En vivienda no se invierte

La compra de una vivienda es la mayor inversión que cualquier ahorrador hará en toda su vida. Resulta complicado pensar en adquisiciones que superen en cuantía e importancia a la una casa y sin embargo no debemos pensar en ella en términos de inversión. Y es que términos financieros la vivienda no es uno de los mejores activos.

La burbuja inmobiliaria y la necesidad social de ser propietario hicieron que hasta hace relativamente el precio de la vivienda experimentase subidas del 15-20% anual de forma sistemática. Estas ganancias sí superaban la media del resto de activos de inversión y con mucha menos volatilidad. Es decir, el precio subía si experimentar fuertes caídas o aumentos. De hecho, se puede decir que era la inversión perfecta, si no fuese porque la escalada de precios resultaría insostenible, tal y como muchos se temían.

El siguiente gráfico, cortesía de Econometra compara la rentabilidad media de la bolsa y de la vivienda hasta 2007.

Las conclusiones parecen claras: la bolsa es más rentable aunque también existe la posibilidad de sufrir prérdidas, algo que hasta el momento no se había producido con la vivienda pero que ahora ya es un hecho. El Índice de Precios de Vivienda (IPV) del INE muestra la brutal caída de precios

La inversión en vivienda no ha sido nunca y sigue sin ser una buena idea. Si lo que se busca el obtener rendimiento por nuestro capital, una casa no es el mejor activo. Hay productos mejores y más enfocados precisamente a la inversión. En primer lugar, el capital que hay que destinar para adquirir una vivienda es tan elevado que en la mayoría de los casos será necesario recurrir a una hipoteca, lo que ya de por sí merma el posible beneficio añadiendo un tipo de interés que deberemos superar.

Lycka Bonita lo explica con números de forma sencilla. Partiendo de un capital inicial de 50.000 euros enfrenta la compra de una vivienda de 200.000 frente a la inversión en depósitos a 6 meses durante un periodo de ses meses. Así, nos insta a

• Calcular el precio por el que deberíamos que vender la casa a los 20 años para RECUPERAR la inversión. Considera una inflación anual constante del 2,5% y una hipoteca contratada a un tipo fijo de 4,5%.
• Calcular los beneficios de invertir esos 50.000 € en depósitos del 2,5 % TAE de 6 meses durante 20 años, en el mismo escenario de inflación anual constante del 2,5 %

Creo que no hace falta ni siquiera hacer el cálculo para saber que la segunda es una opción mucho más rentable.

Desde El Blog Salmón Remo también pone en duda la seguridad de las inversiones en vivienda, puntualizando además que su principal beneficio, la constitución de un patrimonio (la vivienda) debe cogerse ‘con pinzas’. Y es que nadie nos asegura que los inmuebles actuales sean eternos o que vayan a durar más de cien años. Además, aquí también habría que considerar los gastos derivados de la conservación de la casa, que se restarían a posibles beneficios como se hace en el caso de las comisiones bancarias.

A esto hay que añadir otras consideraciones como la nula liquidez de la inversión en vivienda y otros temas legales relacionados con el alquiler de la misma. Y es que desde un punto de vista financiero, la inversión en vivienda debería incluir también su alquiler como fórmula para obtener beneficios.
¿Quiere esto decir que no hay que comprar casa? Ni mucho menos, sólo que no debemos considerar la compra de una vivienda para habitarla como una inversión al igual que no lo hacemos con un coche. Evidentemente, siempre es bueno elegir una vivienda que aumente su valor o que por lo menos no lo pierda -algo complicado ahora mismo-, pero en materia de vivienda, debemos intentar dejar de observarla como una inversión. Esto es muy importante, por ejemplo, a la hora de decantarnos entre alquiler o compra -ya vimos hace poco el coste real de ser propietario-. Hay que estudiar las implicaciones financieras de cada una, pero comprar casa sólo porque es una mejor inversión no debe ser nunca nuestro razonamiento.