A la espera del banco malo, los pisos ya han bajado, pero ¿cuánto?

En el mundo de los precios de los pisos existente una maraña importante de fuentes, así que pongamos orden:

• Precios de Tasación
  • Son las precios usados por el Ministerio de Fomento (antiguo Ministerio de Vivienda);
  • Para ciudades de más de 25.000 habitantes, y pisos de segunda mano las bajadas desde mediados de 2006 hasta ahora, habrían sido del 11,64% en términos nominales[i] y el 22,76% en términos reales[ii]. Sabemos que en el tercer trimestre de 2006 se alcanzó el pico de precios en el mercado de segunda mano[iii];
  • Los datos proceden de las tasaciones realizadas por ATASA; de los 38 miembros de esta asociación, 11 pertenecen al 100% a bancos y cajas y el resto dependen de las mismas para su supervivencia;
  • Sirven para que el sistema oculta las verdaderas pérdidas de valor de los activos y. por tanto, aminorar las necesidades de capitalización;
  • La tasa de mora oficial del sistema financiero español es del 9,99%[iv]; teniendo en cuenta el crédito substándard estamos en una tasa real del 12-15%[v] o muy posiblemente mucho mayor[vi]

 

• Precios de oferta
  • Se trata de los precios que pretenden los vendedores y vienen recogidos en los índices tales que El Preciómetro y Fotocasa;
  • No recogen los precios a los que los pisos se acaban vendiendo;
  • Dependiendo de cual usemos llegaremos a la conclusión de que, desde finales del tercer trimestre de 2006 hasta finales de agosto de 2012, los precios de los pisos han bajando en España entre el 31,3-28%

 

• Precios de compra-efectiva
  • Son los precios a los que se acaban vendiendo los pisos realmente, es decir, recogen transacciones realizadas
  • El único existente es el índice Tecnocasa;
  • Recoge el desarrollo de los precios de los pisos de segunda mano en grandes ciudades españolas y no en el conjunto del país

 

Tecnocasa publicó sus resultados para el segundo semestre de 2011 hace varios meses. La media de la transacción observada es del 30 de septiembre de 2011. Para poder saber cuál ha sido la bajada desde el 30 de septiembre de 2011 hasta el 31 de agosto de 2012 podemos tomar cualquiera de los índices de los precios de salida y extrapolar los datos[vii]; esto querría decir que pensamos que la bajada de los precios de oferta (los que quieren los vendedores) para el período 30 de septiembre de 2011 hasta 31 de agosto de 2012 es la misma que para los precios a los que realmente se venden los mismos finalmente.

 

Este extremo es falso ya que bajan aún más los precios de compra-venta efectiva de los pisos que su precio de oferta o lo que es lo mismo, que las ofertas que los vendedores han de aplicar respecto a los precios de oferta para poder venderlos, son cada día mayores. Aún así nos ayudará a comprender lo que está sucediendo.

 

Partiendo del índice Tecnocasa, los precios de los pisos ya comenzaron a bajar en España en el tercer trimestre de 2006. Según ello, y teniendo en cuenta los últimos datos, llegamos a las siguientes conclusiones para las grandes ciudades de España:

 

	Bajada en términos nominales	Baja de los precios reales (tienen en cuenta la inflación)[viii]
Barcelona	50,15%	57,57%
Bilbao[ix]	33,51%	43,60%
Hospitallet de Llobregat	58,28%	64,50%
Madrid	51,35%	58,60%
Málaga	42,69%	51,23%
Sevilla	38,21%	47,42%
Valencia	52,17%	59,29%
Zaragoza	57,19%	63,57%

 

Estas son las bajadas que ya han tenido lugar para el período descrito. Hemos de recordar que estas son las bajadas mínimas por los argumentos arriba expuestos. Así mismo se refieren a viviendas vendidas entre particulares en las zonas económica de muy bajas a medias en los distintos núcleos urbanos[x].

 

Esa es la realidad sobre la bajada de los precios de los pisos. Estas bajadas se refieren a las grandes zonas urbanas, pero: ¿qué ha sucedido en aquellas ciudades más pequeñas? Es lógico pensar que los precios de los pisos han bajado aún más. Muy posiblemente, para el conjunto de la geografía patria, los precios de los pisos nominales, estén ya, de media, a niveles del segundo semestre de 1999 o principios de 2000 lo que significa bajadas del 45% en términos nominales en el conjunto del país[xi].

 

Ahora se plantea las siguientes preguntas:

 

¿Continuarán bajando los precios de los pisos? Sí, los precios de los pisos continuarán bajando durante los próximos años como consecuencia de la enorme oferta acumulada y de una demanda en proceso de contracción.

 

¿Cuánto más bajarán los precios de los pisos? Desde mediados de 2006 hasta que los precios lleguen a sus valoraciones objetivas, y en términos reales, los precios de los pisos bajarán el 75-80% en las grandes zonas urbanas del país y el 80-85% en zonas de segunda residencia.

 

¿Es un buen momento para comprarse un piso? No, el año 2013 es uno de los peores momentos para adquirir vivienda ya que el precio de las mismas continuará bajando durante los próximos años. Pisos, hasta 2016-2018, ni tocar. Lo que a precio de hoy parezca un “chollo” será considerada muy caro en los próximos meses.

 

Datos sobre la oferta y demanda en España:

 

• 1,2 pisos de primera mano a la venta o que lo pueden estar en muy poco tiempo[xii];
• 720 mil pisos de segunda mano a la venta[xiii];
• 1,3 millones de pisos cuya construcción ha sido iniciada[xiv];
• 2,4 millones de pisos de segunda mano en grandes zonas urbanas que no están a la venta y se hallan desocupados[xv];
• Demanda anual de pisos máxima en España de 220 mil unidades[xvi];
• 38% menos de población nacida en los años 1985-2000 que en los 15 años anteriores[xvii]

 

Como consecuencia de los anteriores datos:

 

• Los pisos a la venta de primera y de segunda mano son suficientes para saciar la demanda de los próximos 8,7 años;
• Si a ellos sumamos los pisos con construcción iniciada nos vamos a los próximos 14,6 años

 

Todas estas consecuencias siempre que partamos que, de los 2,4 millones de segunda mano vacíos ninguno saldrá al mercado del alquiler algo incorrecto y que hará que la absorción de la oferta existente se demore aún más.

 

El Gobierno ha de poner encima de la mesa un proyecto serio y dinámico de desmantelamiento del 85-90% de la capacidad de producción existente en 2006 del sector de la construcción residencial en España. Cualquier jugarreta[xviii] para prolongar su agonía retrasará la recuperación económica de España y la bajada de la tasa de desempelo.