¿A alguien le suena la palabra Socimi?

Personalmente, cuando la escuché por primera vez me vino a la cabeza la  canción «Sarandonga, noh vamoh a comé, Sarandonga, Socimi Socimi«. Vale, mejor me centro en hablar sobre algo serio y dejo de decir tonterías. 😉 Nadie se extraña si digo que en España hay dos sectores que están con el agua al cuello, ¿verdad? Son nuestros particulares «Zipi y Zape»: el sector financiero y el inmobiliario. No se llevan muy bien pero poco a poco salen fórmulas que mejoran esa sinergia. No puede ser que estén con malentendidos y falta de comunicación. De ahí que nacieran las muy poco conocidas SOCIMI.

Las Socimi (Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) son sociedades anónimas cotizadas que tienen por objeto la inversión en inmuebles urbanos destinados al alquiler, con una obligación de distribuir regularmente buena parte de sus beneficios a sus inversores vía dividendos, y sometidas a un régimen tributario muy ventajoso. En resumen, se especializan en la gestión de carteras de viviendas en alquiler.

¿Cuál es su objetivo? La promoción y adquisición de activos inmobiliarios urbanos para alquilarlos más tarde. Es una alternativa para los propietarios de inmuebles que no tiene desperdicio, siempre y cuando tengan una o más propiedades para alquilar por importe superior agregado a los 5 millones de euros.

¿Cuándo surgen? Lo curioso de esta iniciativa es que no es algo que se haya promovido y aprobado recientemente, no. En 2009 tuvo la oportunidad de estrenarse en España después de haberse aprobado, pero fue un intento fallido. ¿Las razones? No encajaba del todo con la situación por aquel entonces. Además, la delicada situación económica en la que nos encontramos no ha ayudado precisamente a agilizar los trámites. Una de las principales barreras para su ejecución y que todas las partes dieran el «sí quiero» estaba en lo relativo a la exigencia de cotizar en un mercado regulado. También, y no menos importante, la distribución obligatoria de resultados y la limitación del nivel de endeudamiento.

Por ello, el pasado mes de diciembre del 2012 el Gobierno dio el pistoletazo e introdujo las modificaciones «clave» para que estas sociedades pudieran facilitar la participación de los ciudadanos en la propiedad inmobiliaria. Los cambios más relevantes son:

• Facilidad de Constitución. El capitalización social mínimo solicitado para poder conformar una SOCIMI pasa de ser 15 millones a 5 millones de euros. Además, se elimina el requisito que exigía a las entidades no poder superar el 70% de financiación ajena dentro de sus activos.
• Gestión transparente y profesionalizada. Es decir, tal y como está de escasa la confianza y claridad en cualquier maniobra de intercambios se ha implantado una política clara de compras, ventas, alquileres y dividendos.  Los Grupos familiares (también conocidos como family offices) o inversores con diferentes porcentajes invertidos en bienes inmuebles, se van a ver favorecidos de forma sustancial por tener acceso de forma inmediata a todo lo que suceda.
• Optimización fiscal. Puesto que van a Máximos beneficios fiscales al tributar por Rentas de capital (Dividendos) disfrutarán de un régimen fiscal privilegiado: se reduce a cero la tributación de las SOCIMI´s, cediendo dicha carga los dueños de los inmuebles. Estas sociedades no pagarán el Impuesto de Sociedades, sólo tributarán los dividendos que repartan.
• Liquidez, valoración periódica y objetiva para todos los miembros del grupo familiar. Existen inversores con posiciones en grupos inmobiliarios que arrastran pérdidas por falta de liquidez, ya sea por falta de información o por otros factores.         Esto es debido a que el reparto de dividendos no es tal y como ellos se esperaban, y esto les impide acceder a las rentabilidades obtenidas.
• Cotizarán en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). La cotización de estos vehículos de inversión va a estar regulada por el MAB. En definitiva, el MAB, además de ser un mercado con unos requisitos de incorporación mucho más flexibles que el Mercado Continuo, tiene un coste de mantenimiento inferior.

¿Qué se va a conseguir? Permitir a los pequeños accionistas invertir en un sector con altos costes de entrada y, además, liberar a muchos propietarios de sus propiedades.

¿Quiénes son los máximos interesados? Los bancos. Ay que tener en cuenta que estos «campeones» cuentan con un gran número de inmuebles en su Activo gracias a su espléndida y brillante experiencia en la última década (modo sarcasmo ON). En un principio se supone que les permitirá sacar los activos inmobiliarios de los balances y reconvertirlos en participaciones financieras.

El problema es que gran parte de los activos de los bancos son suelo y pisos no muy rentables, con lo que la rentabilidad real no es tan atractiva.

En definitiva, se trata de una maniobra muy positiva que, bajo mi punto de vista. Me parece un instrumento ideal para los ‘family offices’: no utilizan mucha deuda para comprar los inmuebles y las rentas que obtienen son limpias.

Todo ello ayudará a reactivar e incentivar el mercado del alquiler. ¿Solo alquiler? No, como bien comentaba al principio del artículo, será otro aliciente para despertar de su letargo al mercado inmobiliario y mercado bursátil.

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