Cuando los bancos no quieren conceder hipotecas

Muchas maneras tienen los bancos de decir “no”, pero sin dudas la más común es aumentando los tipos de interés, que es el precio por el que ellos venden el dinero. Otra es la rigurosidad impuesta a las condiciones para ceder una hipoteca, los famosos análisis de riesgo.

Hoy por hoy, y más aún en el último semestre del año que dejamos atrás, los diferenciales, es decir el tanto por ciento que los bancos agregan al referencial (Euribor y otros), se han visto encarecidos. Cuando al principio de año encontrábamos 0,7% de media en los diferenciales, en este segundo semestre esta media está rozando ya el 2. Podemos encontrarnos así con que las mejores hipotecas ya casi tocan el Euribor + 1, como la Hipoteca Uno-e con un diferencial de 0,95 puntos  o con la Hipoteca Premium de Bancopopular-e con 0,99 puntos sobre el euribor. En el otro extremo encontramos tuhipoteca ligera de bancaja con un diferencial de 2,5 puntos, y algunas entidades financieras llegan a Euribor + 3, pero no lo publicitan en sus webs.

Evidentemente, en la mayoría de los casos,  conseguir el diferencial mínimo no es gratis, debemos vincularnos profundamente con el banco. Vinculación es sinónimo de comisiones. Los bancos  pretenden vincularnos con nuestras nóminas; domiciliación de recibos como teléfonos, electricidad, gas y agua, seguro de hogar que es obligatorio, seguros de vida, seguro de protección de pago, tarjetas de crédito, planes de pensiones, saldos medios mínimos en cuenta corriente; etc.

Lo aconsejable en este contexto es:

1. Buscar la mejor oferta hipotecaria en la forma clásica recorriendo sucursales de bancos o aprovechando las nuevas tecnologías de los comparadores de hipotecas.
2. Negociar el precio de la vivienda ya que tal y como están las cosas, es el comprador el que tiene la palabra hoy en día
3. Tener dinero ahorrado, sabiendo que sólo se presta al 80% de la compra-venta o de la tasación (según la entidad financiera), necesariamente debemos tener unos ahorros del 20% además de los gastos que la firma de las escrituras de compra-venta e hipoteca conllevan (el impuesto, el notario, la gestoría y la anotación de las escrituras en el Registro de la Propiedad)
4. Tener en cuenta las comisiones, como la comisión de apertura del crédito que normalmente oscila entre el 0% y el 1% y la comisión de cancelación anticipada del préstamo, total y parcial (llamada compensación por desistimiento).
5. Valorar el coste de ser propietarios, al compra una propiedad, seremos responsables del pago de IBI (Impuesto a los bienes inmuebles), de una tasa municipal de recogida de basura que tienen una periodicidad anual y otros gastos.
6. Si el tipo de interés es variable, en verdad lo que varía es el referencial, el euribor, pero nuestro diferencial una vez contratado será el mismo para toda la vida de la hipoteca. El euribor como toda tasa de interés varía todos los días, pero el banco a nosotros no nos reajustará la tasa más que una vez al año o una vez cada seis meses, con lo que con esa periodicidad es que el banco revisará nuestra hipoteca, según si el euribor subió o bajó, en consecuencia pagaremos más o menos ese próximo periodo.
7. Tener muy en cuenta los costes extras de contratar una hipoteca; se debe saber de antemano que el banco nos pasará una vez al mes la cuota de la hipoteca, normalmente el último día del mes y que si ese día o en los cinco días siguientes no tenemos el dinero suficiente en la cuenta se nos cargará una comisión que normalmente es de 30 euros por el atraso, aparte de los intereses que a partir de esa fecha correrán por el importe pendiente y cuya tasa es mucho más elevada que el de la hipoteca (intereses moratorios).

Con todo el escollo que significa y que nos puede costar ser propietarios hoy en día, siempre es recomendable comprar cuando el precio de la propiedad es bajo que es normalmente cuando las condiciones de las hipotecas están rigurosas y no cuando se conceden hipotecas sin muchos requisitos pero son los precios de las propiedades los que están por las nubes. Además hay que valorar que siempre será mejor nuestra propia casa a tener que depender de terceros en el futuro para gozar del privilegio (o derecho)  de tener un techo.

Luis Cabezas, editor de iAhorro.com