Lo que esconde la subida de las hipotecas

El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado los últimos datos de estadísticas hipotecarias correspondientes al mes de marzo y que nos dejan un aumento del 2,4% en el número de hipotecas constituidas sobre viviendas respecto a 2009 hasta las 53.513. Se trata de la tercera subida consecutiva, si bien en comparación con febrero la caída es también del 2,4%.

La estadística también habla de un ajuste en el precio de las hipotecas. En concreto, el importe medio por hipoteca constituida se situó en 142.034 euros, un 0,6% menos que en marzo de 2009 pero un 5,1% por encima de febrero. En el caso de hipotecas constituidas sobre viviendas, el importe medio alcanzó los 116.345 euros, un 2,6% menos que en el mismo mes de 2009 y un 1,6% inferior al registrado en febrero de 2010.

¿Qué conclusiones se pueden extraer de estos datos? La primera es que el mercado se está estabilizando y que por fin se empieza a vender parte del stock de viviendas porque el precio empieza a ser el adecuado para la demanda existente. Además, también podríamos pensar que el ritmo en la caída de precios se ha ralentizado o por lo menos eso indica el capital medio de los préstamos.

Sin embargo, hay otra verdad detrás de estos datos o por lo menos otra interpretación. Para empezar, muchas de estas compras hipotecarias son en realidad compras que hacen las propias entidades financieras, lo que ya de por sí desvirtúa ligeramente toda la estadística. Del mismo modo, se puede pensar que los precios han bajado en consonancia con la cuantía de las hipotecas, pero tampoco es así exactamente. En este sentido, el endurecimiento de las condiciones crediticias y la necesidad de contar ahora con el 20% del precio de la casa más gastos (actualmente son pocas las entidades que ofrecen hipotecas por el 100% del valor de la casa) ha llevado a que las cantidades de los préstamos sean menores.

Los datos del INE también indican que el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios fue del 3,91%, un 23,3% menos que en 2009 y sólo un 1,5% menos que en febrero. En marzo, el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios de las cajas de ahorros fue del 4,01% y el plazo medio de 23 años, mientras que los bancos prestaron a un tipo de interés del 3,82%, con un plazo medio de 21 años.

Lo que resulta más significativo es que el 95,8% de las hipotecas constituidas en marzo utilizó un tipo de interés variable, frente al 4,2% de tipo fijo. Dentro de los variables, el euríbor fue el tipo de interés de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas, ya que figuró en el 88,8% de los nuevos contratos. Por eso, pese a que vuelven las hipotecas a tipo fijo, su incidencia todavía es muy limitada en el mercado.

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