Los pisos no han tocado suelo… ni por asomo

En las últimas semanas varios han sido los artículos de prensa que se hacen eco de declaraciones del cabildo del sector inmobiliario. Para este grupo de presión, los precios de los pisos ya han tocado suelo y comenzarán a recuperarse en fechas próximas. Para sostener su tesis, se basan en una bajada más atenuada de los precios que los propietarios piden por sus pisos[i]. La cuestión que nos planteamos ahora es si una parada en el ritmo de bajada del precio de oferta (=el que piden los vendedores) o incluso su leve subida, justifica pensar que los precios dejarán de bajar.

Para ello usaremos los dos índices de precio de oferta más amplios que existen en España y cuya publicación vaya desde diaria  (http://www.expocasa.com/preciometro/) a mensual (http://www.fotocasa.es/indice-inmobiliario__fotocasa.aspx). Las distintas formas de confección de los dos índices se hallan en sus páginas.

Varios son los períodos en los que constatamos parones o ligeras subidas desde mediados de 2007:

 

Fotocasa	31/12/2009	31/01/2010	28/02/2010	31/03/2010
	2352 euros/metro	2366 euro/metro	2362 euros/metro	2349 euros/metro

 

Fotocasa	31/12/2012	31/01/2013	28/02/2012
	1891 euros/metro	1890 euro/metro	1878 euros/metro

 

Fotocasa	30/06/2013	31/07/2013	31/08/2013	30/09/2013
	1761 euros/metro	1773 euro/metro	1767 euros/metro	1762 euros/metro

 

El preciómetro	01/12/2009	31/01/2010	28/02/2010
	2140 euros/metro	2141 euro/metro	2134 euros/metro

 

El preciómetro	01/11/2011	01/12/2011
	2054 euros/metro	2055 euro/metro

 

El preciómetro	01/08/2011	01/09/2011	01/10/2011
	1908 euros/metro	1903 euro/metro	1908 euros/metro

 

El preciómetro	01/02/2012	01/03/2012
	1838 euros/metro	1839 euro/metro

 

El preciómetro	01/08/2012	01/09/2012
	1760 euros/metro	1776 euro/metro

 

El preciómetro	01/08/2013	01/09/2013	31/07/2013
	1588 euros/metro	1585 euro/metro	1588 euros/metro

Los distintos momentos de parada en el ritmo de bajadas han obedecido a varios factores:

• Cambios fiscales como los que tuvieron lugar en 2008 (aumento del IVA), finales de 2010 (eliminación parcial de la desgravación por adquisición de vivienda habitual) y de  2012 (aumento del IVA);
• Períodos vacacionales como se ha visto en varios años debido a la simple razón de que muchas personas no consultan el Internet durante parte del verano;
• Efecto Chipre o miedo a una quita de los ahorros en 2012 y 2013; la verdadera quita tiene lugar en el 10% de gastos de transacción cuando alguien se compra una casa;
• Actualmente salida de dinero de depósitos a vivienda en búsqueda de mayores rentabilidades (serán la del alquiler, porque si se tiene en cuenta la pérdida de capital, la inversión no es tal)

El actual estancamiento aparente de los precios de los pisos (sólo de los de oferta), puede ser engañoso. Como sabemos a través de la herramienta de idealista[ii] que permite medir la diferencial entre el precio que piden los vendedores y el que ofertan los compradores potenciales, este ha aumentado más del 10% en los últimos dos años. Así del 21,7% en octubre de 2011[iii] al 23,9% en agosto de 2013[iv]. Esto quiere decir que, el precio de venta real de las casas es de media siempre inferior al precio de oferta.

Desgraciadamente, aplicada a los representantes del sector inmobiliario (promotores, constructores, inmobiliarias), el adjetivo fraudulento pasa de ser atributo a convertirse en epíteto. Los que tienen el mayor interés en que se dé el mayor número de transacciones al más alto precio posible, siempre han tenido como fin hacer creer al potencial comprador que, cualquier momento, independiente de cual fuera este, era el adecuado para la compra de vivienda: como nos ha demostrado la experiencia, todo era falaz. La única pretensión de los vendedores ha sido encasquetar sus casitas al desgraciado de turno al mayor precio posible aunque fuera a coste de su depauperación o incluso suicidio.

En definitiva, las ligeras subidas en los precios de oferta o los distintos períodos de estancamiento que hemos experimentando desde su punto culmen en julio de 2007, no han sido más que pausas en medio de un proceso cuyo desarrollo es imparable. Los precios a los que los pisos se venden entre particulares a finales de agosto de este año y respecto de precios de pico, ya han bajado el 47-52% y se desmoronarán a lo largo de este superciclo el 75-85% antes de estabilizarse. En estos momentos lo único que se está estabilizando es el ritmo de la bajada, pero no la misma. Que en varias zonas del país ya estamos en valores como los anteriores lo dicen los estudios que al respecto se han llevado a cabo[v].

De la misma forma que la bajada constante de los tipos de interés tuvieron sobre los precio de los pisos el mismo efecto que sobre el de la deuda, es decir, su subida, es muy razonable que las subidas tendrán el efecto contrario.

Los elementos fundamentales que determinan la bajada de los precios durante los próximos años están intactos: nada ha cambiado, ni en el envejecimiento de la población (38% menos de personas en el grupo de edad de 10-24 años respecto a 25-38 años), ni en el efecto de Basilea III en las políticas de préstamo de los bancos ni en los 5,2-5,4 millones de pisos vacíos, construcción o libres para alquiler que existen en nuestra querida España.

Desde el punto de vista económico, comprarse un piso por debajo de rendimientos de alquiler del 5% para zonas de primera residencia o del 8-10% en zonas de veraneo, es una auténtica salvajada. Las tres reformas del proceso de desahucio en caso de inquilino moroso y de la Ley de Arrendamientos Urbanos, fomentan la salida masiva de pisos al mercado de alquiler, los precios de las rentas bajan con lo que también lo hacen las valoraciones de los mismos; a su vez, la subida de los tipos merma la demanda de vivienda. Por la razón anterior, ni obteniendo los rendimientos mencionados tocarían las casas como inversión.

Si algo hay embalsado en España es una brutal oferta de pisos.

Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com