A partir de ahora sólo pisos de protección oficial en régimen de alquiler: más industria, menos ladrillo.

Defensa a ultranza del propietario frente al inquilino moroso

Una de las razones fundamentales para que los precios de los pisos subieran tanto fue la falta de pisos en alquiler. Esto, a su vez, era consecuencia del miedo de los propietarios a no poder recuperar sus casas en periodo razonables en caso de impago. No hay mejor forma de que salgan más pisos al mercado de alquiler, que protegiendo al propietario. A tal fin, cuanto antes tenga lugar el desahucio del inquilino moroso, mejor para todos.

Mayor seguridad jurídica significa más pisos en alquiler, rentas más bajas y precios de pisos más asequibles. Con 5,4 a 5,6 millones de pisos a la venta, vacíos o en construcción, tenemos mucho recorrido aún.

Aumento de los requisitos de capital en operaciones inmobiliarias

Por cada préstamo que los bancos conceden, los mismos han de apartar un dinero para hacer frente a posibles pérdidas derivadas de que el prestatario no pueda devolver el dinero que se le dejo para comprarse una casa. Todas aquellas pérdidas superiores al dinero que el banco apartó, son pérdidas a las que tienen que hacer frente quienes tienen su dinero depositado en los bancos. En lo anterior se resume la crisis bancaria que estamos aun sufriendo.

Con el fin de evitar pérdidas para los ahorradores, hemos de imponer la obligación de una capitalización mucho más alta de la actual cuando se trate de préstamos hipotecarios. Esto tiene varias consecuencias: mucha más seguridad de la solvencia del banco, menos crédito para los particulares con lo que los precios de la vivienda se contiene, menos deudas para el conjunto de la ciudadanía.

El supervisor bancario ha de estar separado totalmente del Gobierno

En España el gobernador lo designa el jefe de estado a propuesta del gobierno. Esta forma de selección deriva en una dependencia muy fuerte del gobernado de los intereses de aquellos que lo han nombrado. Es decir, al final del día, el gobernador del Banco de España está al dictado de los políticos que lo nombraron. El hecho de que la persona que vigila el ahorro de todos los españoles no le sean exigibles requisitos de pericia (estar preparado para su trabajo) y que este a las ordenes del sistema político es muy, muy mal asunto.

La tasa oficial de mora del sistema financiero español se halla por encima del 11,6%; digo la oficial por la real (que incluye el crédito subestándard) debe rondar el 15-17%. Está claro que la forma de selección y las dependencias que ello supone no es la forma adecuada de escoger a una de las personas más importantes del país.

Las declaraciones públicas pasan a formar parte de los elementos de publicidad. La responsabilidad subsidiaria es del Estado.

Con el fin de evitar fraudes, hemos de determinar que cualquier declaración sobre la situación del mercado inmobiliario, tendencias de precios y la conveniencia de la compra de vivienda, que realicen personas con interés en que la transacción tenga lugar al mayor precio posible, constituyen elementos de publicidad en sí. Si los mimos se consideraran falsos para el momento en el que fueron pronunciados, son por si solos suficientes para delimitar la anulación previa petición  de la venta. Para lo anterior ha de probarse la relación de interés entre quien hace las declaraciones y quien vende.

Muy en concreto me refiero a declaraciones de constructores, promotores e inmobiliarias y sus asociaciones sobre la idoneidad de la compra de vivienda. En caso de que sean personas con cargos políticos quienes realicen estas declaraciones, hemos de determinar la responsabilidad subsidiaria del Estado que se derive de la anulación de la venta ya realizada.

Es evidente de que el mayor beneficiado de que la gente se compre un piso es el Estado por la ingente cantidad de impuestos que el negocio inmobiliario genera.

La responsabilidad anterior es fácilmente explicable: de la misma  forma que el Estado disfruta de los parabienes de la venta de pisos vía impuestos, ha de estar preparada a hacer frente a las consecuencias negativas  de tal tráfico.

El propietario del terreno decide qué hacer con él

Hemos de limitar a la mínima expresión la interferencia de la administración en temas de edificación de vivienda. El principio fundamental que ha de prevalecer es el de dar respuesta rápida a las necesidades de vivienda y el del respeto de la autonomía del propietario del terreno para su edificación. Los municipios no pueden tener acceso a impuestos por recalificación de suelos porcentualmente a su valor de venta o de mercado, sino mediante un impuesto fijo por unidad de inmueble; ha de corresponder al Estado limitar su montante que ha de tender a reflejar los gatos de peritaje del terreno.

Otros principios que ha de tener su expresión en la normativa urbanística son los de estética de los edificios, rapidez y transparencia en las decisiones.

En definitiva: menos Estado, mucha más transparencia y responsabilidad por la publicidad realizada (también de cargos políticos), mayor respeto de la propiedad privada y prudencia en la concesión de créditos.

Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” y “Como sobrevivir al crack inmobiliario” (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com