¿Contratamos una hipoteca a tipo fijo?

En España la inmensa mayoría de préstamos hipotecarios firmados son a tipo variable y referenciados al euribor. Las hipotecas a tipo fijo apenas se comercializan por parte de las entidades financieras.

Razones por parte de los bancos para discriminar la financiación a tipo fijo son varias, pero la principal es no querer asumir el riesgo de variación de los tipos de interés. Mejor que sea el cliente quien se arriesgue a que los tipos suban, deben pensar las entidades. Al fin y al cabo, si no pueden pagar nos podremos adjudicar la vivienda por el 50%.

Desde mi punto de vista es una anomalía del sistema financiero, conceder tan pocos préstamos a tipo fijo. En realidad, el tipo variable debería ser la segunda opción, no la primera.

El riesgo de las hipotecas variables

Contratar una hipoteca indexada al euribor o a otro referencial hipotecario tiene un riesgo muy claro y que muchas familias ya han sufrido en sus propias carnes: que suban los intereses y la cuota mensual se dispare por encima de nuestras posibilidades.

En un escenario catastrófico como el que sugiere el economista Benito Arruñada, con unos tipos de interés cercanos al 18% (escenario normal en los años 80), las cuotas mensuales serían inasumibles para la mayoría de familias.

Imaginemos que contratamos hoy una hipoteca de 200.00 euros, a 30 años y referenciada al euribor +1. La cuota resultante sería de 852 euros. Una familia con unos ingresos de 2.800 euros no tendría problemas para acceder a esta hipoteca, en principio.

Ahora supongamos un escenario de subida constante de tipos de 1 punto porcentual anual los primeros 4 años  y un tipo de interés de 18% al quinto. Las mensualidades en cada revisión anual serían de:

1. Primer año: cuota de 852 euros.
2. Segundo año (tipo de interés resultante del 4%): cuota de 952 euros. La familia tendría que seguir ganando 2.800 euros para no tener problemas en pagar la hipoteca.
3. Tercer año (5% de interés): cuota de 1.064 euros. Ingresos necesarios de la familia de 3.040 euros (obviamos el efecto de la inflación).
4. Cuarto año (6%): cuota de 1.180 euros. Ingresos necesarios de 3.370 euros para hacer frente a la hipoteca.
5. Quinto año (18%): cuota de 2.819 euros. Para poder pagar la hipoteca en un escenario de tipos como los años 80 nos haría falta ganar nada más y nada menos que 8.000 euros. Complicado, ¿verdad?

En un escenario tan duro de crecimiento de tipos de interés pocas familias podrían hacer frente a sus obligaciones con el banco y habría una subasta masiva de inmuebles.

¿Por qué no hay más hipotecas a tipo fijo?

Los préstamos hipotecarios a tipo fijo nos permiten conocer la cuota constante que pagaremos durante toda la vida de la hipoteca. Una cuota constante asegurada que, además, año tras año nos resultará menos gravosa por efecto de la inflación (y si nos suben el sueldo acorde con ella).

Si parece que todo son ventajas para contratar una hipoteca fija, ¿cuál es la razón de que haya tan pocas?

Básicamente, el poco interés de la banca en ofrecerlas y las comisones asociadas. Algunas de las razones que desincentivan la contratación de tipos fijos serían:

• Tipos de interés iniciales bastante más altos que las hipotecas a tipo variable, lo que significa que hay que tener ingresos elevados para acceder a ellas.
• Porcentaje de financiación inferiores; no suelen financiar los gastos, por lo que hay que tener ahorrado un 10% de la hipoteca, más o menos.
• Plazos cortos, no muy por encima de los 25 años, que hace que la cuota sea mayor (si bien se acaban pagando menos intereses).
• Mayores comisiones: la comisión de apertura muchas veces supera el 2% y si nos queremos subrogar más adelante tenemos un gasto específico denominado compensación por riesgo de tipo de interés que puede sobrepasar el 4% de la deuda pendiente.

Si nos preguntamos si debemos contratar una hipoteca a tipo fijo, la respuesta podría ser sí en el caso que nos ofrecieran un tipo de interés atractivo (no muy por encima del 5%). El problema es que podamos contratarla, por ingresos y dinero ahorrado.