Comprar una vivienda; la mejor forma de perder dinero

Tres son los tipos de índices que existen para seguir el desarrollo de los precios de los pisos: de tasación, de oferta y de compra-venta efectiva.

• Tasación: siguen los precios a los que las tasadoras valoran las viviendas. Puesto que las mismas pertenecen en gran parte a instituciones financieras, desechamos ésta como fuente fidedigna para constatar el desarrollo del Mercado. Según la media de las tasaciones publicada por el Ministerio de Fomento, para viviendas entre particulares, los precios habrían bajado el 26,95% desde pico. Para este índice, el pico de los precios fue el primer trimestre de 2008; desde entonces y hasta el fin de 2012, los precios habrían bajado hasta 1.531,2 euros/ metro cuadrado o el 26,91%;
• Oferta: se trata de los portales inmobiliarios y expresan los precios a los que aspiran a vender sus propiedades. Estos habrían bajado entre 35,7% (Fotocasa) y 32,48% (El Precíometro) durante el período septiembre de 2006 (el pico de la burbuja) y finales de marzo de 2013 de media en el conjunto del país.  De acuerdo a sus datos, el pico de los precios de los pisos se dio a mediados de 2007. Como ya sabemos, entre los precios a los que salen los pisos al Mercado, lo que los potenciales compradores ofrecen y los precios finales de venta existe un gran trecho;
• Compra-venta efectiva: el único existente es el de Tecnocasa, que se basa en precios de venta de pisos constatados. Según la misma, los precios comenzaron a bajar a partir del segundo trimestre de 2006 en algunas ciudades de España. Sus bajadas son ciudad a ciudad, no existiendo un porcentaje a nivel nacional.

El que se lleva la palma es el índice Tecnocasa y por esa razón me centraré en el mismo.

Descripción del índice Tecnocasa:

• Se elabora dos veces al año para las ciudades más importantes. El publicado en abril/mayo de un año recoge los precios de los pisos constatados en el semestre del año anterior; los recogidos en octubre/noviembre se hacen eco de los precios compilados en el primer semestre del año en curso;
• Derivado de lo anterior, la media de los precios constatados es del 30 de septiembre/ 1 de octubre del 2009 para los publicados en abril/mayo de 2010, por ejemplo, y del 30 de abril/ 1 de mayo de 2010 para los publicados en octubre/noviembre de 2010;
• Se centra en las transacciones en zonas de economía media, media-baja, baja y muy baja, es decir, en zonas en las que vive la apabullante mayoría de la ciudadanía;
• Recoge sólo los precios a los que se realizan las ventas, en ningún momento precios de tasación ni de oferta;
• Sólo tiene en cuenta ciudades en las que exista un número mínimo de transacciones que se estime representativo;
• Sólo toma en cuenta los precios de los pisos entre particulares, no los vendidos por los bancos, cuestión ésta de gran relevancia en la actualidad.

Limitaciones:

• No cubre los pisos transaccionados en zonas de economía, media-alta, alta y muy alta;
• Al realizarse la publicación de los datos tres o cuatro meses tras la publicación del período estudiado, y ser el punto temporal medio de constataciones la mitad del período estudiado, existen unos seis a siete meses en los cuales no sabemos qué ha sucedido con los precios, es decir,:
  • Para, por ejemplo, los datos publicados en abril/mayo de 2013 que corresponden con el Segundo semestre de 2012 (30 de septiembre- 1 de octubre): ¿qué ha sucedido durante esos meses con los precios?;
  • Para los datos publicados en octubre/noviembre de 2013 que corresponden con el primer semestre de 2013 (media de transacciones 31 de marzo- 1 de abril): ¿qué ha sucedido durante esos meses con los precios?

La primera de las limitaciones es salvable puesto que sabemos, usando los índices de precios de oferta más una serie de correcciones, que, en las zonas de alto standing de España, la bajada es ya muy importante; así desde el pico de la burbuja, y sin tener en cuenta el efecto de la inflación.

