Fiscalidad de la compra venta de pisos

La compra y venta de pisos está sujeta a impuestos y debe declararse en el IRPF. La pregunta surge al plantearse qué impuestos hay que pagar cuando vendemos un inmueble. Fiscalmente la venta de un inmueble tiene la consideración de una ganancia o pérdida patrimonial, dependiendo de si se obtienen o no beneficios por la operación.

Como norma general, las ganancias y pérdidas patrimoniales obtenidas por la transmisión de inmuebles se suman a la base imponible del ahorro y triburan a un 18% que a partir de la renta 2010 será un 19%.

Para determinar el resultado de la venta hay que restar el valor de la venta al valor de compra actualizado por coeficiente. En el caso del valor de compra, este se obtiene de la suma del coste de la casa más los gastos inherentes a la misma, lo que a su vez incluye impuestos, notaría, registro y gestoría, pero no así los intereses pagados.

La fórmula a aplicar sería la siguiente:

Por otra parte, los coeficientes de actualización son unos coeficientes reductores al incremento patrimonial y que en realidad sirven para adecuar el valor del piso al uso que se le ha dado. LaAgencia Tributaria los publica de forma anual en el Manual de la Renta.

Estos coeficientes se aplican sobre el importe real de la adquisición, atendiendo al año en que se haya satisfecho, o sobre el valor de adquisición a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, atendiendo al año de la adquisición. Si la adquisición del inmueble se hubiese financiado mediante un préstamo hipotecario, deberá aplicarse un único coeficiente de actualización, que será el que corresponda al año de la adquisición. también habrá que aplicar el coeficiente reductos sobre las inversiones o mejoras efectuadas, atendiendo al año en que se hubieran satisfecho las correspondientes cantidades, sobre los gastos y tributos inherentes a la adquisición, atendiendo al año en que se hayan satisfecho o sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan y teniendo en cuenta que las mismas se entienden dotadas el 31 de diciembre de cada año.

Los coeficientes válidos en la actualidad son:

Pero no todas las plusvalías obtenidas por la venta de inmueblesdeben declararse. De hecho, existen una serie de supuestos en los que las ganancias se encuentran exentas. La primera de ellas se refiere a lavivienda habitual y a la reinversión en vivienda habitual. Y es que cuando se destina el capital a la reinversión en vivienda habitual este queda exento de tributar en el IRPF, siempre que esta reinversión se produzca en un plazo inferior a los dos años.

En caso de destinar sólo un porcentaje a la reinversión, el resto deberá tributar en el IRPF al 18%.