Situación actual y evolución futura del alquiler de locales en Madrid

El estado actual de crisis sanitaria está desmoronando como castillo de naipes la economía mundial, nacional y local. Para expertos del Real State, todavía es precipitado avanzar en las previsiones sobre lo que va a suceder en los próximos meses en el mercado inmobiliario, en general, y en el ámbito del alquiler de locales en Madrid, en particular. En estos momentos, el gobierno baraja que Pymes y autónomos podrán dejar de realizar pagos al alquiler, incluyendo cuatro meses después de la finalización del estado de la alarma sanitaria.

Incertidumbre sobre la evolución de los mercados de compraventa y alquiler.

Como ha ocurrido con el resto de mercados, la crisis provocada por el covid-19 ha desajustado todas las previsiones de crecimiento que se creían seguras en ámbito de la compra venta y alquiler de inmuebles. Considerado tradicionalmente como uno de los sectores económicos más activos y rentables, en estos momentos sufre una parada cardíaca como nunca antes se había visto.

Los especialistas del Real State dan por perdido todo el 2020, confirmando la caída a plomo del número de transacciones en la compra venta de inmuebles, y es que el parón ha obligado a la ausencia de operaciones y a la retirada del inversor extranjero, tan importante en años previos a la crisis.

A pesar de los datos, los más optimistas creen que en el segundo trimestre del año ya se podrán realizar algunas operaciones que irán incrementándose a medida que se vayan relajando las medidas de la cuarentena. En este sentido, se prevé un aumento en la demanda de los alquileres. Podría ser un buen momento, por tanto, para efectuar la compra de un inmueble con el objetivo de conseguir una buena rentabilidad dada la previsión del aumento de la demanda de alquiler. Si se tiene un dinero para la inversión, es posible que se encuentren vendedores dispuestos a buenos descuentos por el temor a que la cuarentena se propague o por parte de alguna empresa del sector que necesite liquidez. Pero esta sugerencia a corto plazo sólo será válida si hacemos caso a los más optimistas.

El precio de los locales comerciales podría bajar hasta un 25 %

En cuanto al precio de los locales, ofrecerá una tendencia generalizada a la baja, ya que no son pocos los comercios que han dejado de pagar los alquileres, incluso un buen número de ellos se verán imposibilitados a abrir después de la cuarentena.

Se estima que el efecto del estado de alerta hará caer el precio de los locales comerciales entre un 20 y un 25 %, según los expertos de inmobiliarias como Laborde Marcet. Según esta agencia inmobiliaria, muchos negocios no están capacitados para mantenerse dos meses cerrados, por lo que se dará en breve un aumento en la oferta de locales comerciales para alquiler, lo que generará, lógicamente, una competición que incidirá en la bajada de precios de venta y de rentas. Este planteamiento es a prior más realista que el comentado en el párrafo anterior sobre la opinión de los más optimistas.

Los propietarios tendrán que hacer frente al impago y a renegociaciones de rentas en cualquiera de los rangos económicos, es decir, tanto los pequeños negocios como a las grandes corporaciones, como pueden ser McDonald´s, Pans and Company, Kentucky Fried Chicken (KFC)… ya están realizando las maniobras necesarias para evitar el pago o pagar menos por los locales que tienen alquilados. De tal modo que grandes firmas de la moda, restauración, ocio, etc, envían a sus abogados para renegociar los contratos de arrendamiento con el objetivo de reducirlos.

Una actuación bastante generalizada en los comercios de barrio y en los locales que tienen los autónomos y Pymes alquiladas es la reducción al 50 % de los pagos mensuales, incluso aceptando la condonación de las deudas para evitar que el inquilino se vaya definitivamente.

La situación legal

Los asesores legales recomiendan llegar a acuerdos puntuales entre inquilino y propietario. Acuerdos como la reducción de la cuota, la liberación de atrasos, la subida progresiva del alquiler a medida que la situación se vaya normalizando siempre será preferible a llevar un impago de rentas a los tribunales. En estos casos, la pérdida siempre será mayor, pues, por un lado, se perderá un inquilino que puede recuperarse económicamente y volver a la situación normal, previa a la crisis y, por otro lado, los tribunales podrían demorar el problema durante años, con los costes asociados que acarrea.

Los inquilinos podrían alegar la fuerza mayor del cierre, por lo que los tribunales resolverían el contrato de forma anticipada, quedando el propietario sin recibir las cantidades adeudadas. Por otro lado, nadie quiere tener un local vacío en estas circunstancias, volver a alquilarlo puede llegar a ser bastante dificultoso, en la mayoría de los casos se consigue solo reduciendo considerablemente la renta mensual.