¿Pago la casa en metálico o me hipoteco para financiarla?

 

No es una pregunta muy frecuente, desde luego. Pocas personas tienen la capacidad económica suficiente para poder cuestionarse si solicitar o no una hipoteca al adquirir una vivienda.

Vamos a contestar a la pregunta no sólo para la gente adinerada, sino para cualquier persona que esté valorando aportar una entrada para comprar su casa o financiar la cantidad mayor posible vía préstamo hipotecario.

Calcular coste de la hipoteca y la rentabilidad alternativa

La principal ventaja que tenía para el contribuyente solicitar una hipoteca era la deducibilidad de las mensualidades en la declaración del IRPF, si la financiación se había solicitado para adquirir nuestra vivienda habitual.

Hasta enero de 2011 las cantidades destinadas a adquirir una vivienda habitual desgravaban en un 15% (sobre una base máxima de unos 9.000 euros). Una ayuda fiscal que bien podía significar mil euros de descuento en la factura tributaria.

La deducción por adquisición de vivienda habitual ha sufrido una modificación radical a la baja. Los contribuyentes cuya base imponible supere los 24.107,20 euros pierden totalmente los beneficios fiscales.

Por tanto, dado que estamos hablando de una persona que tiene ahorrada una cantidad muy importante de dinero, entenderemos que sus ingresos superan esta cantidad y, por tanto, no tiene derecho a deducción alguna.

Otra ventaja de solicitar una hipoteca radica en el coste financiero. Si pagamos un 3% de intereses hipotecarios y podemos rentabilizar a un tipo más alto el dinero ahorrado, por ejemplo con depósitos a plazo fijo al 4%, tenemos una ganancia financiera.

El «pero» son los costes de constitución de la hipoteca. Constituir una hipoteca de 200.000 euros tiene un coste de notaría, gestoría, registro e impuestos de unos 4.000 euros. Si bien es cierto que si repartimos el coste en 30 años, por ejemplo,  la TAE no aumenta más que al 3,2048%, a nosotros nos puede interesa hacer cálculos con periodos más cortos.

Si quisiéramos saber el tipo de interés que debemos obtener de la inversión alternativa en un año para que nos sea rentable constituir una hipoteca de 200.000 euros e invertir el dinero, deberíamos hacer los siguientes cálculos:

• Intereses pagados por un año de hipoteca al 3% de interés: 5.943 euros
• Coste de constitución de la hipoteca: 4.000 euros.

Por tanto debemos calcular que rentabilidad tenemos que obtener en un año para obtener más de 9.943 euros de intereses.

La TAE a superar sería del 4,95% aproximadamente, que corresponde a una inversión de 200.000 euros a un año, cuyos intereses brutos resultan ser de 9.900 euros. A este cálculo podríamos añadirle la fiscalidad de los rendimientos para cuadrar aún más los números, pero nos sirve como orientación de los cálculos que deberíamos hacer si nos planteamos solicitar una hipoteca o pagar en efectivo la casa.

Por tanto, para responder  ala pregunta ¿solicito un préstamo hipotecario o pago en metálico? hay que contestar:

Depende de si con el dinero que se tiene en metálico se puede obtener una rentabilidad superior al coste hipotecario o no.