Perder el hogar y seguir endeudado con el banco: verdades, mentiras y soluciones

La legislación hipotecaria actual falla en cuanto a conseguir un equilibrio medianamente justo entre el derecho de las entidades financieras a cobrar la deuda hipotecaria y las obligaciones que se le imponen al ciudadano.

No pretendo ser un economista populista y defender el derecho de todo español a una vivienda digna y exigir a los bancos que concedan hipotecas a todo el mundo a cambio de la única garantía del bien hipotecado. Si la sociedad quisiera esta realidad, debería ser el sector público quién concediera hipotecas (con el dinero de todo, no lo olvidemos).

Sin embargo entre el negro y el blanco hay muchos colores. La banca se va a escudar en informes «independientes» de consultoras, que dirán que la dación en pago encarecerá los préstamos hipotecarios y dejará fuera del mercado a una parte importante de la población.

Algunos jueces, a partir de la primera sentencia revolucionaria de la Audiencia Provincial de Navarra, defienden que en determinadas circunstancias la adjudicación de la vivienda cancela la deuda hipotecaria.

Mi visión profesional es contraria a obligar a los bancos a admitir la dación en pago, ya que una deuda es una deuda y el que solicita un préstamo hipotecario debe responder con su patrimonio (para mi es uno de los pilares que ha permitido tener un mercado hipotecario más sólido que en otros lares).

Pero no me quedo en este punto favorable para la banca. Es una vergüenza, a mi modo de ver, que la entidad financiera pueda adjudicarse el bien por el 50% de su valor si la subasta queda desierta (lo que pasa muy habitualmente). Y de la diferencia con la deuda hipotecaria más todas las costas del proceso judicial sigue respondiendo el deudor con todos sus bienes presentes y futuros.

Algunas medidas equilibradas y equilibradoras

De generalizar la dación en pago al sistema actual hay muchas alternativas intermedias que la sociedad civil puede defender.

1. Legislación específica para la vivienda habitual. Perder una segunda residencia o una nave industrial es malo, pero perder el hogar de una familia es una tragedia. ¿De qué le sirve al banco dejar en la calle a una familia si no va a vender la casa ni por lo adeudo? La posibilidad de un alquiler con opción a compra durante unos años podría ser óptimo para ambas partes.
2. Adjudicación del bien por un porcentaje razonable de su valor y sobre la tasación original, no sobre el valor «actual» del bien. Los bancos se quedan la casa por el 50% de un valor de tasación en el momento de la adjudicación. Con ello, el riesgo de la evolución del precio de la vivienda recae sobre el consumidor, que además tiene que aceptar una tasación encargada por el banco. Un 80% del valor de tasación original sería un valor de adjudicación mucho más justo, y más que defendible si el bien era la viviendas habitual del hipotecado.
3. Obligar a ofrecer en su catálogo de hipotecas un préstamo hipotecario con la cláusula que estipula que el bien hipotecado es la única garantía de la deuda. Sin duda en un primer momento nos ofrecerían condiciones malísimas y muy exigentes. Pero seguramente la competencia entre entidades tendería a ofrecer algún producto financiero de este tipo competitivo. Y sabríamos el verdadero precio de mercado de este tipo de hipotecas. Convivirían los dos tipos de hipotecas y el cliente podría elegir, al menos.

Hay muchas otras medidas que puede discutirse, y que equilibran la posición de bancos y ciudadanos. Pero si no se presiona, el status quo bancario no hará nada.

Pau A. Monserrat