Precios de pisos: previsiones para 2014

Para el que quiera ver la realidad, desde finales de 2006, el mercado inmobiliario vive una primavera continuada. La mejor noticia económica de los últimos 50 años es el redimensionamiento positivo de la actividad constructora en nuestro país y el hundimiento del precio de la vivienda. La salida de capitales de actividades de bajo rendimiento a otras de alto, sienta las bases para un crecimiento sano y sostenible.

Desde que comenzaron a darse signos de la existencia de una enorme burbuja inmobiliaria, el mensaje de los constructores, promotoras, inmobiliarias y el gobierno siempre ha sido el mismo: negar de forma sistemática la realidad. El objetivo es claro: hacer pensar que, cualquier momento, independientemente de cuál sea este, es el idóneo para la compra de vivienda… a pesar de que se sabían que era falso.

A lo largo de las últimas semanas, hemos sido bombardeados con datos sobre la realidad del mercado inmobiliario que son, en sí, contradictorios. Dejémoslo muy claro: la parada de la bajada de los precios de los pisos es totalmente incompatible con la disminución del número de viviendas vendidas, la bajada de los precios de alquiler, un menor crédito en el conjunto de la economía, el envejecimiento de la población y la formación de muchas menos unidades familiares. A todo ello hay que añadir la fase de fuerte deflación salarial en la que está embarcada desde hace varios años el mercado laboral patrio.

Cualquiera de los anteriores, por sí solos, es capaz de hacer que los precios de la vivienda baje en un mercado en concreto; en España coinciden todos en el tiempo.

Lo que estamos viviendo en los últimos meses, es una bajada en el ritmo de bajada de los precios de los tipos, motivada, sobre todo, por la disminución de la rentabilidad del resto de clase de activos. A la rentabilidad de los bonos de grado de inversión (los de mejor calidad) a nivel global en 2013, en algunos casos hasta cotas negativas, hay que añadir  la bajada de los rendimientos por depósitos bancarios que se ha producido en España.

El hecho de que los rendimientos de bienes que se consideran seguros bajen, lleva a que los capitales salgan de ese tipo de inversiones y se dirijan a otras que den mayores rentabilidades. Así, cuando los rendimientos de los bonos decrecen, los ahorradores se dirigen a las acciones… y en el caso actual a las casas.

Las políticas monetarias expansivas que han seguido los bancos centrales a lo largo de los últimos años, han consistido en imprimir dinero desmesuradamente: este hecho acabará en un proceso inflacionista. Cuando los tipos de interés suban, esos capitales especulativos saldrán de los mercados en los que se han metido en busca de mayores rentabilidades (el mercado inmobiliario español, por ejemplo), con lo que los precios de los pisos bajarán por una menor demanda de bienes inmuebles.

A todo ello hay que sumar, la bajada constante y perenne en el tiempo, de los precios de los alquileres: la bajada del precio de las rentas lleva a que potenciales compradores estén dispuestos a pagar menos por la compra del bien, por lo que, cuantos menos frutos (rentas por alquiler) de un árbol (el piso), menos se paga por el mismo. Las distintas reformas legales llevadas a cabo por el PSOE y el PP han fortalecido los derechos de los propietarios con lo que la tendencia a sacar viviendas al mercado de alquiler ha aumentado.

No sólo la rentabilidad absoluta disminuye (el alquiler en sí), sino que a ello hay que sumar la pérdida de capital que es la bajada del precio de la casa en caso de venderla en esos momentos en el mercado.

Actualmente a un inversor internacional le puede venir a cuento invertir en el mercado inmobiliario español a pesar de la falta de liquidez inherente a los bienes inmuebles; ese mismo inversor se replanteará esas inversiones muy seriamente cuando los tipos de interés suban. Cuando los tipos de interés suban, y otros bienes (bonos), tengan una rentabilidad más interesante, volverán a invertir otros bienes que ahora no resultan tan interesantes y dejará las casas españolas con la consiguiente salida de capitales.

Veremos en los próximos años una nueva oleada de desahucios entre los compradores/inversores actuales que no han hecho bien las cuentas y han invertido de forma solo táctica sin tener en cuenta los fundamentales que mueves las dinámicas del conjunto del mercado inmobiliario…es cuestión de esperar.

El mercado inmobiliario tiene una serie de peculiaridades que determinan unas dinámicas de formación de precios muy lentas:  no existe transparencia alguna en la información, todos los bienes son distintos incluso dentro de un mismo edificio, tanto demanda como oferta está atomizada (en ninguno de los dos existe nadie que tenga gran peso en el conjunto del mercado), la aplastante mayoría de las transacciones las llevan a cabo personas que no son capaces de interpretar qué sucede en el mercado y las barreras de entrada son muy altas por los altos precios inherentes a las casas y los  gastos de transacción (ITP e IVA) son altos.

En un mercado como este, es posible que, en medio de un ciclo largo de bajadas experimentemos fases en las que los precios se estanquen o hasta puedan subir, sin que ello quiera decir que la tendencia estructural haya cambiado. Es muy posible, que en los últimos meses estemos experimentando un proceso de menor ritmo de bajadas de los precios.

Desde  que los precios de las casas comenzaron a bajar, allá a finales de 2006, tenemos documentados hasta 6 períodos de tres meses o más, en los que los precios de oferta (aquellos a los que los vendedores pretenden vender sus casas) se estabilizaron o subieron: todo ello no ha significado que los precios dejaran de bajar.

La codicia mal informada de los que están buscando ahora “gangas” inmobiliarias, les saldrá tremendamente caro: a medida que los precios de los pisos se corrigen, aquello que hoy parece barato, mañana será considerado caro.

La fuerza  a la baja de un total de 5,2 millones de viviendas entre construcción, vacías, en alquiler o a la venta de primera o de segunda mano, es imparable.

Pisos, hasta 2016-2018, ni tocar: estamos, sin lugar a dudas, en medio de un superciclo de bajadas de precios de pisos.  Hasta finales de 2013, en el mercado entre particulares y en términos nominales, la bajada de los precios de los pisos, es del 50-55%; 2014 lo acabaremos con bajadas del 55-60%.

Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” y “Como sobrevivir al crack inmobiliario” (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com