Situación del mercado inmobiliario español independientemente del tipo IVA

Os dejamos el contenido principal de esta entrevista realizada para Bankimia (comparador independiente) en julio, antes de que el Gobierno de España se sacará de la manga esta última rebaja del tipo IVA para compra de vivienda nueva. En ella tratabamos de cerca la realidad de los cambios normativos relativos a la banca (por ahora relativos a depósitos) y la situación del mercado hipotecario e inmobiliario español.

Aquí va…

¿Considera que las medidas tomadas por el Gobierno de restricción de depósitos son correctas?

Puede ser tan injusto como por otra parte necesario para capitalizar el Fondo de Garantía de Depósitos. Sin embargo, no se han puesto límites tan cercanos al euríbor para limitar el techo de coste de los créditos… y parece que nadie se ha quejado por ello. El Gobierno ordena y el pueblo obedece.

Es una forma de limitar la distribución de riqueza de la banca hacia el ciudadano y agentes generadores de ahorradores en general (particulares y empresas). El que quisiera más rentabilidad tendría que arriesgar y no es el mejor momento para la alta volatilidad.

Aunque de momento hay entidades nacionales que siguen pagando el 4% por depósitos, y a su vez las beneficiadas son las entidades extranjeras no sometidas al FGD español, por lo que podrán captar capital minorista en nuestro país con ventaja competitiva.

Me parece que hubiera sido más oportuna la regulación de la concesión de crédito al sector inmobiliario cuando los tipos de interés estaban por los suelos y los diferenciales eran ridículos para los riesgos tomados. Esto sí hubiera protegido el interés general.

¿Cree que el mercado hipotecario seguirá la tendencia de encarecer las hipotecas? ¿Hasta cuando?

En cuanto al euríbor parece que va a seguir subiendo un poco más en 2011 (pendientes de otra subida). En 2012 habría que reflexionar si sostener el crecimiento de Alemania y países nórdicos o apoyar al resto de economías euro -periféricas con tasas de crecimiento casi nulas (entre 0 y 1%). Ya se empieza a hablar de la posibilidad de crear dos zonas euro, con un euro de primer nivel y otro que sería el actual y que se depreciará respecto al otro en torno a un 30%, no sería descabellado. Lo normal es que el euríbor cotice en torno al 3-3,5%, pero la grave crisis europea puede parar las subidas de tipos (EE.UU. por su parte sigue con tipos oficiales 0-0,25% y aún no ha fijado fecha para subirlos).

En cuanto a diferenciales, en España inevitablemente sí, todas las primas de riesgo asociadas llevan tendencia alcista, por lo que a día de hoy no se puede esperar otra cosa.

Casualmente, esta semana una entidad española anunciaba que va a ofrecer hipotecas con la única garantia del inmueble (admisión de daciones en pago), una forma de innovar en la variable «riesgo», pasando a utilizar una amenaza como una oportunidad.

Al final el mundo del crédito se mueve, ahora que es más eficiente después de quitar de su vista la burbuja que impedía ver hacia donde se iba, por márgenes de rentabilidad ajustadas al riesgo, y aquí influye el coste medio de obtención de recursos.

Por tanto, si todo se normaliza a largo plazo, pudiéramos tener un mercado hipotecario que se estabilice -en precios- en el trienio 2012-2014, para después volver a retomar el lanzamiento de ofertas más competitivas y encontrar un equilibrio entre ambas etapas.

Si se autoriza la dación en pago, los requisitos de acceso hipotecario serán más duros y la guerra de precios sería más suave. Esto bien gestionado, no como en EE.UU. que promovía públicamente el desarrollo de un mercado hipotecario subprime, podría ser positivo para la economía.

En conclusión, lo prudente es que un hipotecado (actual o potencial) piense si puede asumir la carga financiera y repago del principal en un plazo de años razonable con un tipo de «estrés» del 5%. Si podría asumir este escenario puede avanzar más tranquilo en sus decisiones.

¿Qué recomendaciones daría a alguien que quiera adquirir una vivienda? ¿Es un buen momento ahora para comprar o es mejor esperar?

Les recomendaría que compren única y exclusivamente lo que necesiten a 10-15 años vista. Mi opinión es que el mercado de vivienda en España va a quedar estancado (crecimiento inferior a la inflación) a largo plazo, por lo que en un futuro no tendría que ser problemático el afrontar la inversión en vivienda de mayores dimensiones si ahora no se requieren más de dos habitaciones para vivir.

Opino que no es buen momento para comprar en términos puros de inversión, salvo ofertas o tipologías de producto puntuales. Los precios deberían seguir bajando (tipos al alza, paro, ‘stock’ de viviendas elevado… previsiones micro desfavorables). Es tan fácil como pensar la rentabilidad que sacarías en caso de alquilar la vivienda frente al principal de la inversión (precio + impuestos y gastos). Aún está pendiente de que salgan a la venta públicamente pisos embargados por los bancos, así como que se de fin y desarrollo respectivamente a las promociones y suelos que se han adjudicado.

Según estudios internacionales, aunque haya que cogerlos con pinzas, la sobrevaloración actual en España es de un 40% (The Economist), mientras que en Japón o Alemania que tienen mercados inmobiliarios estancados tras sufrir su burbuja inmobiliaria hace décadas ofrecen datos comparativos de infravaloración de un -35 y -13%. Ni espero ni deseo esta parálisis inmobiliaria en España, pero estos son algunos antecedentes de economías más desarrolladas que la española.

Si es por necesidad, lo importante es que la inversión sea asumible para la capacidad económico financiera de los compradores, negociar una rebaja del precio o mejoras en el producto (antes los pisos se entregaban llenos de polvo y mal acabados) y comprar algo que te guste (por ubicación o por modelo de vivienda). Si no encaja todo no merece la pena meterse en una carga de la dimensión de un hipotecado en España. Mejor probar de alquiler. También hay que tener en cuenta la opción de alquiler con opción de compra si tu posición de partida no es solvente o tienes otras dudas personales o profesionales.

Imagen de archivo del entrevistado 😉

Puedes leer distintas versiones de la entrevista completa en estos enlaces de distintos medios que se hicieron eco de ella,