¿Deducción ahora o descuento en 2013: qué interesa más en la compra de una vivienda?

Un total de 25.261 pensaron que comprar casa seguía siendo un buen negocio en noviembre, lo que supone un aumento del 12,8% respecto a octubre. Parece que según se acerca el final de año se acelera el ritmo de la venta de viviendas ante el final de la desgravación pero… ¿Aciertan quienes compran casa? ¿Hay que lanzarse a invertir en ladrillo antes de 2013?

El próximo 1 de enero de 2013 se termina la deducción por compra de vivienda en la declaración de la renta, de forma que quienes adquieran una casa ya no podrán desgravar en el IRPF. Esto se ha traducido en un aumento de las ventas de pisos en noviembre y previsiblemente en diciembre, pero con quince días todavía por delante no es tarde para quienes quieran pasar por caja y hacer realidad el sueño de convertirse en propietarios.

Sin embargo, tratándose del desembolso más importante en la vida de una persona o familia conviene preguntarse si es la mejor decisión desde un punto de vista exclusivamente financiero. En este punto entran en juego varios factores que habrá que tener en cuenta: los ahorros fiscales por comprar antes de 2013, la evolución del precio de la vivienda y el coste la compra frente a otras alternativas como el alquiler.

Comenzaremos con las diferencias entre comprar en 2012 y hacerlo en 2013 teniendo en cuenta sólo cuestiones relacionadas con los impuestos. Como ya hemos comentado, a partir del 1 de enero se termina la deducción por adquisición de vivienda habitual que de forma resumida permite desgravar en la declaración de la renta de 2012 y posteriores un 15% de las cantidades invertidas en la vivienda sobre una base máxima de 9.040 euros. Esto supone un ahorro de 1.356 euros en el IRPF.

Para una hipoteca de 120.000 euros a 15 años el ahorro fiscal vía IRPF será de 20.340 euros o un 16,95% del préstamo. Si suponemos que la hipoteca se establece sobre el 80% del valor del piso esto hace un precio total del inmueble de 150.000 de los que los citados 20.340 euros suponen un 13,56% del precio total.

Pero la deducción en el IRPF no es el único beneficio fiscal que termina en 2013. Hasta la llegada del nuevo año también permanecerá vigente el IVA supereducido para la compra de vivienda de obra nueva, situado en el 4%. Con el cambio de ejercicio el tipo de IVA a aplicar será el reducido, que es del 10%. Siguiendo con el ejemplo anterior en 2012 pagaríamos 6.000 euros en concepto de IVA por los 15.000 que pagaríamos en 2013. El ahorro por adelantar la compra sería de 9.000 euros.

De esta forma en el mejor de los casos, la diferencia entre comprar en 2012 y hacerlo en 2013 es de 29.340 euros para el ejemplo anterior. Visto así parece un argumento de peso para adelantar la compra, pero para saber si realmente merece la pena hay que contrastarlo con la evolución prevista para el precio de la vivienda en 2013.

Los datos del Índice de Precios de Vivienda del INE, así como los de Tinsa y otros índices inmobiliarios confirman que el ladrillo sigue cayendo. Desde máximos de 2007 el precio ya se ha reducido un 46,5% según Tinsa y los expertos apuntan a que no haremos suelo hasta el descuento no alcance el 75%-80%, que son cifras que ya empiezan a manejarse en el sector de inversión, si bien el mercado de particulares está todavía lejano a ellas.

En una economía donde tantas personas y sobre todo bancos están invertidos en el ladrillo resulta lógico pensar que el interés en que los precios caigan es más bien limitado. Sin embargo, para hacernos una idea de la caída mínima que pueden sufrir se puede utilizar los descuentos que ya ha anunciado que aplicará el Sareb o Banco Malo sobre estos activos y que son los siguientes: 31%-63% para la vivienda nueva; del 23% al 59% para la de segunda mano; del 24% al 55% para locales comerciales; entre un 40%-75% para las promociones; y entre el 58% y el 88% para el suelo. La media total, por tanto, rondará el 50%-55% más el 2,4% por el efecto de la inflación sólo en 2013. Y todo esto sin contar con las dificultades que está encontrando el Banco Malo para colocar sus activos, que podría traducirse en descenso mayores.

Un tercer elemento a tener en cuenta es la financiación. Si conseguir una hipoteca en 2012 es toda una odisea, nada parece indicar que las condiciones vayan a mejorar en 2013. El acceso a financiación seguir a siendo complicado. Actualmente el tipo medio de las hipotecas nuevas en España es del 4,27% y sigue subiendo. Un cálculo a grosso modo sobre el impacto de la subida un punto porcentual en una hipoteca como la anteriormente mencionada nos dice que pasar de un tipo de interés del 3% al 4,27% supone desembolsar 13.545 euros más.

Por último, también hay que comparar el coste de comprar una casa frente a las otras alternativas de vivienda, es decir, el alquiler. Es la eterna lucha cultural entre pagar un alquiler por disfrutar de un bien del que al final no serás propietario -lo que muchos denominan tirar el dinero- o pagar más por convertirse en propietario de un bien cuyo valor seguirá cayendo durante los próximos años.

Según Fotocasa el precio medio del metro cuadrado de alquiler es de 7,86 euros al mes por los 1.906 euros por metro cuadrado en caso de compra. Un simple cálculo nos dice que a esos precios podríamos vivir 242 meses o 20 años de alquiler por el precio de comprar una casa. Todo esto sin tener en cuenta los gastos asociados de ser propietario, como el IBI, gastos de comunidad, reparaciones… o el hecho de que los precios del alquiler están cayendo actualmente.

Estos son los números de la compra de vivienda en 2012 frente a 2013, ahora sólo falta que cada persona haga números y tome su decisión.