Comprar una casa ¿Efectivo o hipoteca?

La mayoría de la gente opta por una hipoteca a la hora de comprar su casa primero porque no suele disponer del capital total y segundo por las deducciones fiscales por adquisición de vivienda habitual. Ahora mismo, es posible desgravar un 15% del capital e intereses destinados a la compra de la casa hasta una base máxima de 9.000 euros. Es decir, se puede recudir en un máximo de 1.350 euros la factura fiscal gracias a la hipoteca -hay que tener en cuenta que a partir de 2011 sólo podrán hacerlo quienes ganen menos de 24.000 euros-.

Sin embargo, a la hora de valorar la forma de pago de la casahay que tener en cuenta varios factores más como el tipo de interés que pagaremos por la hipoteca, gastos y comisiones asociados a la misma o nuestra capacidad para rentabilizar el capital del que disponemos. De forma general, si optamos por pagar en metálico nos ahorramos todos los gastos derivados del préstamo hipotecario, pero perdemos las deducciones por vivienda de las que disfrutaríamos con la hipoteca, además de la posibilidad de sacar rendimiento a ese dinero que hemos destinado a la casa.

Pero antes de seguir, veamos cuál sería el resultado matemático para una hipoteca tipo de 150.000 euros a 25 años a un tipo de interés del 3,5% (mantenemos un tipo fijo para la operación aunque la mayoría de hipotecas sean variables). En primer lugar, según una herramienta de iBanesto para el cálculo de costes de gestoria, notaría e impuestos una casa nueva estos gastos iniciales se elevarían a 3.736,02 euros.

En segundo lugar, hay que calcular el coste total de la hipoteca, intereses incluidos. Según nuestra calculadora de hipotecas el dinero que pagaríamos de intereses sería 75.278,99 euros (puede pinchar aquí para hacer su simulación hipotecaria). En total, la hipoteca sumaría 79.015,01 euros al precio de la casa, más de la mitad de su precio.

Por fortuna, no todo son gastos y por eso en tercer lugar pasamos al área de las deducciones por adquisición de vivienda habitual con financiación ajena. En este punto conviene aclarar que las cantidades a desgravar dependerán del nivel de renta de cada persona y del capital que le hayan retenido de IRPF previamente. De forma resumida, si las rentenciones son altas, la deducción será mayor y compensará más. Para una persona que acceda al máximo (15% sobre 9.000 euros) su deducción sería de 1.350 euros que en 25 años suponen 33.750 euros de ahorro.

Al final, la diferencia entre comprar  la casa mediante financiación ajena o hacerlo ‘a tocateja’ son 45.265 euros más. Pero existe un pequeño inconveniente con este cálculo, y es que no tiene en cuenta el rendimiento que podríamos obtener de ese dineroque hemos destinado a la hipoteca. El problema aquí es que ya entramos en el terreno personal, que sin embargo es clave para este tipo de deducciones relacionadas con el dinero pero que a fin de cuentas afectan a nuestra privada.

En términos generales, suele decirse que si somos capaces de obtener mayor rendimiento de nuestro capital del que nos está cobrando el banco, es mejor o más beneficioso pedir financiación. Con los beneficios que obtengamos por ese dinero podremos pagar los intereses de la hipoteca y podremos además deducir por la hipoteca, así como destinar el capital sobrante para amortizaciones anticipadas, por ejemplo.

Ahora mismo nos encontramos en un momento curioso y seguramente ‘limitado’ en que los tipos de interés de los depósitos -lo que rentan- es superior al de las hipotecas -lo que habría que pagar-. Si aplicamos la teoría anterior, bastaría con contratar un simple depósito incluso en el mismo banco donde tenemos la hipoteca para que la operación sea redonda. Eso sí, debemos ser conscientes de que esta situación no será eterna ni mucho menos. Una táctica mixta puede ser la de pedir una hipoteca por el máximo que nos podemos desgravar, lo que supone calcular unos pagos anuales entre capital e intereses de 9.000 euros.

Al margen de los números, también hay que tener en cuenta que si optamos por pagar la hipoteca de golpe es muy posible que nos quedemos sin dinero y eso es algo que no todo el mundo está dispuesto a hacer. Para contar con cierta seguridad financiera es recomendable disponer de un fondo de emergencia que, más allá de los mínimos, deberá ser la cantidad con la que uno se sienta cómodo.