Como negociar una hipoteca

En el proceso de compra de una vivienda elegir el piso concreto es sólo uno de los pasos que el nuevo propietario debe de dar antes de ver cumplido su ‘sueño’. Y si encontrar la cada ideal es difícil, dar con la hipoteca perfecta no es menos complicado, especialmente en estos momentos de incertidumbre. Las turbulencias económicas por las famosas hipotecas subprime han reducido notablemente el crédito del sistema financiero mundial y aunque la banca española no está especialmente expuesta a este fenómeno lo cierto es que ha cerrado la mano y endurecido las condiciones para prestar dinero.

Además, el momento del sector inmobiliario tampoco es el más indicado, ya que ha comenzado a mostrar signos de desaceleración, es decir, que el precio de las viviendas ha dejado de crecer y amenaza con empezar a corregir algunos excesos de los últimos años. Sin embargo, sigue siendo posible encontrar buenas ofertas en el mercado, sólo hay que saber buscar y después negociar con el banco o caja de ahorros. En este sentido, lo primero que hay que hacer es informarse sobre las ofertas que hay en mercado, tanto a través de internet (las entidades online suelen contar con ofertas muy atractivas) como visitando las oficinas de varias entidades financieras. En el segundo de los supuestos es esencial tener clara la cuantía del préstamo, años de vida y tipo  hipoteca para poder controlar hasta cierto punto la negociación.

En este primer contacto es conveniente acudir a la sucursal con la información que después nos va pedir la entidad (nóminas y declaración de la renta). Se trata simplemente de acceder al mayor número de ofertas. De hecho, puede ser incluso aconsejable visitar más de una sucursal de la misma entidad, ya que sus ofertas pueden variar bastante dependiendo de la situación e interlocutor concreto de la oficina. Evidentemente, en este punto siempre compensa acudir a la sucursal de nuestro banco ‘de toda la vida’ y tratar de jugar la carta de la fidelidad (llevo años en este banco y acudiendo a esta oficina).

Para lograr las mejores condiciones de partida es necesario mostrar interés por involucrarse en el banco, es decir, indicar que eres un cliente fiel que llevará al banco su nómina y que puede que incluso contrate otro tipo de servicios. Una vez hemos descartado el grueso de las ofertas y contamos sobre la mesa con las cuatro o cinco que mejores condiciones ofrezcan y comenzar la verdadera negociación.

En primer lugar hay que acudir a esta segunda toma de contacto con las ideas claras y sabiendo qué puntos de la primera propuesta queremos mejorar. Hay que tener en cuenta que prácticamente todos los apartados de la hipoteca son negociables, aunque algunos con más facilidad que otros. Empecemos por las comisiones y gastos asociados. La comisión de apertura es uno de los apartados más flexibles que puede incluso llegar a eliminarse, al igual que la de amortización anticipada, si bien en este punto es posible encontrar más resistencia. Las comisiones de cancelación anticipada y subrogación son algo más complicadas de reducir porque en ambos casos el banco dejaría de cobrar parte de los intereses.

Uno de los grandes caballos de batalla en toda la negociación de hipotecas variables o mixtas es el diferencial respecto al índice de referencia (generalmente el Euribor). Las ofertas varían mucho dependiendo del resto de apartados pero oscilan entre el 0,5% y el 1,5%. En este punto puede ser determinante no sólo la solvencia que seas capaz de demostrar, sino también los productos complementarios que quieras contratar en el banco. Y es que pocas entidades están abiertas a conceder solamente créditos y exigen casi siempre la domiciliación de la nómina como requisito sin e qua non. A esta se le pueden sumar la domiciliación de recibos, alguna tarjeta (generalmente de crédito) y algún seguro de vida, seguro del hogar e incluso plan de pensiones. De hecho, la mayoría entidades cuentan entre sus requisitos con el ‘pack completo’.

Por norma, cuanto mayor número de productos adicionales contrates mejores serán las condiciones, lo que complica todavía más las cosas y obliga a analizar cada uno de los productos por separado para ver si es mejor, igual o peor que la media del mercado. Así, por ejemplo, una rebaja sustancial en el diferencial del Euribor puede no compensar si lleva a aparejado un seguro sin apenas coberturas o si nos obliga a contratar un plan de pensiones.

Al final hay que estudiar una serie de factores y, por supuesto, presionar al banco con las ofertas que nos han hecho otras entidades. En este sentido poco difiere del regateo normal y como ocurre en estos casos lo mejor es mostrar seguridad y conocimiento del mercado.