• Charmartín en Madrid capital, el 33,8%;
• Chamberí en Madrid capital, el 35,9%;
• Salamanca-Goya-Recoletos en Madrid capital el 29,5%;
• Retiro en Madrid capital el 37,6%;
• Pedralbes-Sarria en Barcelona el 41,2%

La segunda no tiene ninguna dificultad: sabiendo que los precios de oferta (los publicados por portales inmobiliarios) reflejan la evolución de la expectativas de precio de venta de los propietarios, partiremos de la ficción de que los precios a los que se venden finalmente los pisos, han bajado en el período 30 de septiembre/1 de octubre de 2012 hasta el 31 de marzo de 2013 en el mismo porcentaje que los precios de oferta.

Lo anterior parte de una falacia: pensar que los precios de oferta bajan a la misma velocidad que los precios de compra-venta final. La observación nos dice que la bajada de los precios a los que se cruzan las transacciones es más profunda que la que tiene lugar entre los precios de oferta, muy posiblemente a la mayor velocidad de toda la serie histórica. A sensu contrario, eso quiere decir que las bajadas de precios a los que nosotros lleguemos son inferiores a las reales del mercado; de esta forma estamos siendo benévolos con la profundidad de la caída de los precios.

Centremos ahora en los datos del último informe publicado

Con el fin de que nuestra observación sea lo más amplia posible, he tomado varias ciudades sobre las que Tecnocasa publica datos. Con estas premisas, los resultados, ciudad a ciudad, son los que siguen desde el mes de pico de precios  hasta finales de marzo de 2013.

 

	Barcelona	Bilbao	Hospitallet	Madrid	Málaga	Sevilla	Valencia	Zaragoza	Alicante
Precio pico	100	100	100	100	100	100	100	100	100
Precio actual	41,25	66,02	30,73	41,46	49,13	53,47	39,39	36,32	37,59
Bajada nominal	58,75%	33,98%	69,27%	58,54%	50,87%	46,53%	60,61%	63,68%	62,41%
Bajada con inflación	64,38%	43,52%	73,46%	63,66%	56,25%	53,14%	64,93%	68,17%	67,06%

Conclusiones de este estudio:

• El ritmo de bajada de los precios de los pisos se ha acelerado muy fuertemente en la segunda mitad de 2012; con la eliminación de la desgravación por adquisición de vivienda habitual así como la subida del I.V.A. del 4% al 8%, es de esperar que la dinamización de los precios de los pisos gane en dinamismo a lo largo de este año, muy especialmente en el primer semestre no siendo descartable que el dinamismo se mantenga también durante la segunda parte del año;
• La idea de que los precios de los pisos han tocado suelo no se sustenta en los datos

Opinión del autor basándose en estos datos:

• La bajada de los precios de los pisos, para el conjunto nacional y teniendo en cuenta las transacciones entre particulares, deben rondar el 48-50% hasta finales de marzo de 2013. Para finales de este año, la bajada rondará el 57-58% desde precios máximos;
• Los pisos bajarán de precio hasta, como mínimo, 2015 pudiendo comenzar a verse atisbos de estabilización en el periodo 2016-2018. Sólo podremos hablar de formación de un suelo de precios en el Mercado, cuando constatemos un fuerte aumento del número de ventas: para ello es condición que los precios bajen aún más;
• La bajada de los precios de los pisos, para el conjunto nacional, en términos nominales y para transacciones entre particulares, rondará el 75-85% hasta la finalización del superciclo correctivo que tiene lugar desde 2006 y que pone fin a la crisis inmobiliaria (1973-2006);
• La forma más efectiva de destruir un capital es mediante la compra de vivienda a precios medios de transacción actuales; con la cantidad y calidad de información disponible a la ciudadanía en la actualidad que cada uno haga frente sólo a un eventual desahucio si compra ahora porque advertido estaba;
• La continua salida al Mercado de alquiler de los 2,2 millones de pisos que se hallan a la venta tanto de primera como de segunda mano; la entrada en juego de los 2,3-4,2 millones de pisos (fuera de los recogidas hace dos líneas) que están vacíos en zonas de primera residencia, además de los 1,3 millones de pisos en proceso de construcción, harán que los precios de los alquileres bajen con lo que también lo hará las valoraciones de los bienes inmuebles;
• Los bancos ofrecen sus pisos el 55% por encima del precio al que los mismos se venden entre particulares; para lograr este objetivo ofrecen condiciones de financiación mucho mejores que las que dan para la compra de casas procedentes de particulares; los compradores cambian precio por condiciones de financiación: ¿no te recuerda a algo?