¿Para qué sirven realmente las Socimi?

Hace ahora cinco meses, a raíz de la aprobación del anteproyecto que pretendía dotar de una nueva regulación a las Socimi, expresé mi opinión sobre el acierto que suponía el nuevo planteamiento que hacia el Gobierno al objeto de revivir estas instituciones. La regulación definitiva ha respetado los aspectos positivos de aquel anteproyecto, mejorando algunos de los menos atractivos.

Las Socimi son pues un buen instrumento financiero. Pero naturalmente: resulta clave saber exactamente para qué son buenas. Desde otras tribunas ya adelanté que podrían servir como sociedades vehiculares al servicio tanto de la Banca de Inversión, como de la Banca Privada.

Lo que conviene descartar ya desde este momento, al menos en un horizonte a corto y medio plazo, es que se conviertan en un instrumento captador del ahorro de las familias. Personalmente creo que ni siquiera a largo plazo se dará esta condición. Su problema de liquidez lo hace poco atractivo para ello. En este aspecto sucederá algo similar a lo ocurrido en Francia.

La liquidez de la Socimi: el punto débil

Las Socimi tienen como objeto fomentar la inversión en inmuebles en alquiler, con la máxima eficiencia fiscal, con las ventajas de la gestión profesional y con la relativa transparencia que exige cotizar en un mercado financiero estructurado. Pero la cotización en el MAB o en la mismísima Bolsa de Madrid no garantiza la liquidez a ningún accionista.

La liquidez se garantiza con el equilibrio entre la oferta y la demanda, si esta última es escasa, o nula, por muchos mercados en los que se sitúe una empresa, sus accionistas no conseguirán vender. El mercado inmobiliario español, en un periodo que estimo no será inferior a cinco años, no ofrece atractivo a los inversores internacionales, ni a los nacionales, si hacemos excepción de los fondos oportunistas y similares.

Las rentabilidades de los distintos submercados inmobiliarios descartan, de entrada, las inversiones en viviendas por su escaso atractivo. Resultan mucho más sugerentes las inversiones en inmuebles de oficinas y comerciales. Y entre ambos extremos se encontrarían los hoteleros, hospitalarios, industriales, etc.

El inquilino, la pieza clave de la Socimi

Ante una situación económica como la que actualmente vivimos en España, los potenciales inversores, en su búsqueda de “rentabilidad” y “garantías en la inversión” a medio plazo, se centraran en la calidad de los arrendatarios, las condiciones de los arrendamientos y la rentabilidad final de los mismos. En definitiva que, actualmente, para cualquier proyecto de inversión a través de un vehículo como la Socimi lo realmente estratégico será el inquilino.

Es desde esta perspectiva desde la que las califico como instrumentos al servicio de estrategias de Banca de Inversión, ya que pueden dar un magnifico juego a empresas no inmobiliarias, de prestigio y solvencia incuestionables, que siendo propietarias de sus inmuebles deseen venderlos, quedándose en arrendamiento en los mismos, asignando estos nuevos recursos económicos a sus líneas de negocio más rentables.

Su papel como instrumento para la Banca Privada se limita a aprovechar la ventaja fiscal que ofrece, transformando grandes sociedades inmobiliarias patrimonialistas familiares, en SOCIMI. Naturalmente esto exigirá una transparencia, y generará unas responsabilidades, que no siempre serán las deseadas por ese perfil de propietarios, por lo que deberán avaluar serenamente los pros y contras de dicha transformación.

Para lo que no servirán (además de lo dicho sobre el ahorro de las familias) es para deshacerse (a buen precio) de los inmuebles invendibles por parte de algunas promotoras, ni para obtener financiación para nuevas promociones.

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